刍议情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的理解及适用

王 妤 张庆林

摘要情事变更原则是合同履行的一项重要原则,我国《合同法》虽最终未确立这一原则,但情事变更在经济生活中却难免发生,尤其是在房地产开发与商品房预售合同的纠纷中经常发生。因此,对这一原则的研究仍具有重要的意义。

关键词商品房预售合同纠纷情事变更

中图分类号:D923.6文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-082-05

随着我国市场经济体制的建立和完善,商品房预售已成为加快我国房地产业发展,解决资金匮乏的一个重要途径。而由此产生的合同纠纷也日渐增多。其中不少是因情事变更导致显示公平而发生的。

商品房预售合同,是预售方和预购方达成的,由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为标的物卖给预购方,预购方向预售方预付部分或全部房款,待商品房建成后,再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商品房预售,简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款,及时筹集到大量资金投入到房地产开发中去,同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益,有利于加速商品房的流转,促进房地产市场的发展。因此,近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是由于预售商品房与现房买卖不同,双方议定条件时,标的物尚不存在或尚不完全存在,从预售合同成立到合同全部履行,有一个较长的周期,由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌,国家法律政策变动,政府行政干预等多种原因,而使商品市场价格发生异常波动,或者使合同不能履行,这种波动或者不能履行,不可归责于商品房预售合同当事人任何一方,如果仍然完全按照原合同条款履行,必须使合同的一方遭受重大损失而显失公平。这时,就产生情事变更原则的适用问题。

情事变更原则最早产生于12至13世纪注释法学派著作《优帝法学阶梯注释》中的“情势不变更条款”。第一次世界大战后,德国以解决“法律不足”而以特别法提出了情事变更原则,“主要解决因通货膨胀导致马克贬值显失公平的问题”。豍自此,世界各国相继确立了情事变更原则。《联合国国际货物销售合同公约》(1980年4月)对此也作了具体的规定。由此,情事变更原则成了国际上公认的处理合同纠纷的一个重要原则。

所谓情事变更原则,在理论上有广义和狭义之说。广义的情事变更原则,一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见,无法防止的外因,致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行,如果继续履行将显失公平,因而允许变更或者解除原合同的法律制度。这种广义的情事变更,既包括不可抗力,也包括不可抗力之外的意外事件豎。从我国现行立法情况看,只规定了不可抗力,例如《民法通则》第107条,修改后的《经济合同法》第30条,《涉外经济合同法》第24条都是如此,但是从《民法通则》第153条和《涉外经济合同法》第24条第3款的立法解释来看,似乎将情事变更包含于不可抗力之中。从司法解释承认情事变更原则适用的情况看,也是将情事变更作为不可抗力的一种情况,实际上是将不可抗力作了扩大解释,这正好与广义的情事变更包括不可抗力形成了逻辑上的对立。狭义的情事变更原则,不包括不可抗力,而是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原则发生情理变更,致使合同的基础动摇或丧失,如果继续维持合同原有效力而显失公平,则允许变更合同内容或者解除合同的一项法律制度。豏本文所讨论的商品房预售合同纠纷中适用的情事变更原则是狭义的。

情事变更原则,是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后,根据契约严守原则,当事人必须严格履行合同,但是法律也同时根据诚实信用的原则,以情事变更原则作为例外和补充。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现,目的在于通过适用情事变更原则,重新调整当事人双方的权利义务关系,实现民法的公正性,消除合同因情事变更所产生的不公平后果。基于情事变更而请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利,是发生债不履行时合同当事人一项重要免责事由。

一、商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则的必要性和可行性

在我国,由于长期实行计划经济,对此没有在法律上给予应有的重视,国内法律至今没有明确的规定。而市场经济的发展和完善有迫切需要在实践中运用情事变更原则处理有关的合同纠纷。

