中国房地产融资途径发展趋势分析

摘要：房地产开发是一个资金密集使用和投资庞大的系统工程，如果没有资金的支持，房地产商的开发与经营就难以为继。本文将通过分析房地产企业融资的现状，对未来的融资途径做出分析。未来实行房地产行业融资渠道的多元化，有利于国民经济的健康发展，并可以进一步防范和化解金融风险。

关键词：房地产企业；融资途径

1 中国房地产融资途径现状

房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年，我国房地产业环境出现了一些新变化，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要还是依赖于银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

从以上分析可以看出：尽管中国目前房地产企业采取以上不同的融资方式，但目前运用发行股票、债券进行融资的可能性很小；由于受到法律法规的限制，房地产产业投资基金的发展还有很多障碍；外资金融机构以及境外基金由于受到诸多限制，目前也不能为房地产企业提供太多的资金。由于信托具有的制度性优势，创新空间大，为房地产企业融资的数额在不断扩大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，缺乏流通性，也进一步制约了信托融资的发展。从融资数额来看，贷款依然是中国房地产金融的主要融资渠道。因此，目前的房地产融资几乎等价于房地产贷款，并没有形成真正意义上的房地产融资的格局。

2 中国房地产未来融资途径发展趋势分析

不可否认，银行是当前甚至较长时间内中国房地产资金的主要来源。但随着中国经济的发展和人民生活水平的提高以及城市化建设的不断加快，作为国民经济支柱的房地产行业也将迎来新的发展机遇，并具有巨大的融资需求；与此同时，随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要，中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势，并且直接投融资将成为主流。

2.1 建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比重

长期以来，中国房地产直接融资渠道狭窄，在股票市场上进行融资更加困难。目前，全国3万余家房地产企业中只有60多家实现了在证券市场上市融资，融资总额仅为80亿元左右。虽然有其他因素的影响，但这也与国内对房地产企业上市的要求高有关。目前，企业要想在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。绝大多数房地产企业由于资产规模、盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资。即使将来调整产业政策，有利于房地产企业上市，也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此，只有建立多层次的资本市场体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖，才能真正提高直接融资比重，才能真正分散金融风险，才能真正促进房地产行业的健康发展。

2.2 加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，其核心是房地产抵押债权证券化。目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。实现房地产证券化，可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场。完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场。房地产金融的一级市场是指抵押贷款产生的市场，即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款(按揭)的市场。二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷款，即买、卖抵押贷款的市场，通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构从一级市场购买“抵押贷款”，经过技术处理后以向社会公开发行有严格规定的有价证券的方式进行。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所，加速其资金周转，能够继续发放更多的抵押贷款，为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。

３ 发展房地产投资信托基金，开辟新的融资渠道

房地产信托投资属于房地产证券化的一种，是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟，新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市；中国香港也发行了规模达28亿美金的名为LINK REITS的房地产投资信托基金。

中国发展房地产信托投资，具有以下方面的积极作用：（1）有利于完善中国房地产金融市场。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；也是促进房地产金融二级市场的重要手段。（2）有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度。（3）有助于拓宽投资者的投资渠道，促进投资的多元化。房地产投资投资收益率高，且具有较高的抵御通货膨胀能力，而又比房地产实物投资的流动性强，资产可以很方便地变现，再加上投资门槛和技术要求较低，可以让普通中小投资者也能分享房地产行业高速发展带来的丰厚回报。

4 大力推行融资租赁，以快捷的方式解决房地产企业的资金问题

房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业是仅次于银行信贷的第二大融资方式。中国发展房地产融资租赁具有以下优势：拓宽房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段吸收社会投资，改变了房地产主要靠银行贷款的单一融资方式，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台；降低房屋使用门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁大大降低了房屋使用的门槛，并能增加房地产的销售。

当前信贷、土地的收紧会直接使房地产行业的门槛提高，造成资源向有资金实力的龙头公司集中。而灵活地使用金融工具，降低融资成本，已经成为房地产开发企业在残酷的竞争中维系生存的关键一环。房地产行业在强调最为重要的要素时，往往已不再是地理位置，而是金融。能否熟练灵活运用多种金融工具进行融资，成为投资者选择优秀房地产企业的主要标准之一。像以往一样把房地产企业的融资重点放在银行信贷上已不是明智之举。包括股权融资、并购、海外基金等多种其他融资方式的占比在逐渐提升，已经向我们打出信号，融资需要多渠道。由此可见，在房地产这样一个资金密集行业中，与金融结合得越紧密，市场竞争能力越高。

参考文献

[1]胡敏娟，施兴翔，周轶群.我国房地产融资渠道的分析和方法研究[N].经理日报，2007（B2）.

[2]邹靓.房地产开发谋求多元化渠道[N].上海证券报，2007（4）.

[3]牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].北京：社会科学文献出版社，2005.

作者简介：郑志慧（1980-），2004年毕业于东北农业大学，本科，会计专业，任职于黑龙江建筑职业技术学院，同时在修于哈尔滨商业大学会计学院硕士学位。