还房价成本一笔明白账

吴学安

山东临沂前不久公布房地产成本价格的举动曾引来全国关注的目光，热议声中，称赞“拉近信息对称”者有之。质疑“水分大”者也有之。实际上，在山东临沂之前，江苏省盐城、宿迁等市在促进房价成本公开方面已有动作。不过，目前江苏这两个省辖市通过掌控房价成本约束开发商定价行为的举动均已停止。而在市场观察人士眼里，房价成本归根结底就是一本说不清的糊涂账。

近年来，不少地方都在探索公布商品房成本的工作，从开展商品房成本审核认证入手，提高房地产业的利润透明度。通过宏观手段调控售房价格，改变交易价格片面受开发商主导的局面，让商品房价格回归理性。对于消费者而言，公布成本为其购房提供了一个“标尺”，能够使其清清楚楚购房，安安心心置业。然而，房地产成本价格经过长期以来错综复杂的形成机制，不可能经过一次突变，立马变得清楚明白起来。加之，房地产市场的各种关系纠葛错综复杂，房价成本“雾里看花”就不可避免。

房价成本岂能成为糊涂賬

面对房价居高不下，宏观调控政策屡屡被消解，令人忧心忡忡。而要让房地产市场真正回归理性。就必须让房地产成本、利润暴露于阳光之下，房价走势才能趋向公正、平稳，公众才有望买得起房。今年3月，上海市规划和国土资源管理局针对全国工商联房地产商会的房地产企业开发费用调研报告，就着手对房地产开发成本费用进行测算，并已经开始组织文件和测算相关数据，调查结果一旦出炉，将会通过上海市政府新闻办发布。但时至今日，仍没有相关数据公之于众。

全国工商联房地产商会此前一份报告称，从3个一线城市来看，流向政府的份额属上海的开发项目最高，为64.50％，其次是北京，为48.28％，最低的广州也达到46.94％。全国工商联房地产商会的报告还显示。在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2％。这份关于房地产企业开发费用的报告。是指在今年全国两会期间。全国工商联向全国政协递交的一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿。该报告称。全国9个城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，地方政府成为房地产业10年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象，是造成房价居高不下的主要原因。统计结果显示。在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)，所占比例为49.42％。

从2008年开始，甘肃省物价和建设部门在全省开展了商品住房成本审核认证工作。并在此基础上。陆续公布全省不同区域、不同建设项目的商品住房社会平均成本。通过审核认证商品住房成本，探索对商品住房价格的调控手段，加强对房地产市场中各种价格欺诈、牟取暴利、期房炒作等行为的研究，制定有针对性的防范措施，遏制商品房价格的过快上涨。

商品房成本一直是开发商们含混不清而社会又普遍关注的焦点问题。或许房地产行业已经成为目前最不透明的产业之一。只有开发商知道成本和利润，但却守口如瓶，而购房者则对此一无所知。早在2006年底，江苏省盐城市在国内出台了首个“官方版”的房价构成清单。率先强制公布房价成本。随后江苏省宿迁市开始推行“住宅商品房成本认证制度”，对所有开发销售经济适用房和普通住宅商品房实行成本认证。当时盐城市出台的《普通住宅商品房定价公开的实施方案》规定，“市区普通住宅商品房基准销售价格的审定。申请核价面积在2万平方米以上的。以召开商品房定价论证会的方式实行定价公开，其他以公布商品房基准销售价格构成的方式。实行定价公开。”2006年9月该市又推出国内首个官方版“房价构成清单”，涉及全市自2004年以来开盘的97个楼盘。随后的两年多时间。公布房价成本的盐城价格网。一直保持极高的点击率。不过，从今年1月1日起盐城市已暂停审核房价成本，目前这家网站房价构成清单一栏已悄然消失。尽管官方讳言房价成本，但当地市场人士认为，以公布成本的方式约束定价。实际效果有限。“阳光房价”出发点很好。但尚难指导市场行为。开发商依然是我行我素。