(一)不论是从理论上还是实践上来看

在商品房预售合同纠纷中适用情事变更原则,都是很有必要的:a、有利于贯彻和体现民法的公平、诚实信用原则。如前所述,情事变更原则的适用的实质,是平衡当事人之间的利益关系,解决显失公平问题?;b、保护交易安全,促进商品房流转。如果没有情事变更原则的适用,就会使商品房交易双方当事人处在不正常的市场风险之中。不利于房地产开发经营者积极地向房地产业投资,不利于购房者踊跃购房,影响房地产市场的快速发展;c、审判实践的需要。对情事变更,我国法律尚无明确规定,面对商品房预售合同大量纠纷,人民法院缺乏处理的法律依据,然而作为法院对于此类案件不得以法律不完备为由而拒绝裁判。

实际上中国审判实践中已经承认情事变更的判例,豐统一合同法不规定这一原则并不阻止法院根据情事变更理论裁判案件。与其如此,莫不如对情事变更原则作出明文规定,使法庭或仲裁庭在适用这一原则时有所遵循,减少裁判的任意性,减少滥用的危险。豑

(二)当前我国司法实践中运用情事变更原则处理合同纠纷的法律依据主要来自以下几方面

第一、类推适用不可抗力条款。情事变更原则实质上是公平合理、等价有偿、诚实信用等原则的体现。依据上述原则,我国的《民法通则》、《经济合同法》中对不可抗力引起的合同纠纷的处理做出了具体的规定,因而这些规定就成了目前司法实践中类推适用不可抗力条款,处理有关情事变更的法律依据。

第二 、适用有关的司法解释、司法文件。

1.我国的国内立法尚未明文规定情事变更原则,但原《经济合同法》第27条第1款规定:由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因,致使经济合同无法履行,允许变更或解除合同。这里“由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因”虽不说是合同法对情事变更原则做出的界定,但却涵盖了情事变更原则的精神。然而,令人遗憾的是1993年9月2日,八届人大常委会第三次会议通过的关于修改《经济合同法》的决定,将“由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因”这一句删除了。因此,鉴于我国这一立法不足,在现行立法和司法实践的基础上,借鉴两大法系的立法实践和理论成果,在合同法中正式确立情事变更原则,具有积极深远的意义。

2.最高人民法院审判委员会通过的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第31条规定:“预售商品房的价格,除国家规定‘微利房、‘解困房等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。”1993年5月6日最高人民法院印发《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出“由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了当事人不能预见的根本性变化,以致按照原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情事变更原则变更或解除”。豒这一纪要虽不是司法解释,却可以视为法院审判实践中形成的裁判上固定见解,而为各级法院服从,有着实际上的效力。

第三、对外贸易中承认的情事变更。我国参加《联合国国际货物销售合同》,其中第79条规定:当事人对不履行义务应负责任。除非其能证明此种不履行,是由于某种非他所能控制的障碍,而对于此种障碍,没有理由预见其他订立合同时能考虑或能避免,或能克服它或它的后果。豓

从以上有关的法律依据中,我们可以看出我国目前关于情事变更的立法和司法都远远落后于市场经济和改革开放的发展,不符合日益出现的频繁复杂的经济活动的需要,特别是房地产业发展的需要,有待于进一步健全。

二、情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用条件

情事变更,是指在合同有效成立后至履行完毕前,因不可归责于当事人的事变发生致使合同的基础动摇或丧失,如继续履行合同将给一方带来重大损失,显失公平,因而法律允许变更或解除合同,并可减轻或者免除当事人的责任。它是公平原则、诚实信用原则的具体运用。

