政经

“二套房贷优惠政策”不该躲躲闪闪

既想要市场,又想要口碑,更想要利益,未免太贪心、太没有责任信用意识了

叶檀

高高在上的房价与节节攀升的GDP数据,似乎在告诉我们,房地产市场的优惠政策快要走到尽头了。

但房地产市场的政策总是以一厢情愿的美妙猜测居多,监管层的辟谣与澄清成为常态。就在越来越多的银行加入收紧二套房贷的行列时,11月8日,有报纸却报道,针对房地产市场首套房和改善型购房利率优惠政策要取消、契税和营业税减免取消等传闻,“记者从银监会内部人士处了解到,目前并没有取消首套房和改善型购房的利率优惠政策”。

民众永远都要猜谜,而监管部门永远都是正确的。7月17日,银监会披露刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话,其中明确表示要控制贷款风险,严格执行“二套房”标准。在银监会此后召开的第四次经济金融形势通报会上,刘明康在讲话中明确提出,要严格执行“二套房贷”政策不动摇,要求商业银行要落实与借款人的“面谈”、“面签”制度,并严防住房按揭贷款中的“四假”等违规行为。

确实,银监会从未承认他们曾经放松二套房贷。7月23日,监管机构再发声明强调,银监会对二套房贷政策没有调整,始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例。银监会禁令中明确指出,只有改善型住房的二套房贷方可享受比照一套房贷的优惠,银行不得对此有延伸。

巨大的漏洞在于,银监会并没有对何谓“改善型”住房打上“补丁”,因此,在今年促进房地产市场拉动GDP以来,各家银行对“改善型”住房进行了含义最宽泛地解读,结果就是,最终市场上几乎所有的二套住房都与首套住房一样,享受到了优惠的利率政策,即个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。而从7月以后,随着房贷收紧,各家银行再次作出各自解读。交通银行总行称,从11月1日起,交通银行二套房的认证标准也从个人为单位变成以家庭为单位来审核,而招商银行等出现不同地区、不同客户可以议价的情况。

把改善型住房的定义公诸于众不就可以了吗?如此简单的一件事,非要弄得云山雾罩,无比复杂,使市场预期格外混乱,开发商与银行的关系成为决定是否享受优惠利率的关键。

模糊政策对谁有利?

一是对政府调控有利,当房地产市场下挫影响投资与内需时,监管层可以对银行的“宽泛解读”眼开眼闭,使房地产市场成为解决中国地方政府收入的“良药”,成为拉动固定资产投资、带动相关行业投资的中枢;当房地产市场一年之内在某些城市上涨50%以上,监管层则强调改善型住房与二套房不可同日而语,再次关上二套房优惠利率的闸门。

二是对监管层有利,当社会谴责房地产泡沫时,监管层可以一而再再而三地澄清,他们从未放松二套房贷,是基层分支行解读有误;如果实体经济处于紧缩而资本市场风雨飘摇妨碍财富效应之时,监管层则会与银行达成放松贷款的默契。事实上,熟悉中国银行业铁腕监管的人都清楚,监管层对银行掌握生杀大权,银行高管绝不敢拿自己的项目审批当儿戏。

三是对银行与房地产商有利。对于银行而言,房地产贷款仍是坏账率较低的优质贷款,在房地产市场泡沫崩溃之前,房贷是银行重要的生财之道。谁都知道,年初是银行发放贷款的高峰期,以便收获一年的利息,央行一季度货币政策执行报告显示,一季度房地产贷款余额新增3364亿元,新增房地产贷款中,开发贷款占比为65.93%。这一数字较去年升幅明显,2008年新增房地产贷款中开发贷款的占比仅为34%,四大国有控股银行是贷款主力。也就是说,该贷的都贷了。

监管层想走市场化之路,就不应该害怕亮明观点,比如,明确让银行获得一定的贷款自主权,可以继续通过优惠利率拉住VIP客户,以大客户弥补中小客户的流失;如果监管层想挤压房地产泡沫,就有必要明确改善房的概念,以铁腕整治目前的混乱格局。

既想要市场,又想要口碑,更想要利益,未免太贪心、太没有责任信用意识了。