开发商一直对项目开发成本和利润讳莫如深，购房者则对此又毫不知情。为改变这种信息完全不对称的现状，早自2005年11月1日起，浙江省就开始对全省三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查。其中房价成本清单作为一项政务信息新内容，将向社会公开。检查内容主要包括：土地利用计划、建设用地审批、征用土地方案公告、征地补偿安置方案、土地出让方案、土地招拍挂信息公告等。其中房价的成本清单作为一项政务信息新内容将向社会公开。这是继福州市在全国率先公布该市商品房的社会平均成本之后，首个在全省三级国土部门公开房价成本的省份，此举当时曾引起业内的普遍关注。

但让人无奈的是，对于公布商品房成本。公众从最初的激动，最后却成了无奈和失望。由于目前房地产商都有深刻的背景，审核商品房成本。往往难以达到还公众一个明白的初衷。如盐城官方版的成本清单尽管在较长时间内仍继续“破冰前行”，但当地房地产价格仍然照涨不误。许多市民原认为开发商会受到成本清单的约束，但实际情况是。这边政府公布成本。那边开发商一涨再涨。如2007年4月初至5月中旬，盐城市对开发商拒不执行政府指导价、超过规定价格和浮动幅度销售商品房和经济适用房的行为开展专项检查。但由于开发商大都“背景复杂、来头不小”，此次检查在促使房地产商按照规定售房方面并不尽如人意。

市场经济运行法则就是公开、公正、透明。公布房价成本有其充足的法律依据——1994年出台的《城市房地产管理法》，就确立了房地产估价的法律地位。1999年，建设部会同国家质监总局联合发布《国家标准房地产估价规范》，也为保证房地产估价结果客观、公正、合理，以及房地产交易、房地产税收等提供了依据。因此，公布房价成本。绝不会像一些地方政府和开发商所辩解的那样，“容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”。其实，地价、税收、建筑材料、劳务费等，与商业秘密毫无关系。而住房既是商品。又具有公共产品的属性。房地产成本绝不能成为一笔糊涂账，公众要求知道房价成本并不过分，是合情、合理、合法的要求。

不言而喻，公布房价成本清单。还购房者知情权。对于房地产业的宏观调控意义重大。让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，解决信息不对称的问题，也有利于控制暗箱操作。合理的市场定价机制。前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。

公布房价成本，政府该如何作为

国家发改委宏观部经济研究室主任王小广日前表示，要让房价不调整来解决房地产问题。解决库存问题，刺激经济增长。这是不可能的。房地产的库存调

整比我们想像中要慢很多，去年全国的成交量下降了18.8％，而供给还在不断增加。除此以外，房地产的库存不仅包括已建好没卖出去的房产。还包括已经卖出的房产中用于投资、而没有得到实际使用的部分。因此，保持房价不调整、放弃成交量的做法是不可取的，只有需求才能消化库存。

曾有开发商形象比喻：“公布房价成本就等于公布老婆的内衣尺码。”此言虽然粗俗，却揭示了公布房价成本之难。业内人士分析认为，探究房价成本，实则很难。因为，“开发商永远不会把房价成本公开”。尤其是涉及房地产开发的灰色成本更是秘而不宣的数据。时下，开发商的灰色成本一般是以市场公关费、广告费的形式存在。而这些费用不少是用于“土地攻关”，比如，买地涉及金额较大，开发商一般会付出一些灰色成本去争取一些附加条件。比如，有的地块限制了什么企业才能拿，需要盖什么公共设施。建这些公共设施后政府再补地给开发商，这里面就可能存在猫腻。由此看来，房价成本未必就是一本说不清的糊涂账。关键是对谁糊涂。

现在房地产市场的问题是，一些地方政府“越位”和“缺位”的问题尤为突出。过去一直说房地产业是暴利行业，其实暴利焦点主要集中在协议出让时的土地价格，现在土地招拍挂，房地产行业的利润已经比较透明。并且，如果只是政府主管部门公布商品房的社会平均成本或者按照地段不同，公布各地段的商品房平均成本意义并不大。因为目前土地招拍挂，开发商成本中很大比重的土地成本是透明的。建安费用也大致相当，其他设计、施工、销售、管理等费用平摊到每平方米上非常有限，所以不用政府部门公布，消费者根据土地价格大致就可以推算出开发商的开发成本。

