商业银行发展个人住房贷款业务的风险防范对策

姚　斌　秦　波

摘 要:文章对商业银行个人住房贷款业务风险成因进行了分析,提出了相应的防范对策。

关键词:商业银行 住房贷款 风险 防范对策

中图分类号:F830.589 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)07-249-02

20世纪90年代以来,个人住房贷款业务(以下简称:”个贷业务”)由于其成长性和厚利性的特点,成为国内各家商业银行争相拓展的业务品种,作为其优化信贷结构,提高信贷资产质量,改善经营效益的支柱业务。但是,随着个贷业务贷款规模的急剧膨胀,所积累的风险也逐渐暴露。比如,个贷业务还款期限长,而个人收入的变动、银行风险控制措施的不力、政策变动的冲击以及法律制度的不健全等因素,都会给银行个贷业务带来潜在的风险。因此,加强个贷风险管理,提高个贷风险防范能力,俨然成了商业银行日常经营管理所面临的急切话题。在此,笔者结合多年工作实践对个贷业务潜在风险尤其是假个贷业务(以下简称”假个贷”)做简要分析,并谈谈防范个贷风险的粗浅看法。

一、个贷业务风险的成因分析

1.商业银行之间无序竞争。由于个人类贷款期限长,风险低,商业银行竞争激烈,为争夺客户,纷纷以优惠措施和快捷服务吸引客户,放松了对借款申请人申请资料真实性全面审查,尤其基层单位为扩大信贷规模,追求业务发展,风险防范意识淡薄,在客观上造成大量“假个贷”发生。收入证明的随意性风险。借款人有稳定的收入来源,是银行发放个贷最基本的前提条件。多数银行在发放个贷时要求借款人必须提供收入证明,以借款人提供的收入证明作为发放贷款的主要依据。收入证明一般由单位开出,目的是确保贷款本息偿还的安全性。但事实上,有些单位给员工出具的收入证明,有很大的随意性。如购买经济适用房时,购房者开低收入证明;购买较贵的商品房时,他们又可以开出高收入证明。为了高开收入证明,本来是普通员工,摇身一变成为业务主管;而且一些单位出具的收入证明,已经明显偏离了行业的收入标准。目前银行还没有可行的办法来准确掌握购房者的收入。从某种程度上说,银行要求提供收入证明,形式大于内容,因为目前单位并不需要为员工收入证明的真实情况承担法律责任。银行对个人收入证明的把关,也不太严格。在银行的个人贷款业务竞争激烈和人力有限情况下,还很难做到对每个贷款人的还款能力逐一进行审查。这直接导致借款人不能按期偿还银行贷款,从而造成贷款逾期。

2.当地政府的房管部门管理不规范,产生一房多卖或重复抵押现象,使开发商实施“假个贷”有了可乘之机。更有甚者,有的开发商实施“假个贷”骗取银行资金后,将抵押房屋继续出售,以各种理由搪塞、欺骗真实购买人不办产权。有的房地产评估机构,受多方利益驱动对抵押物高估,主要体现在个人再交易住房贷款.买房人为套取更多的银行贷款,串通评估师评高抵押物价值。某些评估机构为了不失去客户,便迎合了客户不合理要求,根据贷款需求额和银行抵押率的要求随意提高评估价值。目前银行也倚重评估机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标,形成了银行贷款抵押物的价值高估风险。

3.开发商经营不善转嫁风险。开发商项目定位失误,造成商品房销售不畅。开发商利用各种手段实施“假个贷”,大量套取银行信贷资金,将按揭房屋抵押给银行,将其风险转嫁给银行。

4.开发商恶意骗贷。房地产业是一个需要大量资金投入且生产周期较长的行业,利润率居高不下。开发项目前期投入资金较大,自有资金不足的开发商为使项目运作成功,采取申请流动资金贷款、拖欠工程款和材料款或预售期房等方式筹集资金。由于开发商资信差,很难获得银行信贷支持,当项目资金出现缺口时,开发商便利用“假个贷”来骗取银行贷款。

