浅谈如何完善物业管理的保安服务

摘要:随着经济的发展,物业管理在我国也迅猛发展。而物业管理的保安人员在保护小区内业主的人身、财产安全方面起着重要的作用。文章通过对保安服务的内容进行探讨,进一步提出了完善物业管理保安服务的建议与大家共同商榷。

关键词:物业管理;保安服务;保安条款

中图分类号:D631 文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)26-0200-02

物业管理中的保安服务,是指物业管理者为维护物业管理区域内公共秩序和物业使用的安全,而实施的必要的防范性安全保卫活动,即物业管理者应承担的安全保障义务。

一、保安服务的内容

目前,我国内地无统一的关于物业服务企业保安服务的法律规定,保安条款的内容由物业服务企业与业主在不违反法律法规的前提下自由约定。从各地方法规、规章、政策性文件的规定来看,保安的职责主要是在物业管理区域内为维护区内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施,其目的是为了保障管理区域内的财物不受损失,人身不受伤害,工作、生活秩序正常。结合法律、法规的规定,主要包括以下三方面的内容:

(一)设施设备方面的保安义务

物业服务企业需要安装必要的设施设备来保障业主的安全。如在辖区内使用闭路电视监控系统、电子感应报警系统,并在合适的公共场所安装一定数量的摄像头等,以加强对小区的安全监控。物业服务企业需要对物业区域内的防火、防爆、防盗设施、电梯进行维护与保养,还要对设施设备进行动态的检查、保养与维修,使这些设备处于正常的运转状态,从而保护业主们的安全。在消防安全管理方面,包括定期检查、维修消防设施和器材,设置消防安全标志,确保消防设施和器材的完好、有效,及时清除火灾隐患,开展防火安全知识宣传教育,保障疏通通道、安全出口畅通,并保持符合国家消防安全疏通标志,如果当物业管理区域内发生火灾时,物业服务企业应当积极进行救助工作。

(二)在管理制度方面的保安义务

物业服务企业在管理制度方面的保安义务,就是要求物业服务企业自身建立起一套较为完善的管理制度,并按照这套制度来操作,保障其所辖区域处于安全的状态。因此,物业服务企业在承接物业管理业务前,应编制规划形成较为完善的工作制度,做到工作标准化、操作程序化、管理制度化、服务规范化,这样,既可以保证物业服务企业自身的顺利运作,又可以保障业主的安全。此外,物业服务企业应该依照国家的法律法规,结合自身能力,制定在事故抢险、医疗急救、社会救援等方面的应急救援措施,从而在遇到紧急事件的情况下,履行其合理的对业主的保安义务。

建设部、公安部、民政部2001年《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》中要求:物业管理企业自觉接受公安机关的监督指导,贯彻“预防为主、人防、物防、技防三者相结合”的原则,要建设一套科学的安全防范管理制度。

(三)在防范、制止违法行为方面的保安义务

物业服务企业在防范、制止违法行为方面的保安义务,在物业服务企业对业主的保安义务内容中处于核心地位。主要分为两类:

一是物业服务企业在防范违法行为方面的安全保障义务,是指物业服务企业在业主损害尚未发生前所应尽的注意义务。主要包括:根据居民区的特点,合理布岗,执行门卫值班制度,实施安保制度,对小区可疑人员进行查问,以确保业主的人身和财产安全。

二是物业服务企业在制止违法行为方面的安全保障义务,是指物业服务企业在业主正在遭受损害时和损害后的救助义务。物业服务企业在小区内发现犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件和各类灾害事故时,要立即报告公安机关,并保护好事故现场,协调做好调查和援助工作。

二、完善物业管理保安服务的建议

物业管理服务虽然是以对物业的使用和管理为载体,但其基本出发点和归宿是以人为中心,是为了居民的生存、方便、享受、健康、交往和成长。居住物业管理水平的提高,尤其是业主人身、财产安全的保障,仅仅依靠双方之间的合同关系,单纯要求物业公司提高保安服务的质量是远远不够的。需要我们从体制上加以规范和提高,减少居住物业保安服务纠纷,保障业主人身。