(一)情事变更的基础是商品房预售合同合法有效

只有依法成立的合同,才受到法律的保护,也才可能在履行中产生情事变更原则的适用。无效合同自成立起就不具有法律效力,对合同主体没有约束力。房地产法第44条对商品房预售的行为作了严格的规定,该法实施后,凡是不符合法定条件的,双方所签订的商品房预售的合同无效,故无效合同不适用情事变更原则。但是,基于我国房地产市场建立时间较短,特别是房地产法实施之前,商品房预售的行为不够规范,因此,具体情况要具体分析,区别对待。如预售方没有办理建筑规划许可证或尚未取得商品房预售许可证,但是经过有关部门同意补办,且合同其他内容又不违法,为了维护合同的严肃性,保护当事人的合法权益,可以按照合同有效对待。

(二)必须有情事的变更

这是构成情事变更的前提条件,且情事变更的发生须具有不可预见的偶然性和不可控制的客观性。

所谓“情事”,德国学者奥特曼(Oertmann)将其解释为“法律行为基础”,即“在缔结法律行为时,当事人一方对特定环境的存在或发生所具有的预想,相对人明知这种预想的重要性且未作反对表示,或者,多数当事人对于特定环境的存在或发生所有的共同预想。基于这种预想,形成缔结合同的意思。”豔综上,指订约时作为合同基础和环境的客观情况,所谓“变更”是指上述客观情况发生了异常变动,如物价的暴涨暴跌、货币的贬值、汇率的大幅度变动等等,是当事人所不能预见的。从商品房预售合同来看,发生情事变更主要有以下几种情况和原因:1、因国家法律修改。如果商品房预售合同订立时即与法律相抵触的,属于非法合同,例如商品房预售方没有取得土地使用证、商品房预售许可证而签订的预售合同无效。如果该合同在订立时并不违法,只有订立后由于法律的变更致使合同不能依法实现的,可视为情事变更。如果当事人在订立预售合同时可预见到法律将要变更,则无权请求情事变更。因为,在这种条件下,当事人理应采取其它合法措施,防止情事变更的发生豖。2、国家政策性调整。例如国务院文件及其部委有关房地产的临时性规定对价格幅度的调整,以及阶段性的计划方向调整等。《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第31条规定:“一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。”“支持”的法理依据就是情事变更原则。3、地方政府的行政干预。例如某房地产开发公司在市西部开发区内建造商品房小区,并与预购人签订了商品房预售合同;但合同履行过程中,政府决定将开发区移至市区东部,预售方某房地产开发公司正在兴建的商品房所在地的行政划归郊区,原定的小区内配套建设项目也相继下马,预购人提出降低售价或要求解除合同的,应予以支持,即可考虑情事变更原则的适用。行政干预必须依法进行,否则干预无效,不能适用情事变更的原则。

(三)情事变更的发生不可归责于合同当事人

情事变更的发生,于当事人在法律上具有不可谴责性,这种不可谴责性来自当事人不能预见的意外事件造成,具有不可预见性。所谓不可预见性,是指当事人对情事的变更,在合同订立时无法预见,且按照一般正常人的认识能力,法律上不要求他能预见。因而即使不完全履行或完全不能履行合同,也可能免除其部分或全部合同责任。如果当事人主观上故意促使所谓情事变更,或由于当事人的过失请求情势变更的,或者当事人已经预见到,应当预见到某些情况可能发生而影响合同的履行,但抱着侥幸的心理甘冒风险的,或者虽然合同订立后发生了一些情况的变化,但经当事人努力可以克服而未能克服的,或者合同不能履行可归责于第三人的,都不能简单地按情事变更对待。而应分别按合同的其他有关规定来处理。豗

