浅述完善我国房地产金融的政策建议

徐春娥

摘要:本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。

关键词:房地产经济 房地产金融 建议

0 引言

房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。

1 我国房地产金融现状

1.1 房地产金融体系的现状 我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。

1.2 房地产融资结构现状 从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。

虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。

2 完善我国房地产金融的政策建议

2.1 加大财政支持 当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正适合中低收入家庭的低价位中小户型严重不足,住房保障问题日益突出。建议在合理控制住房建设总量和增长速度的同时,充分运用财政支出杠杆,运用投资的乘数效应,促进和引导开发商建设适合中低收入家庭的保障住房,引导居民根据各自的经济条件,通过不同的途径解决居住问题。在政策的具体应用方式上,可以根据各地的不同情况,突破现有的对经济适用房和廉租房建设减免税收的单一模式,探讨对保障性住房购房人实行货币补贴、个人抵押贷款贴息等金融政策创新。

2.2 拓宽融资渠道 几年来国家在收紧银根的同时,并没有及时有效地进一步拓宽房地产企业合法融资渠道,合理引导筹资方式多样化,促进房地产企业的并购重组。随着时间的推移,部分地区的中小房地产企业和空置项目的系统性风险加大,可能形成银行呆、坏账的集中增加,进一步拓宽房地产企业合法融资渠道迫在眉睫。

2.2.1 完善并发展房地产信托 由于目前国内房地产信托仍存在占比不高,募集资金的规模受到限制,投资方向不明确,信托计划期限较短,信托产品流通性较差,“过桥贷款”,房地产信托风险认识不足,风险意识薄弱,缺乏专业管理队伍等诸多问题,为拓展房地产融资渠道,我国的房地产信托还需进一步完善及发展。

首先要完善相应法规,有关法规可以考虑根据融资额度或者股权份额来确定利润分成,使信托公司和开发企业按照具体规则进行合作,从而保障双方的利益。其次要建立房地产信托融资支持服务系统,着力建立健全房地产中介服务体系,形成独立、公正的评估中介服务市场及相应的中介服务机构;完善评估行业的管理体制,加快行业自律机制的建设,同时建立统一而有权威的行业标准;建立房地产信托融资信息网络系统,实现交易、清算、管理和监控的电子化,提高房地产信托融资的风险控制能力。最后,适时培育房地产投资信托投资基金REITS。REITS是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证,将社会上的资金集中起来,汇集成具有一定规模的信托财产,并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人,对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。REITS在国外是一种较为成熟的投融资运作模式。由于缺乏相应的立法,我国资本市场上的REITS尚未定型,至今国内还没有出现真正意义上的REITS产品。通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金REITS模式,适时培育和发展房地产信托投资基金,不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题,并可以推动房地产行业持续稳定健康发展。

2.2.2 促进住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券,指金融机构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款,汇集重组为抵押贷款群组,由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。住房抵押贷款证券化运用成熟的交易框架和信用增级手段,改善了证券的发行条件,使住房抵押贷款证券化支出费用总额与交易总额的比率很低,从而大幅度降低了企业直接融资的成本。

住房抵押贷款证券化在我国还属试验阶段,完善住房抵押贷款证券化,首先要法制化夯实我国个人信用基础。个人信用体系是整个社会信用体系的重要内容,我国的当务之急是有效的借鉴国外的成功经验,需要政府的协调与立法的支持。对消费信贷的环境、授信及还款等方面颁布一系列法律法规,使个人信用体系在法定的框架下高效、有序的运行。其次要扩大和规范住房抵押贷款市场。一个成熟的、规范的住房抵押贷款一级市场,是开展住房抵押贷款证券化的重要前提。激发个人住房消费,壮大抵押贷款规模,必须以需求为导向,细分市场,充分考虑经济上的差异、地区因素设计抵押贷款组合。实现金融机构在抵押合约、贷款合同、贷款程序等标准化服务,开发不同期限、不同利率水平、不同种类的贷款,实现银行的多样化服务,拓宽抵押贷款组合的数量和种类。最后要建立相关法律框架和金融监管体系。按照我国目前的法律法规,住房抵押贷款证券化的发起和运营都缺乏相应的法律依据,有必要制定《住房抵押贷款证券化法》,以保护抵押证券持有者的利益。

2.3 防范金融风险 当前我国的经济发展阶段决定了在较长一段时间内,银行贷款将是房地产业资金的主要供应渠道。数据和模型预测结果显示,几年来,通过实施一系列的宏观调控措施,对房地产公司的开发贷款得到了有效控制,贷款金融风险降低,但以定金与预付款、个人抵押贷款为主的其他资金来源增长很快,加大了消费者的购房风险,而银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。一方面,要警惕房地产开发商过度依赖于预付款、个人抵押贷款等其他资金来源,一旦项目滞销,将带来资金断链的巨大风险,并采取一定的防范措施降低银行贷款风险。另一方面,要防范个人抵押贷款快速增长可能带来的违约风险。认真研究和完善针对购房者的个人抵押贷款政策,严格对个人抵押贷款的审查和贷款发放后的跟踪管理,将是今后一段时间内防范房地产金融风险的主要任务。

2.4 完善法律体系 外资参与中国房地产业的形式和渠道正在发生根本性的改变,几年来,在宏观调控政策的影响和国际资本流动性过盛,人民币持续升值的背景下,外资已经从原来的合资、合作开发房地产项目的方式,转变为通过多种渠道更为广泛地参与中国的房地产业,比如通过香港和海外资本市场更为隐蔽地深入地参与中国房地产,通过基金形式直接购买和持有大型经营性物业项目,通过去QFII等方式参与中国证券市场的房地产企业,等等。2006年,针对外资购买住房,有关部门和一些城市出台了限制政策,对购买资格、对象、外资按揭的比例年限等进行了规范。然而,对外资通过收购并购、外资产业基金等一些新的形式和通过更为隐蔽的渠道参与房地产业的行为,对放开外资银行经营人民币业务形成对中国金融企业和房地产市场的影响等一系列新问题,我们还没有相应的配套管理政策,应该尽快加以完善。

参考文献:

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