房地产市场未来５年的风险分析

唐方方

摘 要:受到金融危机的影响,我国的房地产市场一度走入低迷,大量的已建房屋堆置,房地产商资金流通不畅,缺乏投资热情,针对这样的局面,国家宏观调控开始显现作用,政府通过大量的优惠政策以激励消费者的消费热情和投资者的投资热情,这些措施结合当前的法律现状,是否可以帮助房地产市场走出低迷,本文通过经济学分析,预测未来5年我国房地产市场的走向和风险。

关键词:房地产 市场风险 政策

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1005-5312(2009)11-

一、关于房地产市场的现状。

目前我国房地产市场的现状是首先,由于房价持续高位运行加上经济减速、预期收入下降的多重影响,已建商品房空置面积很大,成交量严重萎缩,导致房地产投资商的资金流动不畅,从而恶性循环,抑制房地产商的投资热情。其次,保障性住房的建设力度在一定程度上也是对商品房市场的冲击,虽然一定程度上,缓解了消费者的购房压力,但是也造成了已建房屋的库存压力。面对房地产市场的价格波动和金融危机逐步扩大的影响,消费者也暂时搁置自己的购买意愿。再者,国家针对房地产市场的法律规定不是很详细,更多的是依靠政策的引导和调控,而政策作用的显现总是需要一段时间,结果是即使房地产商降价售房,消费者还是等等再出售,质疑房价是否会再降,而房地产商看到一家降价了,为了竞争,也会降价,而这种降价并非是市场规律作用下的价格波动,是非正常的人为的降价,这就打乱了市场规律调节市场的作用,因此不管是投资者还是消费者都对市场保持观望态度,这也就抑制了市场的流动性和稳定性,更加剧了房地产市场的恶性循环。

二、国家关于房地产市场的优惠政策。

面对以上现状,国家积极探求有效的政策,以拉动房地产市场的消费需求和投资热情。

国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性,解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求,加大保障性住房的建设力度,以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,因为中低收入者的住房需求在我国住房需求比例中占据最大比例,而且中低收入者的住房需求从来是很大的,只是住房的供给是否满足中低收入者的要求。当然国家也没有遗忘对商品房的调整力度,体现在购买第二套自住房的优惠,以及转让环节的税收优惠,这些政策都致力于保持房地产市场的流动性,市场只有充分的调动起来了,才能维持保持市场的稳定性。对消费者的优惠政策的实现,最根本的是给予房地产商优惠,从而实现供给和需求的合理互动。房地产商面临的最大困境就是资金的流动性和政策导向,关于资金的流动性保持,国家鼓励金融机构对房地产商的融资支持以及税收机关的税收优惠,同时国家的政策明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设,这也就给房地产商指明了出路,利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房。

三、房地产优惠政策的经济学分析

我国房地产市场中,中低收入者的购房需求从来都不缺乏,关键是看市场的供给量和供给种类是否与消费者的需求相适应,即消费者对房地产的消费偏好问题。从我国整体水平来看,目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者,其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房,因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理,中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说,投资此类住房应该是大有市场的,关键问题在于房价问题。什么是合理的房价?这也要区分不同水平的城市来看。一线城市房价本来就已经走高,中低消费者的购房压力比较大,在面对金融危机下的房地产市场,一线城市的房价下降是必然趋势,这些城市房价本来就已经很高了,因此在政府调整的作用下其下降幅度会很大。二三线城市的房地产市场本来就受金融危机的影响较小,本身房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围,因此房价相比过去几年会下降,但是不会下降太多。

四、政策导向的房地产市场的走向

通过分析国家出台的积极的政策,我们可以看到,国家积极的引导金融机构给予房地产商融资支持,引导房地产商投资中低价位、中小套型普通商品住房,因此,对于房地产商来说,虽然受到金融危机的影响,但是投资还是要继续的,结合政策的导向,将资金更多的投向中低价位、中小套型的普通商品住房。

由于国家加大保障性住房建设、棚户区改造、廉租住房建设,这在一定程度上是对商品房的冲击,加上金融危机的影响,商品房的价格会下降,但是下降幅度依不同城市会有所不同。一线城市的下降幅度会大些,二三线城市的下降幅度会小些。

因此,通过对这些积极政策的经济学分析,可以看到这些政策的初衷是很有利于房地产市场的繁荣,关键就在于在各个市场主体实施的效果,因此尽管房地产市场受到影响,房地产商还是应该沿着政策导向的方向,积极投资,避免恶性循环。

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