公允价值计量模式下的投资性房地产

梁　治

【摘 要】 新会计准则规定投资性房地产只要满足一定的条件,可以采用公允价值模式进行后续计量。公允价值计量模式是我国会计准则与国际会计准则趋同的重要标志,它的使用能够更好的表现投资性房地产的特性。本论文揭示了我国运用公允价值模式进行计量遇到的一些障碍,对此也提出一些建设性建议。

【关键词】 公允价值;投资性房地产;新会计准则

一、公允价值的定义

财政部发布的39项企业会计准则,标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。《新会计准则——基本准则》第九章“会计计量”,规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量,将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则,这是我国会计准则体系建设向前跨出的一大步。同时,说明经过多年的发展,我国也基本具备了公允价值应用的土壤。对公允价值的定义各国会计准则不完全一致。美国财务会计准则委员会定义为:公允价值,指在当前交易中,自愿的双方买入(承担)或卖出(清偿)一项资产(负债)所使用的金额。国际准则委员会的定义是:公允价值,指在一项公平交易中,熟悉情况、自愿的双方交换一项资产或清偿一项债务所使用的金额。我国会计准则的定义是:在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。从比较中可以看出,我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎,这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件,即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是,公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力,这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。

二、投资性房地产公允价值计量的动因分析

1、投资性房地产的定义

投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值,或两者兼有而持有的房地产,但不包括用于商品或劳务的生产或供应,或用于管理目的的房地产;不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAP19中和香港在SSAP13中认为,投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益,这些土地和建筑物必须是:已完成的在建工程和开发项目;是为投资目的而持有,并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物;并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异,但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看,持有投资性房地产是为了取得投资收益,而不是为了使用或作为产品出售;从产生的现金流来看,投资性房地产是一个独立的现金产出单元,产生的现金流量之归属于该房地产,而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的,应同时满足两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

2、投资性房地产公允价值计量的必要性

首先,全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后,使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放,房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值,使会计信息更加透明、公开,符合广大利益相关者的要求,也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

其次,公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大,周期长,流动与变现能力较差,具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待,并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况,投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值,如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。拥有投资性房地产企业在2006年第三季度,在运用公允价值前后,其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征,能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

通过分析方大集团股份有限公司2005年报和2006年报也可以很好的证明公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。该公司2005年国内财务报表经审计后的净利润为-5837万元,而国际财务报告经审计后的净利润为3851万元;2006年国内财务会计报告经审计后的净利润为799万元,而国际财务报告经审计后的净利润为1228万元。

再次,拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣,企业的大部分资金流入该领域,造成了企业内部产品结构的失衡,不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资,其资金大部分都来自银行贷款,房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性,一旦出现房地产泡沫,企业将会一无所有。根据国家统计局发布的数据显示,2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7%,可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来,我国房地产业发展速度很快,大中城市的市中心商业地产价格长期高涨,持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高,如果企业未能合理地反映该部分资产的价值,就不能更好地体现这些公司股东权益。三是对于主要经营投资性房地产的企业,对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量,会造成对投资性房地产价值的低估,从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息,反映企业资产的真实价值。

3、投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善,在许多方面已经达到公开市场的有关要求,与其他类型的市场相比,公允价值在房地产市场上较易取得,不容易受特定主体的操纵。与此同时,证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度,加大了对舞弊的查处力度,将逐渐形成以市场规则为主,相关政府机构监督为辅的机制,为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”,企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》,明确了国家实行房地产价格评估制度;1999年又发布了《国家标准房地产估价规范》,建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外,我国拥有较高素质的房地产估价师队伍,目前房地产估价师已有两万多人,全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家,其中一级资质机构100多家,这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育,及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术,使得会计人员的素质大大增强,有助于会计人员更加理性地选择公允价值,在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定,充分考虑了我国的国情,使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性,有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中,规定禁止采用含有较多假设的估计价值,以防止公允价值被滥用。

三、公允价值计量模式面临的障碍

公允价值计量模式有许多成本计量模式无法比拟的优点,但是在我国运用公允价值模式的大环境尚未完全成型,运用公允价值计量模式还面临着许多障碍,有待于我们进行全面的思考。

1、理论和技术层面的障碍

(1)缺乏完善的理论体系。有关投资性房地产的会计准则虽然规定了可以用公允价值计量模式进行后续计量,但没有一个单独的公允价值方面的具体准则,使公允价值模式的运用缺乏有效的理论指导。公允价值的理论体系尚不完善,许多问题都还处于研究之中,使公允价值在会计实物上还处于探索阶段,同时由于具体的价值确认标准有许多,容易受主观因素的影响,导致会计信息的可靠性较差。

(2)可操作性不强。通常情况下,在确定投资性房地产的公允价值时,首选的方法是市价法;如果找不到投资性房地产的市场价值,往往采用类似项目法:如果投资性房地产不存在或只存在很少的市场价值信息,从而无法运用市价法类似项目法时,则可以选用估价技术法。当某项投资性房地产在市场上很难找到可供观察的交易价格时,将未来现金流量按一定的折现率折算成现在的现金价值进行现值计量,就成为估计公允价值最重要的技术手段。然而,未来现金流量的金额、时点和折现率都是不确定的,从操作上难度很大,因而现值计量的复杂性也成为公允价值计量模式不易推广和运用的障碍之一。

2、外部环境的障碍

(1)缺乏成熟、有效的市场环境。公允价值本质上是与公允交易相联系的,只要有公允交易,就可以有公允价值。但是,我国目前的市场化程度不高,公平的交易市场尚在建立和完善的过程中。投资性房地产很难找到可以观察到的市场价值,投资性房地产的运行还不够规范。

