房地产调控未了局

易宪容

房地产市场是否结束周期性调整是相当不确定的，实际市场可能与开发商所宣传的差别较大。要关注房价上涨，更要关注这种房价上涨是否能够持续，关注这种现象是否有一个合理的解释。

估计谁也没有想到，在国内经济回稳存在许多不确定性的大背景下，房地产业突然摇身一变，火爆“复苏”了。不仅销售量超过2007年的水平，而且房价也开始在上涨。

从国家统计局的数据来看，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨城市有60个，涨幅最大的主要是沿海城市，如温州3.8％、厦门2.1％。1～5月，全国完成房地产开发投资10165亿元，同比增长6.8％，全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米，同比增长11.7％；房屋竣工面积1.62亿平方米，同比增长22.6％。全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5％，其中，商品住宅销售面积增长26.7％。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3％。

廉价货币，昂贵楼市

在开始，许多人都会以为，住房销售最的增长是房地产企业的利润预期调整，让房价下降把居民的住房需求释放出来了。对此，在今年3月份的时候，全国不少地方的房地产开发商确实是这样在做，不少地方的房价是降了下来，比如在北京，不少项目的价格确实是下降不少。但是，随着住房销售增加，5月份房地产开发商又开始把房价涨了起来。实际上，这只是相对于住房投资者而言，如果房地产价格在上涨，义有便利的金融杠杆，房地产投资者自然会进入市场。但是，对于房地产消费者来说，由于住房消费者购买住房的收入预算线是固定的，他们的住房需求大小就在于房价高低。如果房价过高，超过住房消费者住房收入预算线，住房消费者的需求就无法释放。所以，要判断的是当前进入房地产市场是投资者还是消费者，以及这两者的比例关系如何?不过，从二手房销售比较旺盛、销售90平方米为主导的情况来看，估计当前进入房地产的投资者有，但比重不会太高。2007年深圳房地产市场投资者达80％。

当然，这次房地产销售快速增加与政府的房地产政策的累积效应有很大的关系比如，2008年10月27日的住房按揭贷款优惠，其幅度之大，涉及面之广是前所未有的。可以说，当前的住房按揭优惠利率比美国都低许多(中国是4.168％，美国是5.3％)，这自然会吸引更多居民进入房地产市场。从而又激起了房地产开发商增加涨价动机。而房价上涨，房地产投资者及炒作者可能又开始以虚假的方式利用银行金融杠杆进人房地产市场。从最近一些媒体报道来看，又出现有人利用住房按揭贷款炒作房地产。

最近房地产销售突然间增长，也与政府的托市有关。政府这种托市，一是表现为对当地居民的直接补贴，并把这种补贴政策限定在当年有效，过了2009年就不可获得这种补贴。在这方面，沿海的一线城市表现特别突出，如西安、长沙、南京、杭州、天津等；二是表现为间接补贴上，比如购买住房上户口，把户口作为一种交易附带产品：三是表现地方政府加大城市拆迁的力度，从而使得城市居民的被动性住房需求迅速增加。比如，北京不仅拆迁规模迅速扩大，而且加大拆迁补贴的力度，从而为这些被动性住房需求的居民轻易地进入房地产市场，房地产需求立即放大。比如，今年1～5月份，北京市拆迁住房1.7万多套，而这些住房高补贴，从而让这种城市住房被动需求迅速放大；四是放宽房地产开发商土地出让金的缴款期限，甚至房地产开发违约也免于地方政府追究。土地出让金缴款期限一放松，房地产开发商又如鱼得水，可以用这些资金把住房持有在手上更久，以便让房价上涨。可以开发更多的项目等；五是还有其他特殊原因让其住房需求突然增长。面对国外大量资金进入国内房地产市场炒房，2006年央行出台了171号文件严格限制外资国内房地产市场投资与炒作。但是，该政策在2008年为广东与北京市政府所化解，放开境外居民进入中国房地产市场。随着内地房地产市场开始松动，香港等投资者又开始进入北京及深圳的房地产市场。而香港的投资者进入自然会带动内地房地产投资者进入市场。一些地方的房价就在这种情况下迅速推高。

