论住房公积金个人委托贷款风险及对策

冯振伟

【摘要】随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入，我国逐步将发展住房公积金个人委托贷款业务作为一个新的利润增长点。经过近几年的快速发展，目前住房公积金个人贷款已进入风险高发区问。因此。本文分析了住房公积金个人委托贷欶的风险，提出了防范风险的对策。

【关键词】住房公积叠；个人委托贷款风险；肪范

1我国住房公积金个人委托贷款状况及特点

住房公积金制度是我国社会保障体系的重要组成部分。公积金在加快城镇住房制度改革、完善住房供应体系、改善中低收人家庭居住条件等方面发挥着重要作用。随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已走向商业化、市场化。截至2008年12月底，全国实际缴存人数为7745.09万人；住房公积金缴存总额、缴存余额分别达到20699.78亿元、12116.24亿元；已经累计为961.17万户职工家庭发放个住房贷款10601.83亿元。住房公积金管理部门虽然是不以赢利为目的的事业单位，但却承担着住房公积金个人委托贷款的风险，随着住房公积金个人委托贷款规模的快速扩张，风险管理已成为不可忽视的重要问题。

住房公积金个人委托贷款是指住房公积金管理部门委托商业银行，以个人住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向住房公积金缴存人在购买普通住房时发放的贷款。但是，近年来我国个人住房贷款不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，在发达国家个人住房贷款出现的金融问题已引起经济的震荡，这及时为我国的个人住房贷款敲响警钟。

2我国当前住房公积金个人委托贷款所存在的风险

有人将公积金贷款称之为“安全系数高”的贷款业务，是因为公积金贷款相对商业贷款而言，贷款的对象主要是具有固定单位和稳定收入的在职职工。但由于公积金主要是用于个人住房长期性的贷款。少则10年，最长可达到30年，具有诸多不确定性因素，不可避免会出现贷款资金不能按期收回的风险。

2.1借款人自身的风险

2.1.1偿债能力风险。由于公积金贷款的主要对象为社会的中低收入阶层，这部分职工的偿还贷款能力普遍较低。

2.1.2信用风险。

2.2贷款受托银行的风险

目前，公积金贷款全部都是采取委托办理模式，贷款的办理及发放与风险承担的主体不同。由于责权利的不统一，加上公积金委托贷款业务与其银行自营性业务的利益冲突，在缺乏必要监督机制的情况下，银行就会把风险较小、利益较大的贷款项目用自营资金发放；而将风脸较大、效益较低的贷款项目，用公积金以委托贷款的形式发放。这将会加大住房公积金使用的风险，产生大量不良资产，最终损害住房公积金缴存人的利益。

2.3住宅开发商的风险

因开发商原因造成贷款抵押物难以落实，带来潜在风险。

(1)是欠费或违规(2)是不能及时撤消土地抵押登记(3)是楼盘不能按期竣工(4)是超出经营期限(5)是非法套取资金。

2.4贷款委托人风险

因住房公积金管理中心对个人委托贷款存在的风险认识不足，未能采取相应的跟踪管理措施，造成贷款抵押物难以落实，带来潜在风险。

(1)是贷前调查认证不够，轻信开发商承诺(2)是重贷前调查认证、轻贷后跟踪落实(3)是工作职责不明确(4)是盲目相信受托银行。

3住房公积金个人委托贷款的风险防范和管理

为了保证住房公积金委托贷款资金的安全性、流动性、和社会性，大力发展住房贷款业务的同时，必须采取有效的措施加强住房贷款风脸管理。

3.1帮助借款人树立按时还款的法律意识。

通过政策咨询、还款测算等多种服务帮助借款人充分了解和预测自己在来来一段时间内的还款能力，以确定合理的贷款额度和年限。重点是向借款人明示不按时还款所应承担的法律责任，籍此防范借款人的恶意欠款。

3.2加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。

借款人是否具备借款资格和还款能力是产生偿债能力和信用风险的源头，因此加强贷前审查工作尤为重要。应根据借款人的工作单位、行业特点、收人状况及文化程度、专业技能等方面考察，并结合借款人家庭成员的构成、从事的职业来综台判断是否具有偿还能力和良好的信用。同时还要审查借款人是否存在先期债务是否清偿等情况，如存在先期债务原则上不应再予贷款。建立对借款人财务状况有效监控体系，对有固定单位的借款人可与所在单位财务部门协商，如借款人在风险极大的还教前期未能履约偿付，可直接由所在单位扣付偿还，以尽早化解和降低风险。

3.3探索政府担保制度和保险制度。

由于公积金贷款是政策性资金性质所决定。应组建以政府为主导的多层次的专门的住房抵押信用担保或保险机构，以增加公积金贷款的安全性。这个机构必须体现以解决中低收人职工购房贷款为主旨。为中低收入职工提供贷款担保并实行合理收费。增加住房贷款综合保险。对借款人在还款期内发生失业、伤残及死亡等情况在其预期收人逆转无力还款时。由保险公司赔偿全部或部分款项，将公积金管理机构承担的风险分散为担保公司与保险公司多家承担。

3.4建立开发商连带责任保证制度。

公积金贷款大都采用期房抵押，仅凭房产部门颁发的《期房抵押证明》办理放款，待房屋两证办理并进行抵押注记后，抵押权人才能换发(房屋他项权证》。从法律地位来说，抵押权人只有持《房屋他项权证》才能有效的行使自己的抵押权益，因而在相当一段时间内房屋的抵押权处于不稳定状态。而采取开发商阶段性连带责任保证制度则可解决这一问题，此种保证不是一般意义上的偿债能力的担保，而是基于房屋建设、销售和抵押中出现的贷款风险而设置的责任归属制度。应与开发商签订正式的担保合同，要求开发商不得将房屋重复抵押、转卖、置换，在规定时间内应为购房人办理房屋的两证并换发他项权证，在房屋两证不能办理、抵押登记未通过时，开发商有义务回购该房屋。为避免保证责任流于形式，还应要求开发商在保证期间承担连带经济责任。

3.5建立健全抵押房屋产权审查制度。

对抵押房屋产权状况的审查是贷前调查的重要内容，也是防范抵押风险的有力手段。由于公积金贷款购房的范围较大，抵押房屋具有多样性，因此更应建立抵押房屋审查备案制度。

3.6加强对贷款银行的受托业务管理，建立有效的贷款业务考核机制。

3.6.1理顺与受托银行的委托关系，应随着贷款业务的发展，不断完善与受托银行的委托协议，明确委托双方各自享有的权利和承担的义务，细化有关责任条款，本着“谁承办。谁承担”的原则。对受托银行自身因管理不力、操作失误和人员失职的等原因，造成公积金贷款的风险，应追究受托银行的责任。

3.6.2加强信贷人员的公积金政策和业务培训。针对办理公积金贷款的银行工作人员变更频繁、政策掌握不够熟练的特点，对受托银行相关工作人员进行公积金贷款政策和业务知识的经常性培训，不定期检查和指导受托银行的委贷工作，统一编制贷款业务操作规程，对受托银行委贷业务实行规范化管理。

3.6.3建立有效的贷款业务考核制度。对受托银行开展公积金贷敬业务实行量化管理，设计科学合理的考核指标，将公积金贷款发放量、逾期率等指标与奖惩挂勾，并与贷款网点资格挂勾，打破受托银行干和不干一个样、干好干坏一个样的不良现状。

【参考文献】

【1】王卫东现代银行全面风险管理。中国经济出版社。2001，

【2】王斯亮：房地产投资风险的识别与控制，法制与社会，2007