楼市上火

王超凡

许多人曾经预测过、期盼过，2009年的房价能够下跌。然而，今年的楼市不仅出现“小阳春”，而且真正上演了“七月流火”。

入夏以来，国内房地产市场“价量齐涨”，现在不仅北京、上海、深圳、广州这些一线大城市房价大幅度反弹，一些二三线城市也出现了月两位数字的环比增长。数据显示，上半年很多城市的商品房销售均价悄然回到了2007年的高位，部分城市的成交量还创了新高。

消费者热议买房，炒房团卷土重来，“地王”频频再现。没有预测，没有征兆，就像车市创了新高，股市涨得咂舌，2009的中国楼市再次上火。

意外之火

经历了2007年的狂涨，2008年的低迷，面对2009年的楼市，年初几乎所有的专家、学者、开发商都认为：2009年楼市至少还有20％的降价空间，可能回到2007年年初水平，或者会比2007年初的价格再降1000－2000元／平方米，与2006年均价相当。

那时候，消费者普遍感觉，2009年房价会下降。因为，随着一系列宏观政策调控，开发商的资金压力加大，他们将不得不降价促销来自救。于是。买房人大多采取了持币观望的策略，相信2009年房价回调是必然的，都想等一等，等着抄底。

但2009年以来，先是“小阳春”，而后又像脱缰的野马狂飙，大部分消费者的希望成了幻想。

5月份，金融危机的阴霾还未消散，宽松的货币政策，促使楼市开始强势反弹。6月份，国家发改委、国家统计局发布最新调查数据，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2％，环比上涨0.8％，实现了今年以来全国70个大中城市房价同比、环比首次双双上涨。

数据显示，上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7％。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市住宅成交面积的同比增幅接近或超过100％，相当于2007年上半年的水平。福州、宁波等二线城市住宅成交面积的同比增长幅度在200％左右。

深圳、上海、北京等地的房价更是疯狂发烧。3-6月份，深圳商品房住宅均价呈阶梯式迅速攀升，10971元／平方米、12203元／平方米、12550元／平方米、14758元／平方米，房价不断刷新纪录。热辣的6月，北京商品房住宅成交均价已经达到13302元／平方米，比1月份上涨了2864元／平方米，涨幅达到27％；上海商品住宅成交均价高达15525元／平方米，环比上涨11.83％，创去年6月份以来的新高。

中国社科院工业经济研究所研究员曹建海说，现在不仅是一手房热卖，连二手房也很火爆，房地产市场的热度已经超过了2007年，如果说2007年的房地产市场称得上“凶猛”的话，那么2009年房地产市场可以说是“疯狂”。

出乎所有参与者的意料，2009年的中国楼市，就这样火了。

政策点火

是经济危机给中国房地产市场带来了迅速复苏的机会。正如阿友戏称，反危机背景下的政策，将楼市烧制成了“红脸关公”。

进入2009年，全球金融危机不仅没有减缓的迹象，而且向实体经济演化成了经济危机。在这样的背景下，为了走出经济危机的阴霾，为了实现保八的民生目标，中国政府出台了一系列政策，核心为积极的财政政策与宽松的货币政策。由此，楼市找到了支撑点。

2008年9月，第一次调整贷款利率之前，5年以上个人住房按揭贷款利率为7.83％，而5年以上公积金贷款利率则为5.22％。经过5次降息，5年以上个人住房按揭贷款利率目前为594％，5年以上公积金贷款利率为3.87％。

以1套总价为50万元的商品房为例，首付15万元贷款35万元，还款期限20年，执行5次降息后的新利率，月供可减少39521元，降幅14％；如果存量房贷客户能够获得7折的最优利率，月供还款可下降740.06元，降幅26％。购房成本降低了，自然会有较多的买房意愿产生。

随着连续5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松绑、减免流通环节税费等措施的实施，政策的累积效应大大降低了购房的成本，也点起了2009上半年楼市的旺火。

二套房贷的松动是房价飙涨的一个转折点。中国社科院金融研究所研究员易宪容说，由于各商业银行没有严格执行或放开第二套住房的信贷政策限制，直接或间接地导致了当前房地产市场的供不应求及房价的快速飙升。

在易宪容看来，国内房地产市场正由消费主导向投资主导转换。的确，便利的融资工具，上涨的价格预期，会使投资需求变得无限大，但此时的购房已经不是满足消费那么简单。

金融危机以来，关于对二套房贷的限制更加成了摆设，各商业银行可以有各种方式突破限制，帮助投资者享受各种信贷优惠政策。

易宪容表示，二套房贷的政策限制非常重要，但迫于保经济增长的目标，对商业银行全面突破二套房贷政策的举动，监管部门只好“睁一眼，闭一眼”。

来自央行的统计数据显示，今年前3月，全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与去年同期基本持平。但在二季度之后开始猛增，上半年新增量达4661.76亿元，同比增幅超过150％。

