试论对不动产一物二卖的法律防范

张 丛

摘要不动产是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物,不能移动或者如果移动就会改变性质、损害其价值的有形财产,包括土地及其定着物。在我国民法,不动产权利的变化,如以不动产为买卖标的物时,必须经一定登记的公示手续,否则不发生效力。不动产的一物二卖,使同一标的物成为两份买卖合同的标的物,其中买受人的利益必然因此而受到损害。

关键词不动产一物二卖法律防范机制

中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-100-01

一、一物二卖的概念及其表现

(一)一物二卖的概念

所谓“一物二卖”,是指标的物的所有人将自己的所有物先后出卖给两个人的行为。在现实生活中,有些出卖人为了追求更大的经济利益,宁愿承担先成立合同履行不能的违约责任,也要把特定的标的物实际转让给后一买受人,从而产生了两份买卖合同。在实践中,由于动产和不动产属性上的差别,动产的买卖会因为双方的合意即告成立,并且可以当场转移动产的所有权,但是不动产却要有一定的行为其所有权才能发生转移。在我国实行的是对不动产登记制度,只有登记才能享有对其的所有权。

(二)一物二卖的表现手段

受动人如不能于签约的当时知悉登记信息,处分人同样可以为欺诈行为,这种欺诈行为其表现方式主要有以下两种:一是处分人先与一个相对人签订不动产物权变动为内容的债权合同,但该债权合同并未登记或者物权尚未发生变动,同时,处分人又与其它相对人签订一个以该不动产物权变动为内容的债权合同,这种再次处分行为并不可能被第一个买受人所知晓,不知道处分人已经就该不动产进行过一次对自己权利不利的处分,从而被欺诈。二是处分人在不同的地点同时与数人进行以不动产物权变动为主要内容的签约行为,在这种情形下即便数个相对人都事先查询过登记信息,但由于其所获知的登记信息都使自己充分相信处分人的不动产没有与他人签订债权合同,于是数个互不知晓的受动人就会对处分人产生信赖,从而就同一不动产与之签订互相冲突的债权合同。

二、一物二卖行为中先后两个合同的效力

(一)在后买受人善意的情况下

在后买受人不知道的情况下,而且也没有理由知悉前买受人与出卖人之间早已成立的合同关系的情况下,与出卖人订不动产合同买卖合同,则后买卖合同应该认定为有效的,因为:买卖合同仅有债权的平等性、相对性,而没有物权的优先性和排他性。无论当事人订立的合同的先后顺序如何,各个买受人均平等享有合同上的债权债务关系,前一买卖合同存在并不会排斥后一个买卖合同的效力。所以说,对于出卖人,无论违反那个合同都必须要承担违约责任。

(二)在后买受人恶意的情况下

后买受人明知道或者有着合理的理由而知道前买卖合同的存在,又与出卖人订立买卖合同,在这种情况下,我认为:既然后买受人知情,但是却又恶意地与出卖人签订合同,损害前买受人的利益,只要当事人能够证明其是恶意的,那么这种恶意买卖是不被法律所保护的。不仅违反了《民法通则》和《合同法》的相关规定,而且会给比较忠诚老实的商人以致命的打击,给投机取巧的不法商人以可乘之机,损害了社会的公平交易的秩序。

(三)结论

在此还应该区分一下:首先,前买受人依据与出卖人的合同登记在先做出变更登记的,应该理所应当的取得房屋所有权,出卖人则为无权处分,则后买受人没有任何依据获得该不动产,买卖合同则无效,只能请求出卖人承担合同无效的责任,请求民事赔偿;其次,如果后买受人登记在先,那么依据登记,不动产的所有权应该转移到后买受人手中,前买受人的合同为有效合同,前买受人可以向出卖人主张违约责任,要求其承担违约责任;再次,如果出现了先后两个买受人都没有登记,那么我认为应该保护先买受人的利益。

三、关于一物二卖行为的防范的具体措施

(一)改革现行的税法制度

现行税法规定:单位和个人销售不动产或转让土地使用权,应缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税(个人转让);由此可见这也是一笔不小的开支。免除不动产交易税,现实生活中有很大的意义。很大一部分人不去做不动产所有权变动的登记是因为高昂的交易税,心存侥幸,认为这种事情不会发生在自己身上,认为自己购买了不动产,那么就应当是自己的,别人没有办法改变这个事实,其实这就是法律意识淡薄的表现,我们应该加大法律的宣传,让人民懂法,守法,通过法律保护自己的合法权益,不给不法之人以可乘之机。

(二)提高民事赔偿标准

提高因不能给付的民事赔偿标准,使不法商人无利可图,这样也就大大降低了一物二卖产生的机率。一般的一物二卖的出现主要是因为出卖人想在其中获取高额的利润,这样就会激励那些不法的商人对一物进行数次买卖,损害买受人的利益。我认为应该大幅度提高民事赔偿的标准。当他认为这样做的后果不划算的时候,那么就会放弃将一物卖给多家的想法。契约是双方商议的结果,是应该被尊重的,不能因为一个人的个人利益而去肆意践踏他人的意愿,那是不能容忍的。让那些恶意串通损害他人的不法商人赔的精光,以此为教训其他人,给那些被伤害的人以心理上的慰藉。

(三)设立预登记制度

预告登记制度的创设,目的在于促使不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现,因此,预告登记的效力就是保全债权请求权,这种效力主要表现为:首先,违背预告登记的处分无效;其次,在出卖人破产或者被强制执行时,预告登记保全的权利摆脱了债权特色,从出卖人负担的其他债务中脱离出来,仍能得以实现,这使得预告登记制度具有了物权的效力;再次,预告登记保全的债权因履行而转化为物权时,该物权的顺位依据预告登记时间予以确定。新《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预登记。也同时印证了预登记制度的可行性。