5.经办行风险防范意识差,对“假个贷”危害认识不足。认为有住房抵押,风险小,不能及时发现异常情况。部分经办人员对“假个贷”认识不足,甚至寄希望于开发商经营情况好转,而使可防范的“假个贷”大量产生。借款人客户基本信息不真实,征信记录不完整,形成信用风险和欺诈风险。房金客户经理在贷前调查时,只对客户必须提供的贷款申请资料的真伪性进行核实,对其他项如”“供养人口”、“技术职称、”“家庭总资产”“现居住地址”“电话号码”等,并未做详细调查,面谈记录失真,使客户提供的资料有时会有一些信息自相矛盾,造成错误信息和虚假信息,给日后追讨拖欠贷款带来麻烦。

基层行对借款人调查不全面。由于借款人为数众多,加之业务开办之初,业务管理尚不规范,面对竞争,银行信贷人员放松了对借款人的调查,过分信赖开发商,忽略了对借款人真实借款意愿的核实;也没有认真核实借款人的真实身份、工作单位、收入情况、联系方式,造成了大量“假个贷”的产生。

6.贷后管理不到位。经办行对提供个人住房贷款项目的工程进度、销售情况、资金使用情况缺乏监控,对开发商经营活动不了解,以致出现大量集中拖欠形成不良后,才发现是“假个贷”。而主管行监督检查不力,也未能把好风险防范的最后一关。

7.金融危机以及宏观调控政策风险。随着金融危机的不断延伸,国家出台了一系列房地产调控政策,连续降低贷款基准利率和调低房贷利率优惠,由于门槛的降低必然会使银行接受更多高风险低收入客户。伴随银行新增客户中该类客户的增多,未来银行面临的房价、利率与经济波动造成的客户违约风险将会不断增大。银行面临着经济形势下滑和房价下跌造成的更大风险,将可能使商业银行个人贷款业务面临风险加重的局面。

8.不排除个别信贷人员存在道德风险。大量“假个贷”的出现,在业务开办之初,资信较差的房地产开发商,很难得到银行流动资金贷款,个别信贷人员与开发商内外勾结,共同骗取银行资金。

二、个贷业务中存在不良贷款的清收对策

面对大量的存量”假个贷”,要采取一户一策,一户多策的方针,千方百计压缩不良贷款,实现不良贷款的双降。

1.对正常还款“假个贷”余额较小的开发商(项目经理,下同)加强催收,短期内处置完毕。鉴于部分实际用款人,正常还款,从未拖欠,且数额不大,敦促开发商制定切实可行的还款计划,要求其短期(三个月)内偿还完毕,否则将采取其他措施。

2.对符合条件的,办理转按揭手续。有些房产项目自身质量较好,开发商因自有资金不足而在该项目上实施“假个贷”。对这种情况可以通过转按揭方式进行处置,变“假个贷”为真实的个人住房贷款,还其真实面目。这种处置方式法律保障力很大,可能使银行权益得到最好保护。同时对有些抵押被悬空,即房产抵押预登记后出售,已办理产权证的,开发商配合,可采取充实抵押物形式,减小风险,如出现逾期,采取法律手段直接拍卖抵押物,补偿贷款。

3.通过与开发商协商,将“假个贷”还原为公司类贷款。对开发商经营情况良好但目前无法承担回购义务并一次性还款的,经对其资信进行审查,确认其具有还款能力的,可能积极与之协商将“假个贷”还原为公司类贷款,还贷款本来面目;若抵押物不足应要求开发商提供新的担保。借款合同要严格按上级行还原要求签订,确保开发商不履行合同时,对足值抵押物进行处置。这种方法也适用于开发项目变更设计,银行抵押预登记的房产已名存实亡的“假个贷”项目;开发商若积极配合,坚持“风险敞口不扩大”原则,要求其提供足值抵押物,将其还原为公司类贷款。