火也政策，冷也政策。毋庸讳言，中国的楼市已经打上了深刻的政策烙印。下半年的楼市走向，也将更多地取决于国家的政策导向。

市场躁火

在宽松的货币政策下，一季度楼市在“小阳春”的路上跑得紧，各个楼盘开始暗动涨价，5月份，开发商明显感觉到了强劲的买方需求。

购房者“买涨不买跌”，让许多曾经持币待购的购房者开始追涨，自此，房地产商开始毫不客气地直接提价。

房价飞涨，“地王”再生。近期，北京不断产生动辄几十亿元的“地王”，“地王”拍卖后，周边房价更是应声上涨。主管部门加大供应，开发商积极拍地，“地王”炒得沸沸扬扬，楼市再次涌动躁火。

世界银行副行长林毅夫说，房地产市场有许多谎话。我们看到，此次房价飙涨的理由没有改变。诸如，城市化带来的住房需求、结婚带来的住房需求，也就是所谓中国未来强大的刚性需求。

开发商一直用刚性需求解释房价上涨，但中国的刚性需求到底能支持房价走多远?专家说，没有购买力的需求，很难说是一个真实的需求。中国楼市从来不缺少需求。但高房价把真实需求逼出了市场，引发了过度的投机需求，衍生了大量的泡沫。

如果非要用刚性需求解释上半年房地产市场繁荣的话，也许可以这样说，被压抑一年多的刚性需求，在金融危机的背景下。在积极的财政政策与宽松的货币政策指引下，在各地保八的各种措施催化下，以令人无法预测的力度突然释放，酿成了市场的燥火。

于是，一些“炒房团”开始再度活跃。还是那些声名显赫的温州人，还是那些抱着现金的山西煤老板。他们到处购置房产，每到一处必下大额订单，令该区域

出现供求失衡的局面，诱导投资者、消费者人市，并在很大程度上推高房价。这些投资客在炒高房价的同时，又提高了房价高涨的预期，形成一条火爆躁动的利益链条。

钱多而生泡沫

上海易居房地产研究院发布的《通胀预期下房价走势》报告用实证的方法分析了股票价格、货币流动性、房价3者之间的相关性。分析结果表明，房地产价格与货币流动性之间有较高的正相关性，相关系数达到0.8。根据此报告计算出，今年全国平均房价将达到3954元／平方米，同比上涨8％左右。

央行从2008年11月起，开始实施适度宽松的货币政策，今年上半年累计新增信贷7.37万亿元，银行大量的资金流入楼市和股市。在天量的信贷支持下，楼市仅用数月的时间，就让银行完成了今年一年的信贷指标。

中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌表示：“现在银行存款在下降，央行在快速释放流动性，加上对通货膨胀的预期，企业及财富阶层都在为资金寻求出口，大量资金进入了房地产市场。”

有关报告分析指出，从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直接是银行贷款。

其他行业不景气，投资没有回报，大量信贷资金也在助推房价、股价，低廉的资金成本导致了资产价格的上涨。显然，购房已经不是为了解决居住这一原始而单纯的目的，而是转变为流动性泡沫之下的一种畸形投资行为。

真的需要买一套房吗?

钱多砸出来的是泡沫，接下来的问题是现在的楼市泡沫有多大?面对高涨的房价，真的需要买一套房吗?

中国指数研究院的一组公开数据显示，一线城市中，房价收入比最高的为深圳，为15.1，上海是9.7，北京是14.9。在二线城市中厦门、杭州处于高位，分别为131和10.9。中国指数研究院副院长陈晟表示，这些城市的房价远超当地居民收入的可承受范围，居民购房压力明显大干其他城市。

拥有一套房子的成本动辄上百万，对高收入人群而言，房子自然不仅仅是居住场所，也是一种投资品。他们是有投资性需求的人，面对未来可能的通货膨胀，而现金变为房产会让他们觉得更安全。市中心楼盘以及高端物业的保值能力强，成为投资者的首选标的也无可厚非。

但对于许多普通人来讲，高昂的房价带来的是居住成本的增加，追逐飙涨的房价前要算好一生的财务账，或许租房更合适呢。

易居房地产研究院综合研究部的研究报告显示，今年一季度国内房产租金回报率已降至4％，相对2001年一季度降低30％，处于历史低位。数据同时显示，2004年至2008年，租金涨幅维持在2％上下，房价增幅却高达6％到10％。显然租金增长缓慢，房价增长过快，也许你用买房子的钱，一辈子租住也用不完。

有专家说，要不要买房，关键还要看是否有长期居住的需求。一个人若在同一城市居住超过3年，就有了居住的需求。如果他未来可能迁出这个城市。则没有在本地的居住需求。当然，有了需求，还得看是否有一定支付能力。上述条件都具备了，在什么时间和地点买房，就是需要认真考虑的事情了。

