浅析银行担保物权优先实现的限制

于　凌

摘要：银行担保物权的优先受偿不是绝对的，存在法定的例外的限制，文章从六个方面进行了分析。

关键词：担保物权；优先权；限制

担保物权是用他人的物为自己的债权担保，当自己的债权不能实现时，对他人的物享有变卖后价款的优先受偿权。根据我国《人民银行法》、《商业银行法》及《银行业监督管理法》等法律和相关法规规定，银行在向借款人发放贷款时，应要求借款人提供相应担保，在借款人不能按贷款合同偿还本金及利息时，银行有权向保证人主张债权，或处置抵押物以获得优先受偿。优先受偿权是担保物权的核心，如不能实现优先受偿，债权人的债权就变成一般债权，其设置担保的目的就不能实现。在实际操作中，银行往往会由于担保债权难以实现而影响贷款的正常回收。现实情况中并不是为贷款设定了有效担保，银行就可以高枕无忧。我国《物权法》第170条规定了债权人对担保财产享有优先受偿的权利，但同时规定了例外情形，“担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有对担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。这说明担保物权的优先受偿不是绝对的，存在法定的例外的限制。法定例外情形主要包括下述几方面。

一、特定情形下未清偿的职工债权优先于担保物权

我国《破产法》第132条规定，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。根据此项规定，在银行贷款的借款人破产后，即使银行享有有效的担保债权，但如果存在未清偿的职工债权，则该职工债权优先于银行的担保债权受偿。

二、在担保物权设定人欠税的情况下国家的税收权优先于担保物权

我国《税收征收管理法》第45条规定，纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押、质押、留置权执行。税务机关应当对纳税人欠款的情况定期予以公告。第46条规定，纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况，抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。据此规定，银行在与借款人签订担保合同之前要与借款人及担保人明确担保财产是否存在拖欠税款情况，或者请求税务机关提供相关信息，以确保以后担保债权的优先实现。

三、承租人的优先购买权优于担保物权

我国《物权法》第190规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权设立后财产出租的，该租赁关系受已登记的抵押权的影响。在同一财产先出租后抵押的场合，买卖不破租赁原则同样适用于抵押关系。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，尊重承租人的优先购买权是出租人必须履行的义务，如出租人变卖、作价、拍卖租赁物以实现担保物权时，必须在合理的期限内通知承租人。因此，担保物权人的的债权虽然可以就变卖抵押物的价款实现优先受偿，但若想取得抵押物，只有在承租人放弃优先购买权的情况下才能取得。因此，银行要摸清抵押物是否存在租赁情况。

四、建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权

《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院于2002年6月20日公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该司法解释明确规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”可见，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权

五、船舶优先权

我国《海商法》第22条规定了船舶优先权，同时第25条规定，船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。现实情况中，使用船舶作为银行债权抵押物的情况并不常见，但作为债权银行对此种法定限制也应做必要的了解。

六、划拨土地出让金的优先补偿权

我国《城市房地产管理法》第50条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。此外，该法第51条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

此外，在担保物权实现的现实情况中，还有司法费用优先受偿等情况存在，因此，担保物权的存在并不能必然保证银行债权的绝对优先受偿。即使银行与借款人签订了有效担保合同且担保人提供了有效担保，银行担保债权的优先实现还是会受到法定限制。银行在签订贷款合同过程中及贷后管理阶段都要密切关注影响担保债权优先实现的因素，最大限度维护银行债权。