我有一所房子，面朝大海

王一画

去海边度假本不是什么新鲜事。但是，如果你人住的不是五星级酒店，不是渔民的小木屋，而是你自己的房子呢?眼下“度假房产”、“旅游地产”正如同涨潮的海水一样，拍打着投资者的心，让旅游观光的“酷行”多了一丝理财的意味。

海南?海南!

“旅游地产”包含4类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的。直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。

细数“旅游地产”的前世今生，不得不提到海南。在2000年到2003年，“旅游地产”市场基本处于萌芽初海具有优越的地理环境的地方进行开发，有不规范、零散、规模小等特点，而北京、上海、广州等地方来势汹汹的“城市化”也掩盖了海南作为地产鼻祖的地位。在汹的“城市化”也掩盖了海南作为地产鼻祖的地位。在经过几年的休整后，“重出江湖”的海南地产让人大吃一惊——也许是受大城市地价太高的影响，到2008年，海南云集了大量国内一线品牌的地产企来，包括今典集团、雅居乐地产等，都是主推旅游地产项目。业内人士认为，海南这一次的独特立意显然是有备而来，“旅游地产”真正迎来了黄金时期。

从度假地产的成交量、异地置业等趋势来看，越来越多的人有着投资、休闲度假的需求。相关数据显示：仅以北京为例，2006年居民购置度假型不动产大概有16000套左右，到2007年上升到24000套，2008年到了33000套左右，增长非常迅速。原因很简单：5+2的生活工作方式、一年中7天长假及各种休假制度，为生活节奏越来越紧张的人们提供了难得的休闲放松时间。“旅游地产”已成为人们耳熟能详的一个名词。

旅游地产遍地开花

海子曾经写过一首诗：“我有一所房子／面朝大海／春暖花开……”，诗的意境很美，不过只要有一份放松的心情，到哪里都能感受到海的壮阔和宽广。在海南“旅游地产”蓬勃发展的同时，全国其他有休闲气质的城市也不甘寂寞，以“旅游地产”定位的项目遍地开花。

比如在黄山，从屯溪到风景区发展了15个五星级酒店，配套了高尔夫旅游项目；在庐山，是以温泉为主的“旅游地产”；在云南，开发依托古建筑的旅游项目，形成了特色的小镇。房地产开发商和政府合力，打造出一个个很好的“旅游地产”项目，一些地方甚至成为旅游度假区，包括SPA、健身等，综合区的概念。

“旅游地产”离不开自然资源，先天的优势加上后天的经营，对于商家投资休闲度假地产时，可以有很好的收成。但在北方，“旅游地产”大部分是半年闲的状态。为此，北方一些大型城市开始推出定制型的私人俱乐部，有一年四季固定的客户群。和自然资源型项目比起来，其优点是使用度高，离城市距离近。

而在国外，“旅游地产”从十八世纪中叶初到现在有100多年的历史，已经发展得非常成熟。最初只是一部分人开始尝试在一些非常好的环境下建造他们想造的设施，包括别墅、农庄、度假村，最后慢慢发展形成了世界级度假圣地。

投资?回报!

当你躺在沙滩椅或者树丛中陶醉不已时，也可以抽闲暇时间想想，如果自己投资旅游型不动产到底值不值?值多少?其中也有一些门道。

在投资“旅游地产”时，要把居住型和投资型区别开来。比如在海南投资旅游房产，多数状况可能是以自身消费来投入的。这首先要考虑功能性，即自己觉得使用起来很舒适，因为这项购买决策产生的回报来自于产品功能带来的愉悦感。

而投资，则有长线的自我消费和短期的价值回收两种途径。长线的自我消费实际上实现了节约旅游成本及物业转手升值的可能，短期价值回收则更看重回报率。“旅游地产”最开始曾推出过产权式酒店，但是在国内发展却遇到了一些瓶颈，原因是回报承诺太高而无法兑现，到最后不欢而散或者对簿公堂。专家认为，按照研究理论，产权式酒店正常回报率是5％到6％为宜。当然，不同项目有不同的情况，一些项目10％都有可能，不过这是特例，大部分约5％的回报。

从投资风险来讲主要考虑几点，一是这个项目的合法性，是否符合规划，如果符合规划，再有相关的手续，那么这个项目就是安全的；第二，看清楚回报模式；第三，考虑你是消费型还是投资型的?如果用买住宅的标准来衡量买休闲度假或者旅游产品，标准完全不一致。对于旅游休闲，需要自然风光更好的，因为它不是简单的建筑，它是一个“面朝大海，春暖花开”的梦。