面对楼市的火爆，实在买不起房子的人，恐怕是真正的“上火”；有钱但错过了买房时机的人，恐怕是“窝火”。但永远不用发愁买不上，没买到房，你还可以买房地产股啊。

流火闷夏，楼市火爆，你的心理可千万别火。世间百态，草芥一生，还得慢慢的过。

楼市观点集纳

万科集团董事长王石：房价涨跌取决于国家政策

宽松的信贷环境是当前房价上涨的主要推动力之一，后市房价走势完全取决于国家政策。当前这个房价是维持不住的。东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后。连续10年的房地产惨况就是结论。

万通地产董事长冯仑：下半年房地产投资性需求将持续增加

房地产市场并没有在去年下半年进入冬天。国内住宅市场一直处于上升趋势，只不过放缓了增长速度。就像人们听到警报拉响放下碗筷，警报解除后又接着吃饭一样，房地产市场继续上升很正常。央行近期收紧房贷政策，会有一个滞后效应，对地产市场不会有太大影响。因为对资产价格上涨预期以及对通货膨胀的担心，今年下半年将会有不少资金进入地产市场投资，投资性需求将增加。不过，经济危机的进一步影响尚不明朗，对房地产市场的中长期投资仍须谨慎。

房地产独立评论人牛刀：这一轮房价怎么涨上来就怎么跌下去

我们希望看到的回升是一个稳定的、缓慢的回升，而不是一种突然间的一个变化。房价既然暴涨了，就一定会暴跌，无人能阻止。这一轮房价的上涨，许多不知情的民众认为人民币会大幅缩水，纷纷拿出积蓄买房避险，却不知道，实际上是无险可避。

顾海波：2009年是买房的危险期!

2009年不是买房好时机!换句话说，是买房的危险期!观望仍是首选，现金为王!

北京大学房地产研究所所长陈国强：房价“高烧”或令楼市再进调整期

当前房价上涨速度已经超过很多人的预期，房价持续“高烧”将不利于楼市健康发展。如果开发商因为存货压力有所缓解而就不断盲目提价，楼市可能会陷入新的观望，进而再次进入调整期，届时周期可能会更长。

疯狂的房子

半个月前，我还打算装修房子。结果，这半个月里，杭州房价像坐了直升机一样往土蹿，以致家里决定，不装修了，卖了它!就这么开膛破肚地卖了?答案是肯定的。

于是那个下午，去家门口的中介挂了个牌。我这房子在新区，一没规划，二少配套，就在半年前。挂8500元一平方米都没人要，这也是我一度打算自住的原因。结果，中介建议我不妨挂一万元一平米，我觉得这数字真有点天方夜谭。没想到，一小时后就有人要来看房。看完房，买家说考虑一下，我也没多想，就坐公交车从郊区往城里来了。

公交车坐到一半，手机响了。中介问我，实价多少呀?人家很感兴趣啊。我说本来就很实了，最多让两万。中介于是和我磨了一路，我一边在手机里和她斗志斗勇，一边打量着拥挤的车厢，突然有了魔幻现实主义的感觉。谁想得到呀，咱这么挤在一车草民中间的人，居然谈着上百万元的大生意。

回到家，中介还在继续，这时已经变成接受我的报价，催我立刻带上三证去签合同。这是啥速度呀，房间里水泥黄沙都还没来得及清理。我说先别这么急，得和家里商量一下。

好不容易摆脱了中介，先请示我的债权人，这房子当年除了公积金贷款外，我向私人亦融了点资。债权人说，这么俏，先别卖。再告诉电视台做房产节目的朋友，朋友急了：“这说明你报了个底价。”一万元一平米还是底价，我觉得汗都出来了。再告诉办公室同事，同事大叫，快去改成一万零五百!最后告诉老妈，老妈想了半天：“要是一万一，我看你就卖了吧。”良心最凶的

原来在这里。

这是之前发生的事情。没过几天。老妈闲着没事，居然真的另找了家中介，真的去挂了一万一，中介夸赞说：“你良心倒蛮平的。”中介对老太太说，如今不知是什么世道，钱都不当钱了，一百万只当一万花，他们这家店，最高的一天卖了230多套房子。

我把这事当笑话说给同事听，同事说，这两天无论在什么地方，都能听到人在谈房子，不是要买，就是要卖。这倒是的，我早上出门，在公交车上听到一个小伙子对另一个小伙子讲。打算把手头的房子卖掉，然后去采荷买1套，下沙买3套。我想这哥们比我更猛，在公变车上谈的是千万级别的生意。

疯了。不知道别人是何感受，我感到了深深的恐惧。拿股市来打比方，现在的楼市不断让我想起6000点前的疯狂。然而，假如把房子卖了，我感受到的将是另一种恐惧，大把现金捏在手中，坐看通胀的恐惧。

不要和我讲购买大宗商品保值的道理，局外人恐怕很难理解，我们的投资渠道，少得实在是难以想象的。相比起来，中国人更愿意承受房子砸在手里的恐惧。至少，那房子还能住，还能租，那票子，如果真的通胀了，怎么办?