(一)完善居住物业服务方面的立法

物业管理事业已在全国展开,深层次地涉及居民生活的很多方面,而国务院颁布的《物业管理条例》,是在房地产行政部门指导下制定的,带有较强的部门利益色彩和行政管理色彩,偏重于政府部门履行监督管理职责,对违法者追究行政责任,而对业主、使用人等相关主体的合法权益遭侵犯时如何追究违法者民事责任相对缺乏。因此,建议参照我国香港和台湾地区的做法,专设物业管理法,在时机成熟时《物业管理法》取代《物业管理条例》,提高立法层次。立法中应该认识到物业管理的法律本质上是一类民事关系,物业管理中的违法行为大多都构成民事违约,不能以追究行政责任代替追究民事责任;充分体现业主的意思自治,自我管理,自我监督原则。

根据我国物业管理的立法现状及物业管理的实际情况,完善我国物业管理立法要做到:

1.要符合社会主义市场经济要求,我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系。旧的行政管理模式的打破,专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆赖市场经济的发展,没有市场经济,也就没有现代物业管理,完善物业管理立法的过程中,必须坚持社会主义市场经济的原则。

2.要坚持实事求是,从实际出发。从我国国情出发,从我国物业管理现状和发展目标出发。内地的物业管理是从香港借鉴来的,但是完善我国的物业管理法律,必须从我国物业管理的客观实际出发,又要考虑我国幅员辽阔,不同地区改革开放、经济发展水平及物业管理的发展情况。

3.应借鉴国外经验。既要总结国内各地物业管理立法的经验教训,又要比较研究并借鉴香港台湾及国外物业管理法律建设的成功经验,寻求科学的立法方法和途径,既有利于更新我国物业管理立法,又有利于我国物业管理同国际接轨。

(二)加强保安力度

首先可以改变保安服务的模式进行专业化管理。物业管理者接管后,只负责整个住宅小区的整体管理,可以将管理内容细化为一项项具体业务,保安可以由专业的服务公司具体承担。如以合同的方式,雇用保安服务公司提供24小时保安员进行看更及巡逻服务。其次利用高科技设备提高保安服务的质量,实行专人负责制。

(三)建立科学的保安服务制度

物业管理者应当制订一套全面、严格的保安服务制度,对各种工作流程都作明确的规定,并对外公示。此外,必须对各项工作进行完整记录与保存,这既是保安服务规范化的具体体现,也为日后追溯责任留下了最重要的证据。比如安全巡逻记录、设备检修记录、小区进出口登记、大物件放行登记、突发事件处理记录、监控录像带等,都应该系统整理,妥善保存。一旦发生纠纷,在判断物业管理者有没有履行安全保障义务的时候,这些就成了认定事实的最基本依据。

(四)完善保安服务与商业保险间的结合

保安服务与商业保险的结合是在制度层面上完善对业主人身、财产的保护和救济,同时也可减轻物业服务企业的保安责任,如我国台湾地区对从事物业管理的保全公司在保险方面明确规定了必须的保险金额;香港地区亦将购买适当的保险作为规避风险的重要措施。在物业公司收取的保安费中加入一定份额的商业保险费,购买第三者责任险或公众责任保险、物业管理责任保险等,由业主自愿选择是否参与,对业主选择含保险内容的保安收费的,由物业服务企业统一办理保险。

如果物业管理者尽到了应尽的保护义务,而业主仍然有损害,这种情况下应着重考虑如何补偿业主的损害。在美国,为了使业主和租户放心,物业管理者往往在物业保险上作较多投入。美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险。其中,产权保险的保险标的就是房地产产权,保险费通常按投保物业的价值确定,一般为物业价值的0.075%。鉴于此,笔者认为我国的物业管理者也可考虑这一做法,充分利用社会的物业保险功能,由整个社会来共同承担来自第三人的客观风险,建立健全的社会补偿机制。

三、结语

总之,鉴于我国保安服务的现状,迫切需要立足物业保安的实际,借鉴国外及香港、台湾地区的先进经验,完善法律法规,做到既有利于物业服务企业的长远发展,又能切实保障业主的权利,构建安全、健康、便利、舒适、和谐的物业管理环境。

参考文献

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[5]杨立新著.侵权法论[M].人民法院出版社,2004.

作者简介:冯诗斌(1969- ),男,广西博白人,广西华清园物业管理有限公司(原广西建工集团二建公司物业管理公司)法人代表,总经理,兼广西壮府建工物业服务有限公司总顾问,工程师,物业管理企业经理。