(2)缺乏公平价格的形成机构。作为行使中介职能的中介机构尚难以做到真正独立、客观、公正,还有一些中介机构缺乏诚信,对投资性房地产的评估有失公允,资产评估的科学性还存在较大欠缺。

(3)法制环境不够完善。一方面,我国过去制定的一些涉及财务会计内容的法律制度已经过时,还没有进行修订。另一方面,我国的新会计准则实施不久,在一些方面还存在不完善的地方,相关配套的操作规范正在制定之中,尤其是公允价值内部控制规范没有制定,各种法律、法规对会计舞弊行为没有统一的定性,且惩处力度远远不够。因此公允价值往往不能为外部使用者提供有用的信息,反而易被企业舞弊所利用。

(4)监管力度不够。作为中介机构的会计师事务所由于受其审计人员能力、业务素质、市场竞争等因素的制约,不能充分发挥社会监督作用,有的为了争夺客户,而迁就被审计单位,对一些问题知而不查,查而不究,纵容了企业的造假行为。有的地方政府部门未能形成一个有效的整体监督体系,还存在重复检查和监督遗漏的问题。

3、内部因素的障碍

(1)会计人员素质有待提高。我国会计会计人员学历、素质普遍偏低,而多年来我国一直采用会计制度这种形式来规范会计实务,致使会计人员习惯搬用会计制度中的条款来处理会计业务,对于记录和报告这两个过程十分熟悉,而对于存在大量职业判断的确认、计量这两个过程都很生疏。引入公允价值计量,采用现行市价要求会计人员能够及时搜集和应用交易市场的市价。采用估价技术,要求会计人员具备较高的职业判断能力。即意味着会计准则把风险交给会计人员来控制和处理,这就可能导致会计处理地风险,同时也会增加审计人员在处理鉴证业务时的风险。不管是有意还是无意滥用计量方法,都会造成信息失真,影响投资决策,侵害投资者的利益,致使会计准则难以有效执行。

(2)公司治理结构存在缺陷,内部监控形同虚设。公司治理简单地说是处理公司内部人员与外部人员之间之间的利益冲突。我国的上市公司国有股一股独大、所有者缺位导致上市公司“内部人控制”程度相当高,“内部人”为了实现自身的经济利益,利用“内部人控制”进行上市公司与其大股东之间不正常的关联方交易。公允价值成了关联方之间能够随意达成的价格。

四、为公允价值运用创造良好的环境

如上所述,鉴于目前尚存在一些阻碍公允价值计量模式全面实施的因素,如何在会计准则体系下有效运用公允价值,提高会计信息质量使一项系统性工程。它取决于完备的理论体系的支撑、良好的外部环境以及公司治理和会计人员的素质等,需要多方面的共同努力。有鉴于此,现提出下列对策建议:

1、构建公允价值理论框架,逐步形成完善的理论体系

目前,对公允价值计量属性的研究要注重理论体系的健全,我们财政部会计准则委员会的有关公允价值的准则,在充分考虑我国国情的前提下,尽早推出一个具有操作性的公允价值计量的理论界等应积极研究美国和国际会计准则委员会的有关公允价值的准则,在充分考虑我国国情的前提下,尽早推出以一个具有操作性的公允价值的理论及应用框架。这个指导框架应对公允价值的细节问题予以明确规定和详细说明,以便于会计人员进行实务操作。同时将健全的理论在我国全面推广,才能促进解决运用中出现的难题。

2、有关方面要积极应对,构建公允价值运用的良好外部环境

(1)加快经济发展,积极推进市场信息化建设。投资性房地产公允价值计量模式得以运用的一个前提条件就是存在活跃市场,所以,要想保证公允价值的有效实施,必须努力构建一个完整、统一、开放、充分竞争的市场,为投资性房地产公允价值计量模式的运用创造良好的大环境,并降低公允价值的获取成本。

(2)大力发展独立、诚信的中介机构。目前,我国的资产评估中介机构的独立性和诚信性都不理想,要改变这种情况,一方面要求我国管理中介机构的行业协会对其加强监督,制定更加严厉的措施对违规中介机构进行处罚;另一方面需要政府培育公平的市场环境,促进中介机构之间的公平竞争。

(3)制定和完善相关法规制度,实现会计准则与相关法律、法规的衔接。公允价值导向的会计准则的实施,将导致企业对收入和费用的确认和计量的观念发生改变,从而形成与原有准则规范下不一样的利润。这就需要对相关的法律做进一步的完善,实现会计准则与相关法律、法规的衔接,为公允价值的实施提供一个协调的法律环境。

(4)加强监督,提高会计信息质量,加大对会计信息质量和注册会计师审计质量的监督和检查力度。

3、完善公司治理结构,提高会计人员素质和职业道德

(1)建立良好的公司治理结构和内部控制制度。尽快完善我国公司的治理结构,让更多投资者参与资本市场,实现产权多元化,以弱化内部人控制程序。

在实施外部监督的同时,应当充分发挥内部审计人员的监管作用,建立与公允价值计量模式相配套的内部控制制度。

(2)全面提高会计人员的素质。提高会计人员的素质是获取准准确公允价值信息的有效途径。首先,要加强职业道德建设,保持职业良知,牢固树立务实求真的职业操守,从根本上消除弄虚作假的现象,其次,加强业务培训,帮助会计人员熟悉和掌握新的会计处理方法和陈述,提高其对交易和事项的确认、计量、报告进行复杂判断和处理的能力,减少会计信息的行为性失真和对公允价值判断的偏差。

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【作者简介】

梁治(1976-)女,会计师,工作单位:陕西省人力资源和社会保障厅会计核算中心.