对房地产拍卖市场管理的思考

耿国胜

摘 要：房地产拍卖在我国作为一个新兴的行业，其发展依然处于起步阶段，在有关的管理方面还有很多不完善的地方，需要我们对有关的房地产拍卖管理进行深入思考，认真研究，逐步找到一条适合于自身的发展之路。文章从我国房地产拍卖市场的管理现状、存在问题等方面入手，提出了有关加强和完善房地产拍卖管理的几点建议。

关键词：房地产 拍卖市场 管理

中图分类号:F293.35 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)06-260-02

自1986年我国恢复拍卖业开始，拍卖市场也随同其他行业一起逐步发展，并日趋活跃。特别在90年代末期，随着房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，房地产拍卖也“异军突起”，逐渐成为拍卖市场的主力。目前全国拍卖企业已近4000家，注册拍卖师近5000名，从业人员近4万人，年拍卖成交额逐年增加。2007年，我国的房地产拍卖总额基本占到了拍卖市场总额的七成以上，真正成为了拍卖市场的主力军。但由于我国的房地产拍卖市场发展相对较晚，与其他较为发达的市场相比，还有需要逐步改善的地方。

一、我国房地产拍卖市场的管理现状

目前，我国政府对拍卖业的管理工作主要由商务管理部门和工商行政管理部门负责，也涵盖了对房地产拍卖市场的宏观管理。其主要法律依据有《中华人民共和国拍卖法》（1996制定，2004年修改）、商务部《拍卖管理办法》（2004年制定）、国家工商行政管理局《拍卖监督管理暂行办法》（2001年制定）。这些法律规范文件对拍卖企业的设立、变更和终止，拍卖从业人员及拍卖活动，监督管理，法律责任等作了明确规定。

针对房地产拍卖的专项管理，全国大多数城市房地产行政管理部门主要采取两种方式：

一种方式是由房地产行政管理部门成立专门的房地产拍卖机构负责组织实施管理。如《杭州房屋拍卖管理实施办法》（1993年）规定由市房地局成立房屋拍卖专业管理机构。

另一种方式是由房地产行政管理部门通过房地产拍卖标的登记备案等方式进行监督管理。其基本做法是：各拍卖公司对需拍卖的房地产标的，应先到市房地产管理部门登记备案，凡符合建设部《城市房地产转让管理规定》、不在城市拆迁范围、不受司法限制，权证与登记簿记载相符、无瑕疵的房地产，相关部门应出具符合拍卖条件的备案手续；未经测绘的房地产，拍卖公司应持符合拍卖条件的备案手续、房地产权利人拍卖委托书到市房地产测绘中心委托房屋面积测绘，取得《房地产测绘报告书》后，方可对外发布房地产拍卖公告；拍卖成交后，买受人应持拍卖成交确认书、成交房款收据、《房地产测绘报告书》、《房地产权证》、《土地使用权证》等有关材料，到相关的房地产管理部门办理产权过户手续。目前，全国大多数城市房地产管理部门均采取与此类似的方式。

二、我国房地产拍卖中存在的问题

由于房地产拍卖牵涉到诸多部门、单位，涉及到各种法规、法令以及很多政策性问题。目前，我国的房地产拍卖业虽然表现出强劲的上升势头，但与发达国家相比，依然处于发展的初级阶段，各项基本工作还很稚嫩，相关的制度建设还不完善，阻碍着我国房地产拍卖业的健康发展。

1.有关法律法规不配套。通常一个完整的拍卖行业涉及的主体较多，而我国的拍卖法只对委托人、拍卖人、竞买人、买受人等拍卖活动的直接的权利、义务有较明确的规定，对其他有关行政部门间接主体的权利义务关系未作规定，在内容方面也没有涉及房地产拍卖的规定。

2.消费者的观念问题。对消费者而言，参加房地产竞拍是一种全新的置业方式。它打破了旧有的购房模式，形成了一种新的购房理念。但是一方面由于传统观念的影响，大多数消费者对原有的购房模式依然情有独钟；另一方面，由于消费者对专业拍卖知识缺乏认识，不了解有关房地产拍卖的有关操作程序，使得很多消费者对竞拍买房仍心存疑虑。

3.拍品范围过于狭窄。目前来说，房产拍卖的主要来源是司法委托，也就是法院判决要拍卖的房产；银行处理抵押房产和商业企业处理资产；民间个人委托拍卖房产。其中，前二者占据了主流，来自民间个人委托拍卖很少。但是在国外成熟的房产拍卖市场，来自民间的二手房交易才是房产拍卖的主流。

4.房地产拍卖市场良莠不齐。虽然拍卖企业数量有了较大发展，但不少企业市场行为不规范，扰乱了房地产拍卖的市场秩序，使整个行业呈现良莠不齐的现象。严重影响了拍卖业所必须遵循的“公平、公正、公开”原则，形成了房地产拍卖市场的无序竞争，从而影响到房地产拍卖市场的健康、有序发展。