银监会动真格的了?

银监会开始动真格了，“二套房贷”再次收紧!

近日颁发的银监发200959号文件——《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中明确指出，要严格执行第二套房贷的相关政策不动摇。以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知，各楼盘“二套房贷”不再有7折优惠，并对“二套房贷”严格执行首付4成、利率上浮10％的政策。

银监发200959号文件中指出，最近部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开始有所暴露。为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，特颁发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，其中重点强调了“二套房贷”的执行问题。

《通知》指出，要严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”的政策约束，不得自行解释“二套房贷”的认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

对于违反“二套房贷”规定发放的住房按揭贷款，即使贷款已分类为正常类或关注类，各银行业金融机构要重新对其分类，同时要严格追究相关违规责任人员的责任，并及时将拨备补提情况和责任人追究查处情况上报相应监管部门。

深圳发展银行的个贷经理向记者表示，倘若房价继续出现快速拉升，值得关注的是7折利率在何时会取消，因为7折利率是针对房贷的单一性优惠，倘若政府要对房地产进行调控，很可能会从取消7折利率开始。

随着各地市场房贷政策收缩的消息，房地产整体出现成交量下降、价格停滞的市场状态。光大银行相关负责人认为，“二套房贷”政策收紧，对以投资为目的的购房人将是致命打击，旨在减少以投资为目的这部分人群的置业，或许将对目前一路高涨的房价有所抑制，在对房地产的调控上，贷款政策就应该松紧有度。

美联物业市场研究部则显示认为，随着二手房交易热点转向中高档房，投资需求逐渐接棒刚性需求。此时如果楼市信贷收紧，对于不少自住和投资型购房的人来说，增加了投资成本，获利空间被压缩，刚刚开始高企的楼价说不定真的是“i伏天遭冰雹”。

银行收紧“二套房贷”，央行警示资产泡沫风险，政策方向似乎正在发生改变。据传，开发商对后市的看法预期也正发生改变。近日，北京市建委称已告诫15家“捂盘惜售”的开发商，严令开发项目在售楼处公示开盘时间以及销售情况。据悉，部分项目已经开始积极推盘。

目前的情况和2007年有点像，当时也是房价上涨过快出现捂盘，紧接着“二套房贷”收紧的政策出台，市场用了两三月时间的消化，到年底步入了滞胀。

业内人士分析，取消限外、营业税减免等宽松的房地产政策执行的期限均为1年，如果房价再次持续暴涨，政府主管部门肯定会收紧这些宽松的政策。

另有分析说，如果房价持续无节制地快速上涨，购房者的观望情绪将会在四季度左右集中释放，如果加上政策口径再次收紧等因素，那些捂盘或者期待房价大涨后再销售的开发商，或将再次面临踏空。

众说房子刚性需求

A：是否是刚性需求。首先看是否一次购房，是否是中小户型，是否是不易脱手的区域、楼层…如果成交量集中在大户型、豪宅区域，容易转手…那么这种需求是富人的投资与自住需求，不是刚性需求，只有真正的中产阶级的需求意愿在市场中有效的释放才是刚性需求的开始。

B：房子的刚性需求，其实是靠别人的信心在支撑，一旦信心破坏了，刚性需求也就疲软了。现在大家都有房子住着，没人因为没房子住睡大街而去买房子，那这个刚性需求就很脆弱。

C：假如我是个农民工，到了结婚年龄，但是，我一个月只能挣800块钱，银行因为我信用度低，银行不给我放贷。同理，我是一个毕业了找不到工作的大学生，到了婚龄，没有稳定收入，银行因为我信用度低，不给我放贷。这种是否算刚性需求?如果不算，就不要用城市化进程、刚性化需求谈房价，因为城市化的标志是农民进城，他们进城是买不起房子的。

D：刚性需求=购买意愿+实际购买力，刚性需求量=想买房的需求单位数量一买不起的有需求的单位数量。所以，开发商所表达的刚性需求量只不过是购买意愿。

E：一些专业人士所谓的“刚性需求”是一相情愿。当工资收入越来越低，而无法跟上房价上涨的步伐时，“刚性需求”中的相当一部分会顷刻化为乌有。也就是说，房价涨得越高，所谓的“刚性需求”转化为“实际需求”的可能就会越小。这就像钻石商所说：“中国每年有700多万对新人登记结婚，他们都对6克拉的卡地亚“鸽子蛋”存在“刚性需求”的道理一样”。

房价崩溃已现预兆

林毅夫

房价不降，实体经济没有活路，实体经济都死啦，守着那么多房子有什么用?

