物业税“开征难”

谭志娟

已经“空转”多年

5月25日，国务院通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。有关物业税的问题再一次成为各大媒体关注的焦点。

“物业税真的要出台了?不会那么快吧。”日前，各大媒体关于物业税的讨论让陈先生又一次地担心起来。陈先生今年32岁，山西人，如今在北京某贸易公司担任管理工作，是朋友眼中的“成功人士”——他在北京有两套房子，东三环与燕郊两地各一套。

陈先生平时就住在东三环，周末会过去燕郊看看，不过因为工作比较忙，有的时候一个月也去不了一次。“那套房子基本上闲置着，感觉有点浪费。”陈先生告诉记者，按照有关专家的算法，如果物业税开征，他每年至少需要多支出12000元，“这可是一笔不小的开支呢”。不过，他也表示，并不着急卖掉燕郊的那套房子，像他这样拥有多套房子的人太多了，“我只是个小角色而已。”

事实上，从中国提出对房地产征收物业税的设想至今已历经5年多时间：早在2003年10月，中央就曾提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。自2006年起，包括北京、深圳在内的6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。2007年，全国人大提出要研究开征物业税，2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。因此，物业税再次引起社会关注，只不过是旧话重提而已。

物业税在国外是非常成熟的一个税种，其征收基于两大政策目的：一是要鼓励地方政府负起提供公共服务的责任来，地方政府改善居住的环境和提供教育医疗等公共产品方面的支出，很大部分就是通过物业税提供的；二是可以调节收入分配，由于物业税是以不动产为基础征收的，“有产”的富人自然会比那些“无产”的穷人交纳更多的税额，而且政府还可以对社会弱势群体进行一些收税方面的制度设计进一步减轻其负担。

羊毛出在羊身上

在中国，由于体制原因和历史原因，过去一直没有这个税种，如今讨论的物业税的含义、征收办法、作用、目的等，也与国外通行做法有着比较大差异。

一种普遍的看法是，物业税是房地产发展的一个调节器。如今房价居高不下，越来越多的人将房子当成投资与投机的工具。与此同时，地方政府的“卖地财政”仍在很大程度上发挥着作用，这不仅导致政府短期行为，还成为滋生腐败的温床。

基于这两种原因，征收物业税就成为必要。

“国家出台物业税的目的是保护中国18亿亩耕地红线与打击房地产商与炒房者大量囤房。”一位李姓房地产行业人士表示。不过，仅靠开征物业税就能平抑房价吗?不少专家认为，物业税征收对房价冲击有限。著名经济学家李开发接受记者采访时说，“开征物业税会让房价大降的-说法不靠谱”。他指出，许多人热切盼望开征物业税能控制当前的房地产泡沫，平抑过高的房价，这其实是不了解政策制定的复杂性。

那么，物业税能否抑制房地产商囤房与投资者炒房呢?陈先生从来不承认自己买房是投机，更不是炒房。他告诉记者，“炒家们大都是买期房，在办理房产证前就卖，根本不给你征收物业税的机会，怎么能抑制炒房呢?”

其实，像陈先生拥有两套房产的人在北京不计其数。陈先生认为，即使国家出台了物业税，但最后还是“羊毛出在羊身上”，炒房者和地产商都会将税率转嫁到租赁者与购房者身上。网上有人曾作过这样的形象比喻：“物业税对于购房者来说，无非是把原来一次性要交清的钱分成多次交了，这就等于快刀变成了慢刀。但不管是快刀还是慢刀，都是要切到消费者的身上。”此外，在当前的制度模式下，物业税能对地方政府起到多大的调控作用，许多专家也持保留意见。

按照目前中央对房地产税制改革的设想，物业税是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。而物业税一旦开征，意味着目前开发商一次性支付土地出让金的模式将会改变。

资料显示，目前，中国地方政府的主要财政收入就是土地出让金，有些地市比例高达60％～70％。来自国土部统计数据显示，2007年全国土地出让金近13000亿元，2008年为9600亿元。为此，地方政府势必要保护自己的利益。若得不到地方政府的大力支持，物业税征收结果难料。

实施困难重重

由于复杂的体制矛盾与利益纠葛，物业税进入中国或有“淮南为桔、淮北为枳”之忧，人们的诸多担心不无道理。目前，由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决，牵动的利益群体太广，具体实施困难重重。也因此，国务院在上述《意见》中“开征物业税”之前仍冠以“研究”二字。不过，著名财经评论员易宪容认为，从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价可以降下来，受益的是老百姓。

而著名财经评论员时寒冰则表示，物业税就是把交易环节、开发环节的税收向持有环节转移，它是一个税收的转移过程，而不是一个征收的过程。也就是说，物业税开征并不意味着增加居民的负担，如果它的结果导致了居民负担的增加，那么就说明我们的物业税改革走偏了。

“我觉得今年开征物业税可能性不大。”6月5日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示，“每项政策出台都有一个过程，需要一个过渡期：从研究到出台需要一个过程，而从出台到完善也需要一个过程。目前时机和条件尚未成熟。”

“物业税开征是一个很复杂的问题，目前物业税正在研究中，因此今年开征物业税可能只是停留在研究层面，短期内开征可能性不大。”6月10日，英大证券研究所所长李大霄在接受记者采访时也表示了相同的看法，“从目前看，物业税实际开征至少在三五年后。”

有关专家向记者分析，物业税征收面临三大难题：第一，作为房地产开发主要受益方的地方政府。因为开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这让地方政府缺乏征收的积极性。

不过，“初步开征物业税时全部取消土地出让金可能性不大，还有一部分可能会征收，只是一个比例问题。”杨红旭分析认为。

第二，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。杨红旭表示，“这是一个需要完善的过程，征管过程需要完善，个人征收意识也需完善。”

第三，中国缺乏有经验的地价师、评估师。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。根据香港经验，评估价的可靠和及时更新需要立法和强大的专业队伍建设，香港税务分管此税种的公务人员超过百人，而我国在短期内无法达到这种条件。

对此，著名经济学家李开发进一步阐述了他的看法：近几年我国经济发展较快，税收出现的新问题使税法改革完善的工作量非常大，而税收的改变特别严格，要经过很多案例、市场调研和反复论证。所以一个税收的调整，都会经历几个月、一年，甚至几年的时间，才能使税种、税法规范和长期固定下来。再者，因为物业税主要面对不动产，是土地和土地以上的建筑物这两大部分。大量的财产没有变成私有财产，没有变成个人固定财产的时候，征税存在主体和对象模糊不清的问题。

只是时间问题

“从国外发展经验看，征收物业税是未来的发展趋势。”杨红旭向记者分析道，从国外征收情况可看出，物业税是有效的房地产市场调控手段。

征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，当购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。事实上，美国民众缴纳的税种中，物业税块头最大，每户每年动辄数十万美元乃至更高，因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。

加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是物业税收入，约占总财政收入的58.4％。温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30％-50％。除此以外，不仅100％收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。

荷兰对房屋课征的税收，一种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税，对房屋使用者课征。我们目前讨论的物业税类似于第一种，即财产税。

为此，从国际经验来看，开征物业税以改革现行的房地产税制是必然趋势，符合国际潮流，而我国物业税也只是时间问题。