雾里看花中国楼市

中国70个大中城市出现的房地产“小阳春”行情,在宏观经济形势尚未明朗的情况下,个中乾坤颇耐人寻味。

对于2009年春节前的中国房地产商而言,近来中国楼市“小阳春”的行情几乎是不敢想象的。是深陷危机的房地产商们成功导演了一出解困好戏;还是中国楼市真的率先走出低谷、实现复苏?

政府举措释放刚性需求

据不完全统计,在经济危机寒流影响下,中国已有17个地方政府纷纷以减税、货币补贴、降低准入门槛等利好政策,推动楼市回暖。如,广州、深圳加强了政府调控土地供应规模和房价的力度;郑州发布了给予地产开发和房屋买卖优惠的“17条措施”⋯⋯据全国工商联房地产商会等机构测算,银行下调利率及政府减免契税等政策,等同于令房价下降了近30%。与此同时,开发商也积极配合,普遍实行降价行动,降价幅度在10%-20%。一批性价比较高楼盘的推出,令积压了近一年的自住型购房者在2009年春节后,开始入市买房。

但也有分析认为,此轮“小阳春”行情,不过是政府救市延迟了危机最终爆发的时间而已。从数据上看,尽管取得预售许可证的存货量在“小阳春”中正在下降,但中国楼市在建工程存货量依然巨大。以长沙、沈阳等诸多二线开发商为例,大量的土地儲备量与城市房地产市场的消化能力相比差距非常巨大。一旦去年积累的刚性需求消耗殆尽,中国房地产市场将面临更大的库存压力。

对此,摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆日前表示,“中国不存在全国性的房地产价格泡沫,而且房地产业的基本面仍然保持稳健。考虑到房地产业对于支持经济复苏的重要性,有关政策调整可能对该产业不利的担忧是没有根据的。”

无独有偶,中金公司最新策略报告也认为,此次一二线城市房地产成交量的反转意味着下半年房价将领先于全国率先见底,地产行业在需求旺盛、政策扶持而供给难以有效释放的情况下年底见底回升较为确定。

雾里看花楼市“小阳春”

独立经济学家谢国忠认为,目前中国楼市有泡沫。其判断依据为,中国房地产每平方米平均价格与工资比例在3倍以上基本都是泡沫,而中国现在3倍的地方很多。他说,中国虽有很多刚性的需求,但有需求不一定代表能买得起。受经济影响,未来房地产供大于求的情况还会长期存在;房价也会随着成交量的减少而有所下跌。

此外,中国人民大学经济学院副院长刘元春也表示,从房屋库存的角度推理,同样不能得出房地产投资将走强的结论。目前中国房地产业的“现房可能只够销售7到8个月,但加上期房就远不止这个时间。”以北京为例,若将现房和期房全部计入,那么现有的房屋库存可以销售21.9个月,也就是将近两年的时间。而且2007年-2008年初,是中国房地产开工建设的高峰期,因此当前的竣工项目大幅增加,并且预计今年内都将保持强劲增长。

此外,对于这轮房地产“小阳春”,有媒体披露个中怪象频出。一、商品住宅热销与退房频发并存。中国国家统计局数据显示,1-4月商品房销售面积17625万平方米,同比增长17.5%;商品住宅销售面积增长18.6%,销售额大增38.6%,但退房率也屡创新高。以北京为例,退房率达20%以上;上海今年前5月撤销的绝对数量则已超过去年全年总量的7成;西安、深圳、长沙、杭州、成都等退房率也居高不下。业内分析,退房率飙升,意味着市场多空分歧增大。

二、消费者购房信心恢复与开发商投资信心不足并存。尽管1-4月,中国房地产业走出量价齐升的“小阳春”,但开发商却反应谨慎——完成房地产开发投资7290亿元,同比增长4.9%,却比去年同期回落27.2个百分点;完成土地购置面积7266万平方米,同比下降28.6%;完成土地开发面积7078万平方米,同比下降12.2%。

三、楼市库存压力大与房价频升并存。据中原地产统计显示,华润、招商、中海等十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米,库存压力仍相当巨大,以北京为例, 2008年商品房空置率16.64%,高居全国首位。但巨大的库存压力并没有成为房企降价动力,十大标杆房企在售项目均价逆向上涨,环比小幅涨了1%。此轮“小阳春”的行情还导致了各地二手房价格逐步上升。

通胀预期推高楼市

中原地产认为,房价的提高会使楼市的刚性需求受到一定的压抑。但有迹象表明,一些改善性需求和投资客正在陆续出现。而这些投资型需求的回归,反过来将进一步直接促成房价上涨。这方面,二手房市场将比一手房市场更为敏感。据中原领先指数系统显示,5月北京、上海等五大主要城市二手住宅价格指数加速上涨,所有城市涨幅均在1.5%以上。

一位长期投资北京、天津等地房地产市场的山西煤矿主表示,他决定入市投资房产的主要原因是担心明年可能出现的通货膨胀。目前经济形势仍不乐观,实业投资很不景气,购置房产则成为预防通胀的主要选择。而目前,一些房地产开发商开始大量购置土地的心态,亦与此类似。