这是真话，也是实话。现在一百万元的房子，其使用价值，也就是与经济发展水平和居民购买力所对应的价值，其实只有四五十万元，实际价值就更低。但是，中国的白领阶层却偏偏要多付出一倍的价钱才能住得上这个房子。如果经济一直向好，GDP每年保持在两位数以上的增长，尽管压力很大，但是大多数人还是能够承受的。现在的问题是，实体经济将面临3到5年的调整，中国的已经买了高价房的白领，如何度过这3到5年?

在广州、深圳和北京，伴随各种各样福利的取消，白领阶层实际薪酬很多已经减少了40％。原先买了房子的年轻白领，基本预算是小家庭月收入的一半甚至六成去交月供，年轻人难免对未来的预期

比较乐观，相信随着工作年限的增加，薪酬也会提高，没有谁会考虑宏观经济衰退对自己薪酬的影响，一遇减薪，立刻感觉生活的拮据和压力，如果再遇上通货膨胀，那大量的断供潮就有可能爆发，我们现在只有祷告上帝，千万不要发生通货膨胀。

中国这一代年轻人其实非常了不起，他们的乐观心态和积极向上的人生态度，为我们这个灰色的时代注入了一些亮色?在北京、上海、广州、深圳等大中城市，许多住着两百万元的房子、开着名车的白领，在夜色降临时，悄悄地开着车子在稍微远离家的地方，摆起了地摊，卖什么的都有，只要能增加一些收入，能补贴家用。而且，这个阵容越来越庞大，覆盖的区域越来越广，也越来越让人感到沉重。

我不习惯在地摊上买东西，也从不逛夜市。最近，因南京取消城管对摆摊设点的限制，引发了我的好奇，专门抽时间去夜市逛地摊。在我的印象中，原来到夜市摆摊设点的都是下岗工人居多，农民工居多，但是，住着两百万元的房子、开着名车去夜市摆摊设点的，还是第一次感受到。这些人当中，许多是高级白领，年薪十多万的非常普遍。可在这儿摆摊设点，一个晚上，好的时候能赚一两百元，不好的时候只能赚个几十元，不说汽油费，就是时间成本也不止这个价值。可是，来摆摊的却越来越多。

从正面理解当然是好的，但是从另一个角度来理解，经济正在越来越恶化，影响的群体正在越来越庞大。一个摆地摊的小伙子告诉我，现在上班的时候，活儿不多，所以，晚上出来玩玩，没办法，每月要交月供啊。

上班的时候活儿不多，其实表明了生意的清淡，下班的时候摆摆地摊实属无奈。这一代人已经做了高房价的炮灰，所付出的代价可能不仅仅只是时间成本。其实，在这种情况下，应该果断地卖了房子，交月供改为交房租，换一种活法，也许更好，要相信房价泡沫不管挺到什么时候，最终都会破的。

遗憾的是，中国楼市的欺诈现象太普遍，很多人正在为虚假信息所误导，还在充当高房价的炮灰。比方说，通胀预期，比方说外资潜入中国准备抄底，这些弥天大谎!诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼尖锐地指出，我们必须意识到现在根本没有任何通胀迹象。消费价格指数比一年前还耍低，工资增长由于高失业率而几乎停止。当前显而易见的危机不是通胀，而是通缩!我们不得不想到，现在的通胀恐慌制造行为的目的很可能是政治性的，绝大多数言论来自于一群经济学家，他们对于减税造成的赤字完全没意见，当政府开始花钱挽救经济颓势时，他们却突然变身成财政政策的批判者。

克鲁格曼其实是在提醒市场，制造通胀恐慌是别有用心。我想，我把话说得直接一点，未来两年，中国房价大跌的趋势没有改变，年轻的白领没有必要充当高房价的炮灰，应该把有限的时间和精力放在对事业和理想的追求上，而不是每天晚上花五六个小时来摆地摊。因为摆地摊提高不了任何专业水平和实操能力，玩一把就算了，当然如果是生活所迫那就是个例外。

政府燃烧货币房价还将上涨

陈真诚

在信贷大规模增长和政府系列救市政策的作用下，加上部分开发商降价销售，1－5月，一些地区的房地产成交量有了相对增长，虽然就普遍意义来说，房价并没有多少实际上涨。但进入6月份以来，由于通货膨胀预期高涨，房地产泡沫再起，一些地区的房价开始了真实性上涨。

政府大规模投资、大量燃烧货币所导致的经济回暖的基础并不牢固，私人投资需求和市场消费需求并没有被真正激活，不少信贷资金已经直接或间接地流向了房地产领域，导致了股市、房市再起新的泡沫，而通货膨胀预期依然还在高涨，这些都在继续拉升房份阶段性上涨预期。一些有真实性需求的自住性消费者，可能因担心房价继续上涨而出现恐慌性购买，一些投资性资金，为对抗通货膨胀，也已经开始再次入市购买。这样，房价继续上涨的惯性还可能在短期内进一步加强，尽管成交量可能因房价上涨而出现下降。

