未来中国物流地产的新动向

姜明圣

国内物流地产项目和国际物流地产项目存在相当大的差距，把握好未来地产的趋势，能缩小差距。

经济危机条件下，物流市场持续低迷，但是国内的物流地产市场却呈现出一片繁荣景象。物流地产商们正在抓住当前这难得的市场机遇并购或建设物流地产项目，物流地产正成为一个迅速发展的板块。纵观目前国内的物流地产行业主要有以下几方面的发展趋势。

抢占稀缺资源

目前国内较好的物流地产俨然成为稀缺资源。近些年来，物流地产商们加紧了一些枢纽城市和区域的争夺。如丰树物流偏好在海港、空港和中心城市开展它们的物流地产项目；AMB将投资锁定于世界上最具战略性的流通市场，即国际机场和海港附近的区域；普洛斯投资建设的物流配送设施几乎都是临港而建。

由于物流行业的特殊性，物流地产用地对周边环境要求较高，如周边是否具备可提高供应链效率的补充性运输基础设施及人才资源，是否具有良好的产业发展集群，因此可供选择的范围很小。在物流的关键地区，土地备用资源稀少也促使了物流地产资源的紧张。最明显的莫过于15个保税区。谁首先在其中抢占了一席之地，谁就能获得良好的发展机会和发展空间。以深圳为例，目前在深圳已经没有新的物流用地可供应。因为港口腹地比较小，盐田地区开发完以后，已经没有可开发的土地，现在那里的保税仓库租金已经涨到2元多人民币／每平方米／每天。

国际物流地产巨头绞尽脑汁抢占“战略要地”。全球最大的工业及物流基础设施供应商和服务商普洛斯公司就是这方面的典范，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，物业总面积达到6100万平方英尺，其中北美、欧洲和亚洲各占据5个大港口。在中国开发市场也是如此，临近港口，使其拥有充分的交通优势。国内地产巨头也不甘寂寞，合生创展、恒大、美林基业、富力地产等也开始在各大城市上演“圈地”。物流地产需要良好的产业环境和腹地，更重要的是占据这些枢纽城市的重要节点，可以更广泛地服务客户。枢纽城市中拥有众多的物流运营商、制造商和零售商，它们都是物流地产赖于生存的客户，占据这些节点，就可以稳固市场定位。

仲量联行认为，有二十个热点城市具有物流发展潜力，它们将在今后五年内越来越多地成为物流运营商、物流地产商和投资者关注的焦点。这二十城市包括上海、北京、天津、广州、深圳这五个一级物流中心以及大连、青岛、苏州、宁波、厦门这五个二级物流中心和成都、杭州、沈阳等十个新兴物流中心。这些物流中心都是“兵家”——物流地产商，如AMB、盖世理、普洛斯和丰树的必争之地，未来几年内，物流地产商必定在这些地区有一番争夺。抢占稀缺资源已成为物流地产市场上一个重要的看点。

标准化

标准的物流地产将成为主流需求，物流活动的标准化必然要求物流地产与之相适应，只有两者的相互推动，才能推动整个物流行业的发展。现在，行业领先的物流地产商纷纷倡导物流地产的标准化，标准化必定成为未来仓储设施的特点和标志。2008年6月，普洛斯联手仲量联行共同推出了业内首部《中国物流基础设施手册》，详细介绍了中国标准仓库的基本技术指标。普洛斯作为高标准物流配送设施的行业领先者，在自身业务发展、积极帮助推进物流基础设施建设的同时，也致力于帮助制定行业标准，推动物流地产行业向国际领先的标准发展与成熟。

西方发达国家的仓储设施标准化比例比较高，法国巴黎的标准型仓库为3800万平米；美国洛杉矶的标准型仓库总面积为5000万平米。然而，目前中国国内的大部分物流仓储设施达不到标准化。由于大部分仓库都是建于上个世纪七八十年代，设施状况符合国际标准的只占2％。在标准化仓库唱主角的情况下，这部分仓库的平均利用率只能达到60％-70％，想在这种情况下取得盈利几乎不太可能。以上海为例，上海市现有仓库总面积是1300万平方米，而标准的框架钢结构单层仓库只有10％，即300多万平方米。绝大多数仓库都是混凝土结构，其中不乏市郊农民为了出租谋利而搭建的简易房屋。许多仓库不仅谈不上存贮质量，甚至连消防设施也没有。

目前中国仓库标准化进行得比较缓慢，甚至可以说滞后。业内人士介绍，现在各地兴建的“标准物流仓库”，也只是满足了现代物流的基本需要。换言之，就是按照上海的比例，未被满足的仓库需求起码还有九成。尽管现在各地政府大力推行的物流园区项目，但实际上很难满足需求。

但是标准的物流地产终究会成为主流需求。因为现在物流的运作讲究的是标准化技术，于此相配合，物流地产的标准化必须同时和物流的运作密切配合。随着国内经济和市场需求的发展，旧式仓库将越来越快地被标准化物流设施所取代。国内物流企业或者仓储设施的业主应该顺应标准化的形势，积极改造仓储设施，达到标准化的要求，以适应市场的需要。长期化、柔性化

世界领先的物流地产商都会有其固定的长期合作客户，并就合作签订长期协议。例如，UPS、DHL、阿迪达斯、欧莱雅、三星、亚马逊、诺基亚、光明乳业、TOSHIBA等大型企业都是普洛斯的长期合作客户。物流地产运营的成功与否很大程度上取决于需求的稳定性和长期性。通过长期协议，供需双方可以进行长期化的合作，这样就可以使需方得到更灵活、更柔性的服务。