可以说，最近国内房地产市场销售量的增长，最为重要的是近几个月来国内金融市场的流动性超高速增长。商业银行为了增加信贷增长的市场份额，就会让大量的信贷进入房地产开发企业，从而根本上缓解房地产企业资金的压力，也为房地产开发商提高房价创造了条件；另一方面，由于实体经济复苏缓慢，许多企业从银行体系获得流动性之后，会把这些流动性进入股市与楼市。对此，尽管监管部门对企业信贷资金流向哪里有严格的要求，但是企业要让资金流向房地产是比较容易的。

短期井喷是利益集团合谋

笔者要问的是，这种房地产销售增长，房价上涨能够持续多久，它是一种真实住房消赞需求释放，还是一种短期炒作?为什么不少地方房地产的销售能够在短期突然增加?

从上面分析可以看到，这里有房地产开发商通过价格调整释放居民住房消费的部分需求，而且这种住房消费需求的释放就在于房地产商价格调整程度。如果房地产商的住房价格调整越深，那么这种住房消费需求释放程度就越大。反之，如果房地产商住房价格调整小，尽管也有住房消费需求释放，似这种需求是十分有限的。

从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房、中小套型住房、经济适用房等保障型住房上。这种现象说明了什么呢?一是早些时候进入的投资者看到房地产市场将出现全面价格向下调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场，以免深度套牢。因此，这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。比如深圳不少早几年进入的投资者纷纷出货，以便在这波房价上涨中解套。

二是住房销售以中小套型为主，而这些中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场，那么这种房地产市场销售本质上的变化将改变日前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。

三是早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障，希望把这两者全面分开。但实际上是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将影响国内房地产市场价格全面向下调整。

同时也应该看到，个人住房按揭贷款是衡量房地产是否繁荣的重要指标。2009年1～5月，随着政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，个人住房按揭贷款比2008年要好，而且5月份增长特别快，在此，电并不意味着完全复苏，因为，目前房地产市场上自卖自买成风、假按揭成风，以及各商业银行都在尽力扩大个人住房按揭贷款市场的份额。如果这样，其面对的问题也就更为复杂了。

也就是说，在2008年住房销售下降20％以上、国家又出台这样多的激励房地产市场政策的情况下，一些地方房地产销售增加是正常的，但这并不是房地产市场全面面回暖。只有房地产市场的价格出现全面理性回归，让大量居民都有支付能力进入房地产市场，让房地产库存迅速减少时，房地产的全面回暖才会出现。不过，在目前的房地产市场价格水平、国内外经济形势下，房地产市场的回暖还是比较困难的事情。国内房地产市场价格全面理性回归刚刚开始。

特别是，当前一些房地产开发商，看到住房一开始有销售，就大打房地产回暖牌，并随之让房价上涨，这无疑让刚刚好一点的房地产打回原形。当前国内房地产开发商为了大造房地产回暖的舆论，导致房地产市场虚假现象泛滥，如请人排队制造购买住房的虚假繁荣、如房地产开发商买了房又退、假按揭等。

在现代通讯交通如此方便、房地产开发商交往如此频繁、以及住房预售制度不合理等条件下，全国房地产开发商合谋推高房价是件十分容易的事情。因此，在这种情况下，为了让民众能够真正了解市场发生了什么，就要求政府能够为市场提供更多的公歼透明的信息。特别是，现在房地产市场出现许多现象与生活常识差别太大，甚至离谱时，政府更应该这样做。否则房地产市场容易为房地产开发商等少数人操纵。但愿房地产开发商看清楚整个国内外经济发展之大势，小要自己折腾自己。只有当房地产市场价格全面调整到绝大多数居民有支付能力点上时，房地产市场繁荣才会真正开始。

从以上的分析来看，中国房地产市场是否结束周期性调整是相当不确定的，实际市场可能与房地产开发商所宣传差别较大，特别是从房地产市场特性来看，当前房地产市场出现的许多现象与市场内在性完全背离，与人们日常生活的经济常识的逻辑背离，要关注国内房价上涨，更要关注这种房价上涨是否能够持续，关注这种现象是否有一个合理的解释。