事实上，在宽松信贷政策下，市场销售增加，库存消化顺利，部分地区的土地市场再次升温，正逐步改变开发商的预期。于是，增加土地储备，再次提上了开发商的议事日程。而对企业来说，增加土地储备，加速扩张，自然将增加其对资金的需求。企业手头有了成本不高的资金就好办事，有了现金就可以大胆的再去拿地，继续企业“土地一融资一土地一融资……”的循环。

或正是在这种情况下，再加上有通货膨胀预期高涨和政策救市支持房价上涨等推高房侨预期攀升等因素的作用，以及在一些地方政府的行为影响，最近在一些地区再次出现“地王”频现的景象。根据目前情况来看，房地产泡沫可能还将继续，尤其土地市场泡沫可能还继续增大，还可能继续火热，并可能向二三线城市蔓延。

由于土地是房地产开发的必须资源，开发商购买土地最终是要将之用来开发楼盘向消费者销售，土地价格虽然不能决定房价的最高水平，但终究是影响房价的重要基础因素，终究将决定房价的最低水平。因此，土地市场再起泡沫，地价再次上涨，就具有了导致房价可能再次上涨的基本前提。

再则，信贷大规模增加已导致市场流动性泛滥，通货膨胀预期高涨，市场上到处飘荡着房侨可能再次上涨、房地产投资回报预期回升的舆论，可能进一步影响市场对房价走势的判断，影响消费者的心理。

这种情况下，一些确有需要购房的自住消费者，可能因担心房价继续上涨而再次纷纷恐慌性入市购买，授资性购房者，则可能乘机购房以套利或试图通过获得升值来对抗通货膨胀。

在自住性和投资性购房者的合力推动下，在通货膨胀预期下，在政府政策教条制约下，在市场人为作为等因素作用下，房价终于被中央和地方政府一手推动再次走向上升轨道，很可能还将在阶段性时间内继续真实性地上涨，但成交量可能继续下降。

甚至，如果政府再继续坚持比理论教条更可怕的政策教条，如果政府不能及时通过采取加息、公开市场操作等措施来有效打击通货膨胀，那么在一定的阶段性时间内，房价不排除再次出现暴涨的可能。只是。由于房地产并没有完成调整周期，中国经济客观上存在的诸多问题并没有得到真正解决，政府也不可能长期大量烧钱，通货膨胀不可能无止境地放纵，那么，房价一旦再次出现暴涨，就可能使得房地产因缺乏有效需求而在不久后变成可怕的滞胀。一旦房地产真的出现滞胀，因燃烧货币、透支未来、数据造假、放纵通货膨胀而造成暴涨的房价，就不排除再次暴跌的可能。那样，在政策教条下，如果房地产出现大起大落，如果房价在短期内交替出现暴涨暴跌，那么，政府所希望的、表态长期含糊其词的“稳定房价”，就可能变成让部分开发商抱怨、让消费者痛骂、为国外经济学教科书提供案例的“空头支票”，尽管市场上会有人欢喜有人忧。

地产股：涨后还看涨

叶辉

83只地产个股今年涨幅翻番，中天城投暴涨5倍；机构“豪赌”地产投资对冲通货膨胀。

楼市火了，地产股跟着进入狂欢时代。在多次上演集体涨停之后，今年以来涨幅翻番的地产股比比皆是，中天城投的股价甚至涨了5倍。暴涨之后，各个机构依然在力挺地产股，进行着一场投资地产对冲通货膨胀的“豪赌”。

地产股晟高涨了5倍

5月份以来，房地产板块无疑是沪深两市最耀眼的明星。

根据统计，截至7月17日收盘，地产板块年内累计上涨167.32％，仅次于煤炭和有色金属行业。其中，83只个股涨幅翻番，中天城投涨幅达到520.68％，阳光城暴涨4倍，地产龙头万科A涨幅也达到118.14％。

在中天城投的带领下，地产股不断上演狂欢，时不时就来一个“集体涨停”。

6月17日，地产股出现“井喷”。“保招万金”4家地产大鳄午后集体攀升，一度全部拉至涨停，收盘时，泛海建设、中粮地产等地产股涨停，万科上涨9.7％，保利地产上涨8.23％，招商地产上涨6.45％。

7月3日，房地产板块再次领涨大盘，收盘时有7家公司涨停。当周房地产指数涨幅为14.23％，涨幅接近大盘的3倍。

业内人士认为，从根本上说，房地产板块的上涨其实是和房地产市场整体开始回暖分不开的。

那么，为什么地产股到了5月份才开始发力呢?分析认为，由于金融风暴缘于美国次贷危机，让不少人对地产股心怀惧意。因此，即使在今年一季度大部分股票大涨之时，地产板块的股票却没有多少动静，成为一个价值洼地。进入5月份之后，由于房屋销售的利好消息不断传来，地产业前景确定之后，资金开始追捧地产股，股价不断被刷新。