4.对于开发商经营状况不佳,应及时提起诉讼,处置抵押物。实施“假个贷”的开发商,大多经营不善。为防止其他债务人通过诉讼方式要求法院查封开发商资产,银行应及时向法院提起诉讼,争取最先保全资产,同时应当密切监控其资产分布情况和开发商高层管理人员去向,严防其转移财产或携款潜逃。

5.对涉嫌犯罪的,应当向司法机关举报,通过追究开发商刑事责任的方式寻求积极的解决方案。主要是通过省行与省公安厅联合成立的“打击办”加大催讨力度,促使开发商还款。

6.对贷款抵押物处置完毕,开发商已难以为继,无财产继续追索,符合核销条件的“假个贷”,收集材料实施核销。

在处置“假个贷”时,也要注意以下几点问题:

(1)抵押物处置问题。通过诉讼方式取得抵押物处置权利时,经常会遇到抵押物不足值及最高人民法院《关于在建工程价款优先受偿权问题的批复》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等司法解释,给抵押物造成削弱的问题。为防止该问题,银行应当委托信誉好的评估机构,对抵押物做出较为准确的评估,严防开发商与评估机构相互串通,虚估房屋价值,争取最大限度保全资产。

(2)追究开发商刑事责任遇到的问题。一是证明开发商犯罪比较困难。二是一旦司法介入,调查时间较长,短期内无法处置。因为出现“假个贷”后,主张以诈骗罪追究开发商刑事责任,而贷款诈骗罪是以非法占有为目的,骗取银行贷款,且数额较大,而实际操作中对开发商的故意犯罪证明难度大。

(3)对借款人在合同上真实签字的,则借款合同有效,借款人应承担还款责任。实践中,因借款时间长,银行经办人员轮换等原因,判断借款人签字真实性难度较大。但这个环节对确定贷款回收措施和方向至关重要。只有认定签字真实,才能掌握处置贷款的主动性,否则极易遗漏还款责任人。从法律角度讲,如果签字真实,借款人有足够偿还能力,而开发商(实际用款人)没有偿债能力,选择真实借款人为偿债主体,可能比还原真实状态更加明智,也更有利于保护债权。

(4)骗取他人身份证、借款人签名伪造的“假个贷”,应采取以下措施。一是要求开发商出具还款计划或共同还款承诺书。但实践中真实用款人只履行还款义务却拒绝出具还款承诺,这实际上导致贷款处于悬空状态。开发商如不出具承诺,要坚决按《刑法修正案(六)》规定,追究骗贷者刑事责任。二是如果抵押办理有效,无论借款合同是否有效,可以直接起诉,保全抵押资产,只要法院确认抵押有效,则可对抵押房产主张优先受偿权;如主合同被确认无效,但按照《担保法》第5条第1款和《中国建设银行个人住房借款抵押合同》第五条约定,即“本合同的效力独立于主合同,主合同无效并不影响本合同的效力”。三是如果抵押合同被法院判定无效,抵押人有过错,应根据其过错承担相应民事责任。这种责任,银行应在法庭上明确主张,并负举证责任。具体诉讼中,银行应向法院申请保全抵押资产,为最终追究抵押人赔偿责任做准备。

三、个贷业务的风险防范教训

“假个贷”已经严重地影响了商业银行的资产质量,有的分支行个人类贷款不良率高达8%以上,阻碍了正常业务发展。全力清收“假个贷”迫在眉睫;以史为鉴,举一反三吸取“假个贷”的风险管理教训也同样迫在眉睫:

1.大力开展警示教育,提高经办人员防范“假个贷”的风险意识和思想道德水平。对已发生的“假个贷”情况分析表明,很多经办人员在办理按揭业务初期,就应掌握开发商可能套取贷款的部分信息,但忽视进一步核查工作。更有甚者协助开发商办理“假个贷”业务,损害银行利益,对这些人应严厉惩处,有的免职,解除劳动合同;有的降职;有的处分;情节较轻的,可罚款或通报批评。对现有经办人员进行警示教育,提高其风险防范意识,加强道德修养,将风险管理放在第一位,从根本上避免“假个贷”发生。例如开办《假个贷案例库》专栏,专门介绍“假个贷”产生成因、预防举措、回收经验、人员处罚等等,以儆效尤,大抓反面教材,搭建商业银行的风险文化建设。

2.进一步优化业务流程,完善贷款审批制度,用规章制度制约“假个贷”发生。一要本着“重点留住优质的,努力争取中间的,不怕丢掉风险的”原则,将目标客户群体确定为工作、收入相对稳定、急待改善居住消费条件、还款意愿强的阶层,而非投资型客户。二要严格按照规定落实面谈、面签制度,还要通过电话回访、上门察访的方式落实借款人相关信息的真实性,从源头上扼止“假个贷”的发生。商业银行应逐步完善包括个人自然情况、职业情况、家庭情况、与贷款银行的关系等内容的个人客户信用的评级体系,防范和控制信用风险。三要在办理贷款抵押时,要先取得关于抵押物适销性和市场价值的公平、合法的评估意见,避免抵押物不足值或难以转卖使贷款遭受损失。对有代表性的和参照性的不需要足额贷款的抵押房地产,商业银行也可以先通过内部估价,然后与借款人协商议定抵押价值后,确定抵押物价值比率并发放贷款。这样既可以节省评估费用和时间,又可以提高商业银行的工作效率和竞争力。四要加强贷前调查,切实核查开发商资质等级、信用水平、领导层资信及管理水平、自有资金实力、财务状况等,选择优质开发商和优质楼盘办理按揭。五要认真审查借款人个人资料及资信状况,核实借款人及共同还款人真实身份,与借款人面谈,严禁开发商代为办理贷款事项。个人贷款的所有环节均由银行经办人员办理,完善内部控制制度,各岗位间相互制约,业务流程优化。在加大对开发商、借款人调查的基础上,上收所有经办行审批权限,全部由市行集中审批。

3.加强贷后管理与监控。第一,认真做好个贷的日常管理工作,及时掌握借款人还款情况,借款人出现还款异常时,及时查明原因,严防出现新增不良贷款。对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人,要加大依法收贷力度。第二,加强贷后和基础管理工作。加大对开发商的动态跟踪管理力度,密切注意其财务状况及法人代表变动情况,积极关注开发项目工程进度、销售及资金使用情况。同时加强基础管理工作,建立借款人明细台帐,对逾期贷款采取电话、短信、上门等多种手段催收,分析产生逾期原因。进一步完善抵押手续,加强档案管理,并将实施“假个贷”的开发商和个人列入“高风险客户名单”,将名单上的单位和个人拒于银行信贷门槛之外,不对其提供各种信贷服务。第三,对虽然贷款还本付息正常但通过由房地产开发企业转账统一替客户归还个人住房贷款本息的客户更要及时进行“假个贷”排查。对同一楼盘或同一个房地产中介公司发生大面积拖欠贷款本息的客户必须及时进行“假个贷”排查。第四,提高贷后管理的科技含量,通过技术手段对上述可疑贷款进行自动分类,使贷后管理人员能一目了然地了解情况,为贷后管理人员及时采取措施准备条件。第五,认真应对政策和法律风险。银行应加强对宏观政策、住房市场、客户群体、同业等情况的调研,密切关注国家宏观政策对房地产市场等的影响,保持应有的市场敏感性和风险防范意识;积极寻找应对个贷法律风险的措施,加强对法律文件的研究,努力防范法律对个人贷款的不利影响。

(作者单位:建设银行辽宁鞍山分行 辽宁鞍山 114000)(责编:郑钊)