中国海外购房渐风行

范　哲

北美、欧洲、东南亚、大洋洲乃至中东阿拉伯世界,忽然间全球的地产项目似乎都已开始启动中国化进程。或许是华人对于不动产近乎天性的追捧教育了这些海外开发商,与其费尽心力求得中国房地产市场一张宝贵的“入场券”,不如放开身手以最传统、最原始的方式,将中国人的流动资本吸引至自己的眼前。

越来越多的境外项目在内地有了固定的代理机构。当然也有越来越多的国内同胞有了与海外房产近距离接触的机会。

这一现象背后所显现的是中国人对于投资的长期诉求,以及长久以来缺乏有效投资途径的困局。否则如此之多的流动资本又为何要前往异国他乡寻找一种变现相当不易的投资方式呢?

到澳洲去

2008年10月28日,在上海城市酒店举行的一场澳洲房产投资说明会上,500多人到场,情况出乎主办方的预料。

上海汉宇地产市场推广部经理孙文勤介绍说,类似的说明会每月都会举行一次。推介的澳大利亚楼盘数量也由最初的10余个增加至目前的40多个。

迄今为止,由这家机构代理销售的澳大利亚房产已成交10余套,另外每月还有多达两套的预订记录。

“澳大利亚房价相比国内并不贵。”孙文勤称。她举例说,距离悉尼市中心15~20分钟车程的区位,目前两房的均价大约在40万~50万澳元,折合人民币约在200万元左右,与上海的房价水准基本相当。

此外,依据澳大利亚的现行规定,非本国居民不得购买二手房,同时新开盘中本国居民的购置比例必须达到50%。因此就汉宇地产而言,与澳方及时沟通有效的可供销售信息就显得非常关键。而类似的做法似乎也可以为国内控制境外投资者购房提供一些参照。

就海外购房的安全性问题,汉宇地产具体负责合约事宜的苏小姐表示,所有交易都是在双方律师的监控下进行的。国内购房者可自行委托也可交由公司代理委托澳大利亚律师负责交易。在签约时购房者仅需支付总价款的10%,并通过在中国设有分支机构的澳大利亚银行汇往律师指定的信托账户中。由此至交房期间,无论是购房者还是开发商都不能挪用这笔款项。

随着代理海外房产业务在国内日渐浮出水面,孙文勤介绍说,汉宇地产已专门成立了一个编制超过10人的海外项目部。

华人置业比例最高

截至2007年底,中国已经连续9年成为加拿大移民的最大来源国。加拿大统计局最近的研究报告显示,华裔人口总数约为101万人,是非欧洲裔以外的第一大族裔。

加拿大房贷暨住屋公司分析师倪骥烨表示,国际移民在温哥华都会区人口增长趋势中扮演重要因素,其中来自中国的华人新移民约占35%,对本地的地产市场、消费行为和公共资源分享将带来明显影响。

与其他族裔相比,受传统观念影响,华人对置业的热情显然更高。“买了房子之后,才感觉自己在加拿大安定下来,心里才踏实了。”这一点也可以从下面的数据中得到印证:目前高达75%的华人都购买了属于自己的物业,而欧洲移民则只有67%拥有物业。华人对于物业的强大购买力已经引起当地开发商的广泛关注,此前,加拿大顶级豪宅——香格里拉•御庭更是把华人市场作为其主要推广地。

不少华人购买的独立平房或独立两层屋,通常会拥有3到4个房间。一般情况下,房主一家人会住其中的一大间,而将其他的房间用于出租,每个房间的价格大约在350至450加元之间。这样,收来的房租足够还每月的房贷。这种“以房养房”的形式在很多收入不稳定的新移民中,尤其盛行。

存在风险

法国南部的海景别墅、美国迈阿密的星级酒店以及泰国芭提雅的度假村……种种令人炫目的房产项目早已超出普通中国人的想象空间。在没有房地产基金可供投资的前提下,以大把外汇直接拥得片瓦收益似乎成为中国人投资境外房产的唯一途径。

然而风险不言而喻。中信银行外汇分析师刘维明表示,类似交易只有在合法合规的前提下才能有所保障,购房者首先需要规避的就是信用以及法律风险。但国内购房者了解境外机构的信用以及相关法律信息都存在相当大的难度。

此外,中国居民换汇以及外汇的汇出也都存在限制。刘维明举例说,在澳大利亚案例中,首付的数万澳元如果要一次性汇往境外就须报外管局批准。而迪拜案例中由开发商提供购房贷款也显然不是一个稳妥的方案,它基本类似于分期付款。不仅代价高昂,因其没有担保,开发商也有可能在购房者没能按约定计划还款时将房产收回。

就市场风险而言,汇率以及项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素。刘维明表示,目前澳元兑美元以及人民币的汇率正处于一个敏感时期,未来6~12个月内的涨跌情况还难以判断。因此,如果是以换汇方式购买澳大利亚房产就必须对汇率风险加以评估。

同时,全球房地产市场正显现出回稳态势,无论是开工量还是成交量都在减少,部分地区的房价正在下调,各国的购房政策也在不断调整中。如果对当地市场没有充分的预判,其风险可想而知。