但另一方面,经济形势的不确定性,令房地产商对房地产开发投资仍保持谨慎——如果房地产开发投资在今年下半年实现增幅的同比增长,房地产业彻底反转的预期也许真能变为现实。但此时楼市回暖的主要基础是来自人们对明年出现通货膨胀的恐慌,很难持续。中国指数研究院副院长陈晟也指出,“刚需其实释放的差不多了,上半年这么高的一个成交量可能是无法持续的。”

对于外资机构普遍唱多房地产,结合此前炒得沸沸扬扬的 “适婚女郎”现象——为了结婚的80后,大多数的父母甚至倾入两代长辈的积蓄来为其买婚房。社科院金融研究所中国经济评价中心主任刘煜辉一针见血地认为,近来不少国际资本进入亚太地产股,显而易见,他们需要制造一个可持续性的故事,才能在现在的高点上,找到接盘的人。据中原地产监测数据显示,今年5月份部分城市成交量已经出现环比大幅下滑的现象。其中,北京成交量首次环比下跌10%,重庆亦环比回落了两成。

政策楼市走向何在

随着“小阳春”行情的走高,今年5月份以来,内外资投行、主流券商研究机构开始集体“唱多”中国房地产。 十余份机构研究报告认为,“一线开发商去库存化进程已接近尾声,短期内突出的供需矛盾将助推房价上涨,而土地市场升温和新开工增加将明显改善房地产投资,行业景气度有望走出低谷。”

但是,房价和地产股股价大幅上涨也在加剧市场对于泡沫化的担忧。在通胀预期下,楼市投资性需求正在抬头;而低利率在很大程度上透支了未来的购买力(目前第一套房抵押贷款的实际利率比2008年8月的水平低约250个基点,短时间内降息幅度巨大);此外,“四五年前,个人按揭的年限一般是8年或10年;到了2006年,按揭年限上升到15年、20年;而现在,普遍是20年以上,30年的也不在少数。房价如果继续上涨,很多刚性需求群体已无法通过延长还款期限买房。” “一旦经济复苏明确,通胀压力上升,宽松的货币政策收紧,购买力将会随着利率的上升而削弱,而前期因贷款宽松和利率低廉造成的房价泡沫,很可能出现破裂的风险。”

中国房地产向来都有“政策市”的别号,有分析认为,在中国经济复苏前景尚不明朗,“保8”仍然是现阶段宏观经济调控政策主要目标的形势下,一个繁荣的房地产市场是政府乐于看到的(中国房地产投资比例在整个固定资产投资中的比例占到四分之一)。中金公司报告也指出,房地产投资有望取代基建投资成为2009年下半年以及2010年拉动经济的增长点。

同时,中国的“城市化”进程在未来较长一段时间内,仍能保持大城市每年常住人口的一个较快增长,从而带来新增住房需求。据统计,一线城市常住人口近五年的复合增长率,除广州略低为1.3%外,其它三个城市都在2%以上。另外,政府推动的拆迁带来大量刚性需求,且在一线城市,而这部分需求有较强购买力。此外,中国城市的相对购买力(房价相对于家庭收入)在2008年得到显著改善。摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆认为,中国家庭收入增长整体强劲,预计这种增长趋势在可预见的未来仍将保持不变。

由此推断,下半年出台政策打压楼市的可能性并不大。针对近期市场关于政府研究出台物业税的讨论,业内人士普遍认为,由于房产估值,税率制定等相关的条件都未见成熟,还需要较长的准备时间,物业税近期不太可能推出。

“重大利好房地产开发商”的思考

5月25日,国务院调低了部分产业固定资产投资项目资本金比例,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从此前的35%降低为20%,其他房地产开发项目降为30%。这一消息被广泛解读为“房地产开发商的重大利好”。随着资本金比例的下降,开发商资金压力将得到进一步缓解。

在此情况下,政府土地供应力度增加。根据同策咨询提供的数据,今年一季度,上海市规划和国土资源局加大了土地供应力度出让110幅地块,共计515公顷。而房地产开发商也表现出了高涨的拿地熱情——金地集团溢价8成拿下并非位于市中心地位的青浦地块,绿地集团近10亿元追捧松江地块⋯⋯让业界感到大有“地王回归”的暖意。

摩根大通首席中国经济师龚方雄表示,今年以来消费者购房踊跃,这让房屋住宅需要消化的量,就全国范围内,从原本的两年缩减到了7个月,很多城市的房产将从“供给过剩”转向短期“供给不足”。由于消费者将流动性注入了市场,各地开发商又在积极购买土地,并助推整个房地产市场向好发展。正是商品住宅“去库存化”的迅速缓解和随之而来的资金链放松令开发商在拿地策略上发生重大变化。

但对于土地拍卖回暖现象,业内也存质疑。地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称,1998年至2008年10年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米,截至2008年年底,开发量仅为19.4亿平方米,约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

中国楼市的这波“小阳春”能否正式揭开回暖的序幕而持续走强,避免因为一次海市蜃楼的错象而造成更惨重的下跌?还应谨慎观望。从长期来看,关键还在于中国楼市实现健康回归,国内经济形势早日走出低谷,促进房地产刚性购买力持续蓄养。