普洛斯在行业开创了以“客户为中心”的推动方式，并承诺将运用所积累的丰富经验，不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作量身定制个性化仓库。所有这些都是基于一种长期化的合作，如果双方合作时间短暂，那么，在设施和方案提供上都会产生一些难以解决的困难。如下图所示：

事实上，长期合作确实有利于物流地产企业为它所服务的制造商、零售商与第三方物流公司提供更好更完整的供应链解决方案和仓储设施。普洛斯正是基于这样的合作方式，才提供了最佳的仓储管理模式。

但是在中国本土物流地产商们的合作伙伴中，我们却很少看到这样的情况。世邦一魏理仕分析人员表示，在中国发展物流地产的最大障碍是中国客户往往和物流地产商签署短期合作协议，合作期限不足一年。由于物流地产是一种固定的基础设施，不容易也不可以被经常改建改造。在这种情况下，物流地产商很难满足客户个性化的需要，也不利于提供一整套完善的解决方案，更难以提供柔性化的服务，物流地产商的业务发展就会受到阻碍。为了完善和促进物流业的发展，这种长期化的合作也应该作为一种发展态势保持下去，在此基础上建立柔性化服务，物流地产企业才更有市场竞争力。

节能环保化

物流地产采用节能环保新技术将是大势所趋，特别

是在环保问题成为全球性共同关注并亟待解决问题的时候。因为节能环保已经成为全世界、全人类的行动纲领，在一些国家，如日本节能环保的总体目标进一步细化为每一个企业必须达到的一项项指标。可以说，在绿色环保理念盛行的年代，谁能够在这方面占得先机，谁就会在竞争日益白热化的物流业中获得更大的支持和市场份额。领先的物流地产商可以说在这方面做足了功课。作为物流地产大亨，普洛斯和盖世理正在积极推广节能环保新技术，这就充分反映出物流地产‘绿色化将成为一种历史潮流。

普洛斯采用了太阳能发热板和雨水回收、自然采光等绿色技术，以实现节能环保这一目标。普洛斯在全球范围内已完成或正处于开发阶段的光伏项目共约6.1兆瓦。迄今为止，公司已在美国签署了两份总面积约7.5万平方米的屋顶租约以为两个独立的安装项目提供电力，分别是位于加州方塔那(Pontana)的南加州爱迪生电力公司的2.4兆瓦安装项目和位于俄勒冈州波特兰通用电气公司的1.1兆瓦安装项目。普洛斯在法国、西班牙和德国均拥有太阳能安装项目。此外，公司还在日本完成了3个总功率为68千瓦的风力发电机安装项目。

盖世理提供仓储设施的理念是提供‘可持续”的配送空问，主要是指其仓储注重环保和太阳能设施，包括开发严格的环境管理系统，在所有项目中应用高效环保材料和技术等。值得关注的是盖世理2008年可持续报告。报告中，盖世理明确提出在2010年前实现领先持续性战略，而碳益(CarbonPositive)是该项战略的核心。新的报告展示了盖世理在全球开发最尖端配送空问的解决方案。报告中，盖世理计划在2010年前完成以下目标：在能源方面，所有开发项目中35％的项目将实现碳益，全球项目的碳排放总量减少35％；在废物方面：全球项目中50％的建筑实现废物再利用或再循环；在水资源方面，全球项目中70％的建筑百分之百完全重新使用雨水；在生物多样性及居住环境方面，全球项目中70％的场所能改善生物多样性及居住环境；在污染物方面，在建设中采用不破坏人类和生态环境材料。

举例来讲，盖世理开发的沃尔玛天津配送中心采用了多项先进的可持续性措施及标准，包括减少二氧化碳的排放、减少能源和水的消耗、使用可回收利用材料等，节省运营成本的同时使配送更加环保。配送中心全部采用T5节能灯，比普通灯节约约20％至30％的能源。仓库利用自然采光、节能取暖，并安装空调热能循环利用系统。另外，配送中心利用可再生能源节能降耗，例如安装20平方米太阳能采光板，两台10千瓦风力发电机，每年可发电约7300千瓦时。配送中心还配备了十套太阳能热水器，每天可提供1.7吨热水，每年可节省25550度电。通过这些节能设施，沃尔玛天津配送中心每年可减少31吨二氧化碳的排放，相当于一个普通家庭138个月的排放量。盖世理正按照自己的计划朝着自己“节能环保”的目标稳步迈进。

但是，由于目前中国并没有对环保仓库提供特别的政策优惠，所以中国环保型仓库的发展还处在一种滞后的状态。国内各大物流地产商对此认识还非常不足，在这一方面落在国际物流地产商的后面。但是作为一种历史趋势，国内物流地产商必须迎头赶上，才能树立良好的公众形象，在市场上站稳脚跟。

这些趋势是我国国内的物流地产企业需要紧密关注的，因为谁能在这些方面做得更好，才能吸引客户，才能在市场竞争中获得良好的发展空间。当前情况下，国内物流地产企业和国际物流地产巨头还存在相当大的差距，怎么样缩小差距就摆在我们面前。正因为我们的差距存在，我们才更应该努力在这些方面做得更好，以在市场中占有自己应有的份额。