机构“豪赌”地产股

在地产股火起来的过程中，机构扮演了重要角色。先知先觉的机构，敏感地发现了楼市回暖，并判断出房地产板块是一块价格洼地，于是，证券公司的研究员开始猛吹地产股，购买主力基金更是太张旗鼓地买入地产股。

即便在地产股大涨之后，国信证券7月2日发布房地产业2009年中期投资策略报告，依然用了《建议进一步解放思想，做多地产股》的标题。他们认为，1－5月房地产开发投资同比增长仅6.8％，未刺激房地产投资，保经济增长，未来房地产政策面仍将偏暖。其次，以美国为首的主要国家所采取超宽松的货币政策正导致国际大宗商品价格上涨，通胀预期明显。再次，过去一年新开工不足，房地产供给偏紧，而房地产消费又非常亢奋，下半年房价仍将报复性上涨。

恒泰证券认为，自从去年底以来，针对房地产行业不断推出的土地、金融、税收等调控政策，已在实质上获得松绑。瑞银经济学家汪涛认为，房地产投资会在2009年下半年复苏。因为城市中、高档收入的核心人群潜在需求强劲，而他们的负债水平较低，有能力买房子。还有，政府将逆转之前对房地产行业的紧缩政策，转而刺激房地产行业复苏，以帮助其在出口下滑的环境下实现经济增长目标。

机构唱多，市场的主力基金公司则是做多。进入二季度以来，基金不断加大对地产股的配置，最突出的就是“保招万金”等4家地产主力以及泛海建设等一批储地较多的地产股。

与之形成对比的是，去年基金一致减持地产股，今年一季度末的统计数据显示，基金对房地产板块的配置并不高，资产占比仅为5.86％。在沪深300指数中，房地产板块的权重占近10％，这意味着，基金在一季度对地产的配置远远低于10％这一标准配置。从已经公布的部分基金二季报看，大部分基金都明显加强了地产股的配置。以近期表现不错的交银成长基金为例，其一季度房地产业的配置仅为4.83％，二季度末已经上升到14.41％。

通胀预期推动股价

股价上涨大幅推升了地产股市盈率、市净率等估值指标。剔除不可比因素并按照今年一季度业绩测算，房地产行业的市盈率(TTM)达到49倍，在所有行业中排在第五位，远远高于目前证券市场约为27倍的平均市盈率。因此，机构大举买入地产股，被认为是在进行一场“豪赌”。

对此说法，力挺地产股的证券公司和基金公司并不认同。他们认为，地产股的上涨有“楼市量价齐涨”支撑，在宽松的货币政策环境下，人们加强了对未来通胀的预期，促使他们买入房屋以抵御通胀。

海富通风格优势基金经理康赛波认为，当前M2-CDP增速之差距已经达到1996年后的最高位，货币宽松程度历史少见。按照历史经验，信贷和货币的宽松至少短期内能拉动CDP回升2-3个季度，但未来的通胀隐忧不可忽视。

东海证券房地产研究员桂长元指出，通胀预期下投资需求将出现大幅增长。各国政府2008年以来纷纷推行扩张性的货币政策，结果造成全球性的流动性泛滥，预计未来几年全球都将处于高通胀的环境之中。在通胀预期之下，应对的措施是大家不约而同地选择不动产。市场需求结构正由以刚性需求为主，转型成以投资需求为主。

在记者采访的十多家基金公司中，他们也普遍看好房地产行业，一个重要原因就是抵御通胀。

风险在于高房价可能导致“民愤”

房地产在上半年已经走出了一波大行情，不过房地产业目前的业绩并不乐观。对此，研究员们普遍表示，由于房地产特殊的预售结算制度，房地产上市公司的中期业绩并不能完全反映当前的市场情况。而房地产市场持续价量齐升的假设所引致的房企业绩大增的预期，最早也将在明年才能成为现实，期间楼市的不确定性都未被考虑在内。

不过，由于房价上涨太快，也引发了市场的担忧。部分业内人士认为，如果房价继续上涨，可能会遭到政府的打压。

银监会7月19日披露了银监会主席刘明康在第三次经济金融形势通报会上的讲话，他表示要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。此消息一出，引发地产股逆市大跌，成为A股市场最弱势的板块。

记者熟识的一位基金经理也表示了对政策的担忧。在他看来，房价上涨过快如果引起管理层的注意，对地产股来说未必是好事，政府需要房产消费来刺激经济复苏，但也会出于民愤的要求对高房价进行打压。如果政策调整，对地产业的打击将会比较大，他希望这个调整能迟到一些。

从土地储备上找潜力股

由于房地产业的复苏已经确定，尽管存在政策微调的风险，但是地产业的“淘金”机会依然被各个机构看好。综合地产研究员的看法，本刊建议投资者从土地储备着手，寻找地产潜力股。