(四)情事变更事由需发生在商品房预售合同成立并生效后至履行终止之前

签订合同前已发生的以及履行完毕后发生的,均不适用该原则。合同的签订是以既有的情事为基础的,因此,合同签订前发生的变更,不存在情事发生变更的问题。合同履行完毕后发生的情事变更,则对合同的履行没有影响。在债务人迟延履行期间发生了情事变更,是否适用该原则?以及合同签订后发生了情事变更的事由,但当事人不知道,而继续履行了合同,事后当事人是否可主张适用情事变更的原则?前一种情况下,虽合同未履行完毕,但未履行完毕时由于一方或双方当事人的原因而造成的。因此,如果由于一方违约造成迟延履行而发生情事变更的,违约方或过错方不适用该原则,由违约方或过错方承担情事变更造成的不利后果。但无过错方可适用该原则以维护自己的合法权益。如双方违约或双方均有过错造成迟延履行,则也不适用该原则,损失由双方共同承担。因为在双方均有过错的情况下适用该原则是违反情事变更原则设立的目的的。且对合同当事人不公平,并会鼓励违约,影响合同的正常履行,破坏经济秩序的稳定。豘后一种情况,学界颇有争议有的。有的认为只要不能认定当事人的行为已抛弃其情事变更的主张,则合同虽已履行,事后仍可主张。有的认为在此情况下,视为当事人已放弃其主张权利。德国的判例及台湾的一些学者均持此观点。豙笔者赞同后者的观点,即在签订合同后,履行完毕前发生了情事变更情形,但由于当事人不知道,而履行了合同,事后视为当事人放弃了主张适用情事变更的权利。情事变更原则的设立目的,就是因为合同签订后,签订合同时的情事发生了重大改变,使合同无法履行或虽履行,会给当事人产生显然不公的影响。这种合同无法履行,当事人不可能不知道,而且也没有理由不知道。现当事人已经履行,说明虽情事发生变更,但不影响其合同的履行,至少影响不大,可以履行 。而且没有及时主张是由于当事人自己的原因。不能让别人为他的过失承担责任。因此,上两种情况下,都不适用情事变更原则。

(五)情事变更的发生使原合同的继续履行显失公平

这是适用情事变更原则的实质性要件。情事变更原则的宗旨在于实现社会公平。情事变更的构成,是对于“契约严守”原则的突破,自然应当要求相应后果的严重程度,即维持原有合同效力在效果上的显失公平。在商品房预售合同纠纷中,是否显失公平一般由司法机关进行评判,由法官或仲裁员来评判。但是这种评判应当依照一般人的看法,它所体现的道德标准和法律标准应有客观的尺度,简言之,即有可操作性。从实践看,如果发生下列情形使商品房预售合同的履行明显的不公平,受不利的一方可以主张情事变更:1.因情事变更使预售方和预购方之间的利益关系发生严重失衡,一方由于另一方的受损而获取明显的利益;2.主张情事变更一方是为了避免不当损害,同时不使对方蒙受不当损害,对方失去的,原则上只能是超出预见部分的利益;3.继续履行合同时对合同双方均无利益。另外,根据合同自由原则,商品房预售合同双方可以在合同中约定情事变更的免责条款。反之,合同双方也可以约定在合同有效期内,即使产生了某些意外事件,也不能免除预售方违约责任。对此,不适用情事变更原则,其特别约定应视为当事人放弃了情事变更请求权。但是以上两种条款的约定只有在不违反法律的情况下才有效。否则基于欺诈、胁迫或者违反公共利益订立的有关条款无效,当事人仍可主张情事变更。豛

(六)情事变更与合同不能履行应当有直接的因果关系

只有当情事变更成为履行合同不可克服的障碍,直接导致合同不能履行时,当事人才可以请求变更或者解除合同。但是必须防止当事人滥用这种请求权,寻找借口单方毁约。如果合同有效期间发生的情事变更并不必须导致合同不能履行,那么双方仍然应当按照合同规定的条款严格履行。

以上六个条件必须同时具备,缺一不可,在处理商品房预售合同纠纷时,应该从严掌握。就当前的法律规定来说,我国《合同法》并未将情事变更原则列入。因此,在司法实践中尚不能适用该原则。在此作为学术探讨,以期望获得将来在法律上的认可。

三、情事变更原则在商品房预售纠纷中适用的法律后果

研究情事变更原则的目的在于消除合同履行中出现的显失公平的现象,使合同在公平的基础上得到履行,维护合同当事人利益的平衡,从其效力的角度来看,情事变更原则主要体现以下几个方面:

(一)适用情事变更原则一般应变更商品房预售合同的有关内容,继续合同的履行

适用情事变更原则是平衡商品房预售纠纷中双方当事人的利益,保护当事人公平竞争,正确处理民事法律关系稳定性和适应性的法律手段。在审判实践中以情事变更处理预售商品房纠纷,如果通过变更商品房预售合同的有关内容能够排除不公平的结果,原则上则应在新的条件下,仅就合同中相应的条款予以变更,使之趋于对等,仍然维持原合同的存在,继续合同的履行,以维护法律关系的稳定性。

(二)解除商品房预售合同关系或中止该合同的履行

适应情事变更原则一般应采取变更合同有关内容的做法,非当事人协商一致或非解除不可的情况下,不宜轻易解除合同。如果通过变更商品房预售合同的内容仍不足以排除不公平的结果,采取终止商品房预售合同即可消除显失公平的现象,则才采用中止合同的方式,合同关系自终止时消灭,不具有溯及力。对那些确因情事变更原因的发生,商品房预售合同双方的对价关系完全被破坏,合同的目的已经丧失,在变更或终止合同仍不能排除不公平结果的情况下,则可采取解除商品房预售合同的方式。解除商品房预售合同的,合同自始无约束力。但这里应注意,对双方当事人在情事变更之前所履行的部分,仍应认定有效,已经履行义务部分的不公平给付方享有求偿请求权,请求对方予以返还。

(三)延期给付

这是履行日期的变更在商品房预售纠纷中,由于发生情事变更造成原材料的涨价等,卖房方由于资金不足,往往造成施工缓慢或停工,以致商品房竣工日期拖后。对此人民法院可根据案件事实情况,通过变更合同使双方的对价关系趋于对等后,并判决延期交付商品房,延期的长短既要考虑卖房方的能力,又要考虑到保护买房方的合法权益。

(四)变更商品房预售合同的给付标的

在预售商品房交付中,给付标的一般均为特定物。如因情事变更造成商品房给付不能的,经双方协商一致可以用其它同类物代替给付。如果协商不成,也可判决用同等地段、同等结构的商品房代替给付。

(五)免除

免除适用请求人的未履行部分的义务,并且对于此项免除该请求人不承担任何责任。若因情事变更而使合同继续履行无价值时,应予以免除,以使当事人双方早日挣开无意义的“法锁”。

在适用情事变更原则时,应该注意的一个问题是:情事变更导致合同的变更或解除,因为合同双方均无过错,因此,不应追究任何一方的违约责任。应该根据公平地保护当事人合法权益的原则,合情合理地予以处理。如果一方当事人为了消除对自己不利的后果而要求解除合同的同时,也给对方带来了经济损失,应给予对方适当的补偿,以免使对方蒙受不合理的损失。

四、适用情事变更原则应注意的几个问题

(一)正确分清情事变更与商业风险的界限

情事变更的一个重要构成条件,是当事人在订立合同时对情事变更的发生不能预见。商品房预售市场的商业风险,是指商品房预售合同当事人因经营失利应当承担的正常利益损失。在商品房预售合同履行中,引起商业风险的原因与引起情事变更的原因有时是相同的。如何区别情事变更与商业风险,有着极其重要的意义:

1.二者对造成合同不能履行的客观情况的异常变动的预见性上不同。情事变更适用于当事人对引起客观情况异常变动的原因不能预见,而商业风险发生则是当事人可以预见、应当预见的。风险与利润同在,风险大利润高,这是房地产市场的普遍规律之一。商品房经营者中,有些人正是预见到了商业风险,而甘冒风险,进行投机交易,希望以风险为代价获取较高的利益。然而商品房市场有赔有赚,因此,这种风险应视为商品房预售合同中应有内容,无需以合同条款来约定。如果风险超出了正常的范围,以至于按照一般从事商品房经营者的预见能力来判断,属于无法预见时,则商业风险的性质就转为情事变更了。