早在2007年，广东省建设厅曾以“容易造成对(房地产)企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响”为由，否决了该省人大代表提出的公布房价成本的要求，此事件一时被炒得沸沸扬扬。事实上，目前国内大中城市房价虚高，是与其市场价格的畸形发展密不可分的，比如政府对土地价格的过度垄断、市场经济发展不充分、供求关系不和谐等等。尽管影响房价的问题是供求问题，但核心问题是土地资源的政府垄断。要想抑制房价，解决公众居住权问题，必须先从政府自己做起。

目前，国内城市房地产成本居高不下有三大原因：因为政府垄断城市土地导致成本过高：因为政府行政许可程序不透明导致的审批成本过高：因为政府对违法者不进行制裁导致的守法成本过高。可以说，公布房地产成本是一个综合因素，并不是一个简单的算术式。目前中国房地产业暴利现象，政府的原因居多。在这种情况下。地方政府如不从自身出发。反而指望公布房价成本挤干房市“泡沫”，无疑是一种转移公众视线的做法。对抑制高房价不但于事无补。反而有可能会错过了房市调整的最佳机会。引发新的社会问题。

目前，国内大城市房价一般包括土地出让金、拆迁补偿成本、建筑安装成本、贷款利息、税收以及开发商和中介的利润。虽然《价格法》并未授权政府价格部门公布经营者的定价成本清单，但政府公布其中由自己控制的那一部分。如土地出让金、税费收入等项收入，应该说是无可厚非的，而且也是比较可行的。而对于开发商来說，其商品房的价格成本是不一致的，没有一个统一的成本价格。社会平均商品房成本价格只能是一个参考因素，且房地产行业并不是由国家来为其定价，也不是像股份公司一样是公众公司。需要国家来强制干预，披露其中的信息。当然。如果从政府政务公开的角度，公布一些涉及房地产价格方面的信息是必要的。比如，土地使用权的出让价格、建筑材料的价格、员工的费用等等。这些价格因素都是房地产价格的形成因素。

应该说，公布房价成本有其充足的可行性、必要性和法律依据。何时能够还房价成本一笔明白账，是公众期待已久的事情。尤其是公布房价成本。通过成本监审的程序，其好处有三：一是打破垄断性房价“成本上升”的谎言，拨开谜团，使购房者心里明亮，不会盲目追逐，驱使价格公平竞争，国家税收收入也有稳定来源；二是通过成本监审计算房价成本。能有效地撞击房地产业已经结成的利益链，从而减少暗箱操作，防范房地产业腐败发生的机率：三是通过成本监审能够对工程质量监督增加了一道保护墙。无论是廉租房、经济适用房、限价房。还是商品房，主体结构、用工用料，都要有严格的质量保障。成本监审可以更加有效地严防通过偷工减料来降低成本。

信息是财产的基础。没有信息即没有财产，没有财产即没有权利。现代社会的侵权行为与过去大大不同。公开私人信息与隐匿公众信息都有可能构成侵权。对于公司来说，上市公司的信息披露义务是最完整的。尽管现行《合同法》、《反不正当竞争法》及《民事诉讼法》均把商业秘密列入受保护的范围之内。但也没有任何法律条文禁止上市公司向社会公开成本。问题是假若仅要求房地产商公开其价格成本，而对政府掌握的社会资源不予公开，就可能会涉及到诸多问题，比如，以公开房价成本为名。要求开发商提供相应的财务信息。而且只要涉及到成本。这种财务信息往往是无止境的。弄不好还会引发新情况下的腐败与贿赂，演变成监管者被被监管者所收买。作出虚假信息披露的闹剧，这从中国股市经常出现上市公司披露虚假信息怪象之中大概就能找到最好的证明。因此，要还房价成本一笔明白账必须从政府开始。

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