三、太原市的房地产拍卖管理现状

随着整个房地产市场的发展，太原市从事房地产拍卖的企业也在逐年增加，有关的房地产拍卖数量也在不断增长。但总体来说增长较慢，并且有关的拍卖房产来源也较为集中，主要是以法院判决拍卖的房屋和银行处理抵押房产为主。

为了规范房地产拍卖，避免因房地产拍卖标的问题引发的不必要纠纷，促进拍卖行业的健康发展，2006年太原市房地产管理局出台了“并十条”——《关于落实房地产宏观调控政策加强房地产市场监管的通知》，明确了“为了保障买受人的合法权益，拍卖人在拍卖活动前，须将房地产拍卖标的相关证件、资料报市房地产交易所；房地产权属不明晰、证件不齐全，或法律、行政法规禁止买卖的，不得作为拍卖标的，其拍卖结果房地产管理部门不予认可”，从而建立了太原市房地产拍卖标的备案制度。目前，每年有10至20宗房地产拍卖办理备案手续。

四、完善房地产拍卖管理的几点建议

1.规范房地产拍卖标的备案工作程序，进一步完善房地产拍卖备案制度。一般情况下，对房地产拍卖标的应统一要求办理备案手续。在工作程序上，除填写房地产拍卖业务备案表外，可要求房地产拍卖公司提供其机构的组织章程、注册资本验资证明、企业经营场所证明、拍卖机构资质证书、工商营业执照副本、专业人员资格证书等申报材料，需提供原件审查，存档材料提供复印件，并加盖机构公章，然后依据审核无误的申报材料对房地产拍卖标的进行核档，核档无误后出具符合拍卖条件的备案手续，避免因房地产拍卖标的瑕疵导致不能办理过户手续的现象，减少竞买人的购房风险，同时并作为办理过户手续的依据，避免房产拍卖重复核档的现象，提高工作效率。

2.引入按揭业务激活房地产拍卖市场。拍卖融资是一个发展趋势，也是一个有效措施。房产拍卖按揭能有效缓解了竞买人的购房压力，增加竞买人的数量，提高房屋拍卖交易的成交量。从开发商的角度来看，通过拍卖按揭的渠道，也可以成为一种回收资金的途径。

3.借鉴成熟市场有关房产拍卖的经验，筹建房产拍卖市场，定期组织拍卖会。随着房地产拍卖市场的逐渐成熟，许多城市每年都要举办有关的房地产拍卖会，其拍卖会主要以房地产交易管理部门为主体，联合拍卖公司、媒体等机构承办。房产拍卖作为一种全方位公开的交易形式。为保证交易安全，房地产交易管理部门需要对发布房地产拍卖公告、审查竞买人的身份、竞买人查询拍卖房地产的文件或资料、组织实地看房、指定拍卖保证金专用账户、拍卖公司的免责条款、房产瑕疵责任等关键操作程序进行严格管理。房产价格作为买卖双方的一种均衡，而拍卖以排除任何非市场因素的方式实现了这种均衡，避免了房产价格失真，最大限度地体现了房产价值。

4.加强拍卖专业知识的宣传，提高消费者的认识。在社会上拍卖意识普遍薄弱的情况下，加大房产拍卖知识宣传力度，普及房产拍卖基础知识，更新人们的置业和消费观念。除政府部门加强宣传知识外，房产拍卖公司也应该协同配合并肩负起传播和普及拍卖知识的职责，为竞买人、委托人、买受人做好相关服务环节的工作，推动和促进拍卖市场的健康发展。

5.加强房地产拍卖市场管理，规范房地产拍卖市场秩序。鉴于房地产拍卖市场存在的不正当竞争行为，除适用拍卖行业的专门法律法规外，还应当结合房地产市场的实际情况，针对房地产拍卖具体流程制定防范措施，打击房地产拍卖市场的不良行为，禁止房主或其他代理人参与自己房产的竞买、哄抬价格、诱导竞买人以高价成交从中渔利的不公正现象，有效规避欺买欺卖的现象。加强对房产拍卖公司的管理，杜绝个别房产拍卖公司与出卖人联合为牟利而利用拍卖方式抬高房产成交价等不法行为，为竞买人提供良好的市场环境。同时，建立拍卖公司商业贿赂防范机制，协同纪检、公安等部门，强化内部监督管理。

总之，房地产拍卖行业作为正在发展的产业，目前依旧处于起步阶段，依然有许多需要改进、完善的地方。在房地产拍卖市场，需要我们在借鉴成熟市场有关房地产拍卖管理的先进经验的基础上，结合自身的实际情况，大胆创新，集思广益，创造出一条适合于自己的房地产拍卖管理之路。

参考文献：

1.中国拍卖行业协会.拍卖通论（第三版）.中国财政经济出版社，2006

2.郑鑫尧.拍卖实用手册：法律与规则.上海财经大学出版社，2004

3.中华人民共和国拍卖法.1997

（作者单位：太原市房地产交易所 山西太原 030002）（责编：贾伟）