居民居住区位选择影响因素分析

马小均　韩　军

影响居民居住区位选择的因素很多,对这些因素的划分也有多种方式。笔者对诸多划分方法进行总结,并按照如下顺序进行陈述:

一、影响居民居住区位选择的宏观因素

影响居民居住区位选择的宏观因素主要是指国家制度与政策方面的因素和城市规划方面的因素:

1、制度因素。制度因素包括土地制度、住房制度和金融政策等。土地制度包括土地所有制和土地使用制,我国的居住用地,国家掌握所有权,居民具有使用权。改革开放以后,我国居住用地实行有偿使用制度,土地取得的方式也多种多样,加大了住宅的开发成本,因此提高了住房的价格。住房制度主要指住房供给、分配等相应的配套制度。金融政策对房地产市场的影响主要通过利率变化、贷款规模来实现。涉足房地产,无论是消费者还是开发商,都需要大量的资金才能参与。因此,在经济支付能力相当的情况下,人们多会选择综合效用较大的居住区位。

2、城市因素。城市规划中,基础设施与公共设施的规划对居民居住区位选择的影响越来越大,基础设施主要包括交通、能源、给排水、环境保护等设施;公共设施主要包括医疗、教育、银行、储蓄、邮政等设施。

二、影响居民居住区位选择的微观因素

微观因素主要是针对城市居民而设置的。事实上,居民在进行居住区位选择时,对微观因素的考虑更直接也更具体。具体来说,可分为共性因素和个性因素。

1、共性因素。共性因素又包括房价和交通的可达性。一个城市住宅市场的发展,住宅价格的分布对居民居住区位选择有着深刻的影响。如果说城市住宅市场的发展是该城市居民区位选择的背景,那么该城市住宅价格的分布与居民对居住区位的选择就是对立统一的关系。从短期和市场个体角度来看,住宅市场的价格分布影响着居民对居住区位的选择;从长期和市场总体来看,城市居民对不同区位的选择又反过来影响该城市住宅价格的分布。交通的可达性是指居住区位与外部联系的便捷程度。交通便捷程度有两个方面的含义:一方面是指目的地与居住地的实际距离;另一方面是指交通工具的获得性。居住区周围交通线路数量、道路通畅程度、所用交通工具的速度等都会影响交通便捷程度。

2、个性因素。个性因素主要是针对居民的不同属性而设置的,为便于研究,这里将居民属性分为三类,即自然属性、经济属性和社会属性。

(1)自然属性。年龄属于居民的自然属性,年龄的变化会导致家庭结构的变化,家庭结构的变迁形成了居民的家庭生命周期。同一家庭在不同的生命周期,其选择意向也会有所不同。

(2)经济属性。居民经济属性对居住区位选择产生的影响主要是指居民收入差异所产生的影响。一个城市中,不同区位、不同类型住宅的价格是不同的,一个家庭可能购买或者租赁的住宅是与其收入相互影响的,因此城市居民在进行居住区位选择时,收入的差异是决定其区位选择的关键因素之一。

(3)社会属性。居民的社会属性主要是指居民的受教育程度、职业、民族和宗教等。一般说来,相同社会属性的居民倾向于选择特定的居住区位。高级管理人员、私营业主、演艺明星等职业群体多居住在区位条件相对较好的区域,这一类群体收入比较高,受区位约束比较小,自由选择的空间大,更能根据自己的偏好进行选择;而教师、技术人员、政府机关和事业单位从业人员收入来源稳定,多为科技、教育、文化界的知识分子,他们的区位选择会更多的侧重于文化和环境氛围。总之,同一群体在特定的居住区位中,既便于日常生活和文化交流,又利于获得相关的知识和信息,他们彼此之间具有一定的认同性,从自身安全和心理要求出发,在择居时,会尽量选择接近相同社会群体的居住区位。

三、总结

居民自身的社会、经济、文化等特征以及对不同区位和环境的偏好都会影响着选择的结果。总之,影响居民居住区位选择的因素是多方面的,从不同的角度切入,都会有不同的参考价值,对于房地产开发商来说,要充分研究居民的选择倾向,只有这样,才能使住宅开发和居民消费相吻合。

(作者单位:1.重庆大学建设管理与房地产学院;2.重庆大学建筑设计研究院)

主要参考文献:

[1]李炯光.古典区位论:区域经济研究的重要理论基础.求索,2004.1.

[2]马国霞,甘国辉.区域经济发展空间研究进展.地理科学进展,2005.3.

[3]刘旺,张文忠.城市居民居住区位选择微观机制的实证研究——以万科青青家园为例.经济地理,2006.9.

[4]田凤岐.区位理论选择综述.辽宁行政学院学报,2006.12.