国都证券研究员邹文军认为，房屋成交量的回暖逐渐改变开发商预期，土地市场回暖，土地资源的垄断性、日益稀缺性、流动性充裕下的竞争加剧，使得具有土地资源优势的企业受益较大。下半年，伴随土地资源的争夺，使得土地资源获取的成本开始推高，由此，投资标的的焦点将再次聚焦土地储备，尤其是廉价土地储备丰富的公司。

这种看法在地产研究中比较普遍，他们都认为，随着地产商投资热情与投资

能力的提升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战，这将使得具有土地资源优势的企业受益较大。另外，销售规模大、拥有丰富土地储备的房地产企业，将是通货膨胀的最大受益者。

随着房地产的复苏，那些有明确大规模优质房地产注入的公司值得我们重点关注。伴随着项目的注入，这些公司的基本面有望发生质的飞跃，公司的规模和业绩增速有望显著上一台阶，这样的公司无疑可以为投资者带来较好的超额收益。

通过以上标准，本刊建议投资者可关注土地储备比较丰富的区域龙头企业，和存在资产注入组合可能的企业，如北京城建、银基发展、广宇集团、津滨发展、九龙山、滨江集团、福星股份、渝开发、广宇发展和香江控股等。

地产股涨幅之王：中天城投股价半年暴涨5倍

夸年以来，最为引人注目的地产股中炙城投股价一路上扬，已经暴涨了5倍。这家公司有什么秘密?

据了解，中天城投是贵州省贵阳房地产市场规模最大的开发商，项目分布在目前的主城区和未来的新中心区，还拥有教育、物业、康体等资源。由于该公司的土地储备很丰富，达到680万平方米(其中包括在建、未建和应对规划建设的土地)，中天城投相关人士称，虽然现在全国各地拿地都很贵，但我们公司并不担心，因为储备的土地够未来5年开发使用。拥有丰富的土地资源，加上公司不断推出分红等剩好措施“配合”资本市场，中天城投受到资本市场的强烈追捧。

最值得关注的十大地产股

叶辉

北京城建(600266)

具有国资背景的北京地产龙头。房地产市场强劲复苏，北京楼市量价齐升。该公司土地储备丰富，目前拥有项目储备面积537.3万平方米，还不包括舟山长峙岛项目与尚未计入投资收益的国奥村项目。目前的土地储备能够保障未来3－5年发展所需。

银基发展(000511)

银基发展是沈阳市房地产开发龙头企业之一，在2008年房地产行业不景气的大背景下，仍取得每股0.11元的收益，显示了较强的盈利能力。公司最大的投资价值就是拥有巨量且优质的土地储备，且成本低廉。

广宇集团(002133)

公司项目开发主要定位于二、三线城市，这些城市的房地产市场发展空间巨大，住房的刚性需求较强公司项目布局集中在浙江杭州、安徽黄山和广东肇庆等地，主要以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品，受市场青睐。

津滨发展(000897)

津滨发展是天津滨海新区核心的房地产企业，经营模式是工业地产、商业地产和民用地产三种业态并存。作为天津滨海新区本土企业，津滨发展最大的优势就是区位优势和土地储备优势，目前公司已经拥有约超过200万平方米土地储备。

九龙山(600555)

公司的主要盈利来源——房地产开发项目即将进入产出爆发阶段，将于今年竣工的游艇湾一期房产是公司令明两年的主要利润来源。毛利率高达75％的一期房产的结算将使得公司的业绩高速增长，目前已签订的房产销售合同总价约5亿元。

滨江集团(002244)

滨江集团是杭州地产的区域性龙头企业。滨江集团2008年实现销售收入27.63亿元，占杭州市场份额6.59％。公司的土地储备大多都是在20006年以前拿的，土地成本较低，目前拥有权益规划土地储备建面148.6万平方米。

福星股份(000926)

福星股份作为一家以房地产为主、金属制品业务为辅的双主业公司，在区域房地产市场和金属制品部分产品上具有龙头地位。武汉市场未来将有长足的发展空间，公司总计权益土地储备285万平米，规划未来3年达到土地储备600万平米。

渝开发(000514)

渝开发是重庆本地唯一的房地产A股上市公司，但发展规模未能匹配其上市公司身份。渝开发的大股东是重庆城市建设投资集团，是重庆市政府赋予土地储备职能的两大集团之一。近期盛传，大股东可能注入资产。

广宇发展(000537)

广宇发展公司是鲁能集团下属房地产资产整合平台，未来注资预期强烈。鲁能集团一直有意把广宇发展视为房地产的融资平台，市场曾普遍预期鲁能集团会将其房地产项目注入公司，从而推动公司成为一线地产股。

香江控股(600162)

大股东为解决同业竞争，承诺今年年底以前将注入沈阳香江好天地房地产公司的股份。考虑到房地产回暖迹象明显，公司整合资产的可能性大大增加，资产注入解决同业竞争就显得比较迫切，所以香江控股资产注入预期比较强烈。