关于房地产企业内部控制问题的探讨

李　雁

一、完善房地产企业内部控制制度的措施

(一)完善房地产企业的内部控制环境

企业内部控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行,以及企业具体经营目标和整体战略目标的实现,是内部控制其他要素发挥作用的基础,并对其他因素起制约作用。现代企业要想在激烈的市场竞争中占有一席之地,就必须注重内部控制的设计与实施,确保企业的每个岗位及人员,每项业务或环节都能按制度办理,将内部控制制度的建设作为一项长期任务来抓。

要充分发挥房地产企业董事会的作用,董事会是公司内部控制系统的核心,最适合约束经营者日常行为,要大力加强董事会的建设,履行其监控、引导和监督的责任。要加强企业文化建设,员工的思想道德素质是内部控制环境的重要因素之一,正直诚实的品行、高度的敬业精神对企业的内部控制会产生积极的影响。对员工进行思想道德方面的教育十分必要,建立公司统一的价值观和道德标准,并制定员工行为准则。价值观的建立必须脱离盈利高于一切的思想,应认真考虑道德问题,考虑企业的社会责任, 即合法、公平、公正地处理企业与利益相关各方的关系。

(二)构筑严密的企业内控体系

首先,是在企业经营全过程中融入相互牵制、相互制约的制度,建立以防为主的监控防线。有关人员在从事业务时,必须明确业务处理权限和应承担的责任,对一般业务或直接接触客户的业务,均要经过复核,重要业务最好实行双签制,禁止一个人独立处理业务的全过程。

其次,是要设立事后监督,即在会计部门常规性的会计核算基础上,对其各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查,建立以“堵”为主的监控防线。事后监督可以在会计部门内设立一个具有相应职务的专业岗位,配备责任心强,工作能力全面的人员担任此职,并纳入程序化、规范化管理,将监督的过程和结果定期直接反馈给财务部门的负责人。

最后,是以现有的稽核、审计、纪律检查部门为基础,成立一个直接归董事会管理并独立于被审计部门的审计委员会。审计委员会通过内部常规稽核、离任审计、落实举报、监督审查企业的会计报表等手段业务,对会计部门实施内部控制,建立有效的以“查”为主的监督防线。

(三)加强房地产企业的信息沟通

良好的信息管理可以使员工正确的履行职责、管理者及时掌握企业的营运状况,减少企业内外的信息不对称和流通不畅,有助于提高内部控制的效率和效果。房地产企业应建立自己的信息系统,保证信息的搜集、储存、加工、输出和使用等各个环节的正常运行,满足企业的信息需求。优良的信息系统要能保证信息提供的完整性,企业应当运用计算机、网络等先进手段构建企业的信息系统,加快信息传递的速度,增加信息提供的及时性。企业的信息系统应能保证信息提供的准确性。

二、房地产企业内部控制的基本方式

(一)组织规划控制

根据内部控制的要求,企业在确定和完善组织结构的过程中,应当遵循不相容职务相分离的原则。所谓不相容职务,是指那些如果由一个人或一个部门担任,既可能弄虚作假,又能够自己掩盖其舞弊行为的职务。企业经济活动通常可划分为五个步骤:授权、签发、核准、执行和记录。如果上述每一步骤由相对独立的人员(或部门)实施,就能够保证不相容职务的分离,便于内部控制作用的发挥。

(二)授权批准控制

指对企业内部部门或职员处理经济业务的权限控制。单位内部某个部门或某个职员在处理经济业务时,必须经过授权批准才能进行,否则就无权审批。授权批准控制可以保证单位既定方针的执行和限制滥用职权。授权批准有一般授权和特定授权:一般授权是对办理一般经济业务时权利等级和批准条件的规定,通常在单位的内部控制中予以明确;特别授权是对特别经济业务处理的权利等级和批准条件的规定,如当某项经济业务的数额超过某部门的批准权限时,只有经过特定授权批准才能处理。

授权批准控制的基本要求是:要明确一般授权与特定授权的界限和责任;要明确每类经济业务的授权批准程序;要建立必要的检查制度,以保证经授权后所处理的经济业务的工作质量。

(三)预算控制

预算控制是内部控制的一个重要方面,包括筹资、融资、采购、生产、销售、投资、管理等经营活动的全过程。对单位各项经济业务编制详细的预算和计划,并通过授权,由有关部门对预算或计划的执行情况进行控制,其基本要求是:所编制预算必须体现单位的经营管理目标,并明确责任;预算执行中应允许经过授权审批对预算进行调整,以便预算更加切合实际;应及时或定期反馈预算的执行情况。

(四)实物资产控制

实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制,这是对单位实物资产安全采取的控制措施。(1)限制接近,以严格控制对实物资产及与实物资产有关的文件的接触,如现金、银行存款、有价证券和存货等,除出纳人员和仓库保管人员外,其他人员则限制接触,以保证资产的安全。(2)定期进行实物资产清查,保证实物资产实有数量与账面记载相符,如账实不符,应查明原因,及时处理。实物资产控制从广义上说,还包括对实物资产的采购、保管、发货及销售全过程进行控制。

(五)成本控制

现代成本控制可分为“粗放型”和“集约型”两种。粗放型成本控制是指在生产技术、产品工艺不变的情况下,单纯依靠减少耗用材料,合理下料来降低成本的成本控制法。集约型成本控制是指依靠提高技术水平来改善生产技术、产品工艺,从而降低成本的控制法。这两种方法结合起来,就是现代成本控制。

(六)风险控制

1.经营风险。是指因生产经营方面的原因给企业盈利带来的不确定性。由于企业生产经营会受到来源于企业外部和内部诸多因素的影响,具有很大的不确定性,会引起企业的利润或利润率的高低变化,给企业带来风险。经营风险变化情况来源于企业外部,企业仍应采用有效的内控措施加以防范。

2.财务风险。又称筹资风险,是指由于举债而给企业财务成果带来的不确定性。企业举债经营,全部资金中除自有资金外还有一部分借入资金,这会对企业自有资金的盈利能力造成影响。借入资金需还本付息,一旦无力偿还到期债务,企业便会陷入财务困境甚至破产。

当企业息税前资金利润率高于借入资金利息率时,使用借入资金获得利润除了补偿利息外还有剩余,使自有资金利润率提高。若企业息税资金利润率低于借入资金利润率,使用借入资金获得的利润不够支付利息,还需要动用自有资金的一部分利润来支付利息,使自有资金利润降低,企业发生亏损,甚至招致破产的危险。这种风险即为筹资风险。

这种风险程度的大小受借入资金对自有资金比例的影响,借入资金比例越大,风险程度随之增大,借入资金比例越小,风险程度也随之减少。对财务风险的控制,关键是要保证有一个合理的资金结构,维持适当的负债水平,既要充分利用举债经营这一手段获取财务杠杆收益,提高自有资金盈利能力;同时要注意防止过度举债而引起财务风险的增大,这是企业内部控制的重要环节,必须采取必要的措施防范。

(七)审计控制

审计控制主要是指内部审计,内部审计是对会计的控制和再监督。对会计资料进行内部审计,是内部控制的一个组成部分和特殊形式。内部审计是在一个组织内部对各种经营活动与控制系统的独立评价,以确定既定政策的程序是否贯彻,建立的标准是否遵循资源的利用、是否合理有效、以及单位的目标是否达到。内部审计的内容十分广泛,一般包括内部财务审计和内部经营管理审计。内部审计对会计资料的监督、审查,不仅是内部控制的有效手段,也是保证会计资料真实、完整的重要措施。