探析当前宽松货币政策对房地产发展的影响

摘要:近期与房地产相关的货币政策分析,探析当前适度宽松的货币政策对房地产发展的影响,并对今后货币政策调控房地产发展的相关建议。

关键词:货币政策;房地产发展;金融措施

中图分类号:F821 文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)26-0166-01

自2008年9月以来我国货币政策由“从紧”调整为“适度宽松”,通过连续下调“双率”以及出台相关金融措施,进一步加大金融对经济发展的支持力度。货币政策由紧到松的转变,其目的在于拉动内需、调整经济结构,从而确保我国经济持续稳定增长。作为国民经济重要支柱产业的房地产业,是货币政策调整的重点。适度宽松的货币政策会对目前正处于调整期的房地产发展产生怎样的影响,未来的货币政策应如何引导房地产市场健康发展,成为房地产宏观调控中的热点问题。

一、宽松的货币政策对房地产发展的影响

虽然适度宽松的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场,但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性决定其必然受到本轮货币政策调整的直接影响。从长期来看,宽松的货币政策从供给和需求两方面对房地产市场产生提振作用,将导致房地产市场规模保持稳定增长;从短期来看,开发商和购房者的融资成本都将降低,有利于房地产市场由低迷走向复苏。

(一)对房地产开发商的影响

对于开发商来说,“银行放松”是利好消息。一方面,下调金融机构存款准备金率意味着银行可能加大房贷规模,而且明确提出支持企业合理的融资需求,对房地产企业的资金来源将产生直接影响;另一方面,降低贷款利率,减少了开发商的融资成本,提高了整体开发能力,有助于房地产投资规模的稳步增长。此外,国务院提出要创新融资方式,拓宽企业融资渠道,可以通过企业债券、并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和民间融资等多种方式筹集资金。长期以来,我国房地产开发商对银行贷款的依赖度高,融资渠道单一,因此,在从紧货币政策下很多自有资金不充裕的房地产企业面临因无力融资而退出市场的风险。货币政策转向宽松,可以缓解部分企业的资金紧张问题。但仍需高度注意的是,国家信贷支持的重点是保障性住房建设和中低价位、中小套型普通商品房建设。因此,虽然此轮货币政策可以为房地产企业“适度松绑”,但切不可盲目乐观。积极应对政策调整,拓展融资渠道,调整产品结构,才是房地产开发商对当前政策的正确解读。

(二)对购房者的影响

房地产市场上的购房者可以分为两类:一类是自住型购房者,另一类是投资型购房者。房地产宏观调控的目标之一就是抑制投资、投机型购房者购买。从政策的导向来看,本轮货币政策对购房者将产生以下影响:首先,对于自住型购房者给予了极大的政策优惠,能够有效地减轻贷款人的负担;其次,对于改善型普通住房消费政策也给予关照,适当放松了第二套房的认定标准,并规定对购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定;再次,对于投资炒作型的购房者依然采取抑制态度,相关政策一再强调“合理的”住房消费,表明新一轮调控政策将延续此前对于过度投资炒作的控制,防止出现房地产市场过热的问题。可见,近期和今后一段时间内,房地产调控中的货币政策将坚持区别对待、有保有压的原则,对自住型住房消费将会继续加大政策倾斜力度,对投资型住房消费不会放松。

(三)对房地产市场走向的影响

在低迷的市场状况下,从2008年下半年开始,房地产宏观调控走向发生变化,以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为主导,旨在促进房地产市场稳定健康发展。适度宽松的货币政策将会对房地产市场的走向产生什么影响,是否能起到立竿见影的成效?由于货币政策传导机制决定了其时滞长的特点,因此,在短期内,房地产市场的供求关系可能不会发生很大的变化。从政策意图来看,短时间内连续降息也是为一个较长时期内的经济增长做准备。未来房地产市场的走向将因政策累积效应的逐步显现而呈现出趋稳态势,房地产供给和需求也将在调整中走向均衡。因此,适度宽松的货币政策将会对房地产市场的长期走势产生影响。而要使房地产市场早日走出低迷则需要行政手段、财政政策等更有力的措施共同作用。

二、今后货币政策调控房地产发展的相关建议

(一)综合运用货币政策工具,缩短政策时滞

由于我国的利率和汇率未完全市场化,因此货币政策的数量型工具和价格型工具的混合作用难以发挥,货币政策传导渠道受阻,货币政策的独立性和有效性不足。建议在房地产调控中,综合运用货币数量政策和货币价格政策,强化政策的有效性,缩短政策时滞。同时,加大利率和汇率的市场化改革力度,完善间接调控机制,保证政策的传导效果。

(二)因地制宜,实施区域性货币政策

货币政策作为调控房地产市场的重要经济手段之一,在制定和执行过程中应该和不同区域的房地产市场发展程度紧密结合,做到因地制宜,在央行统一的货币政策前提下,提高区域货币政策的灵活性。这是因为我国房地产市场的发展存在区域不均衡,东部沿海城市、一线城市过热,而中西部城市、三四线城市发展空间却很大。因此,建议实施因地制宜、区别对待的区域性货币政策,以促进整体房地产市场的均衡发展。

(三)防范房地产信贷风险

在适度宽松的货币政策下,监管部门更应加强对住房贷款质量的控制,防止出现类似于美国次贷危机的金融危机。要建立和完善房地产市场的预警和统计指标体系,引导金融机构信贷流向保障性住房和中低价位普通住房,避免信贷资金过度集中于高风险的房地产项目。一方面,要引导开发商建设保障性住房和适销对路的商品房,给予合理的信贷支持,但要对企业的资信状况进行严格审查,避免呆坏账的形成;另一方面,对于面向中低收入者的住房消费信贷,更要进行严格审查,确保其具备还款能力。

作者简介:雷汉威,男,湖北武汉人,武汉大学经济与管理学院硕士研究生,研究方向:金融保险。