2.产生的事由不同。情事变更一般是国家法律、政策的重大变化,或政府的行政行为所引起的,而商业风险在市场经营的任何环节均存在,有整个社会经济状况的变化或其他经营者的原因、或经营者自身等原因都可能带来商业风险。作为经营者应当考虑或预测到的。

3.后果不同。商业风险的发生取决于开发商是否遵循价值规律,是否了解市场行情、市场信息等,具有较强的主观性,并能通过当事人的积极行动实现合同预期的目的,不会必然造成合同履行不能的结果。而情事变更是不能预料的,于当事人意志之外的经济事情引起的,是当事人无法避免、无法克服的。它造成合同基础的丧失和预期目的的根本变化,从而导致履行不能的结果。正如英国法官西蒙所言:“一项尚待履行合同的当事人,在履行合同过程中,往往会遇到一系列完全预料不到的情况变化。这是极不正常的价格涨落、货币的突然贬值、履行合同的意外障碍或其他类似事例。然而这些事件的本身都不能影响他们已达成的协议。但另一方面,如果依照订立合同时不存在的情况来考虑合同的各项条款表明,当事人从来就未曾同意在眼下的这种意外出现的完全不同的情势下还要受合同的约束,那么合同在这一点上就失去了拘束力了。这个由于法院依其自由裁量权认为对合同的条款加以限制是公平、合理的,而且因为按照对合同的正确解释,它不适用这种情况。”豜

4.从立法本意看,商业风险是当事人依自己的意志,从事经营,目的在于获得一定的经济利益。按照风险责任自负原则,不管在经营中出现多大的商业风险,当事人都应该承担。只有这样,才能真正的实现市场经济中的优胜劣汰,才能真正维护合同的严肃性和法律秩序的稳定性。而情事变更原则的确立,则是为排除非商业风险引起的交易上的显示公平,是为确保交易安全、交易的公平合理在法律上设定的一种救助。

5.客观情况是否发生根本性变化,这也是界定情事变更与商业风险的关键。如果客观情况未发生根本变化,则属商业风险范畴,它是一种量变;如果客观情况发生根本性变化,使商业风险足以导致合同目的不能实现,履行困难,则属商业上的意外风险,属于情事变更,它是一种质变。

商业风险是不是都不能适用情事变更原则呢?笔者认为,应对商业风险进行具体分析,正常的商业风险或叫一般风险,不适用情事变更原则,应适用风险自负原则;意外商业风险或叫异常风险,可适用情事变更原则。区分两种风险的标准,就是上文提到的情事变更与商业风险的五个区别,为便于掌握这些区别,可在商品房预售的法规中,或者商品房预售的司法解释中,针对房地产市场情况,制定出适用情事变更几种主要市场因素的量的界限,确定一个相对的风险值。法院“应就各个具体事件,公平裁量之,未便一概而论,以阻碍此项原则之适应性”豝。商品房预售,可以说具有期货性质,或者说是一种远期合同,是可以反复交易(转让)的合同。从市场情况看,有相当一部分商品房预售合同当事人是买预期,买价格预测,交易具有投机性,不是为获取商品房所有权并实际占有使用,而是为了赚取商品房不同时期的价格差,获取风险效益,许多房地产经营者也确实因此而大大获益。所以当商业风险真正降临到商品房经营者身上时,法律上当然要让其风险自负,“利之所生,损之所归”,这是公平合理的。

(二)正确分清情事变更与可撤销民事行为的界限

可撤销民事行为与情事变更,都是针对合同履行中出现的显失公平而赋予当事人的一种法律救助,是公平交易原则的体现。但二者存在着本质的区别:

1.造成显失公平的原因不同。情事变更是由于不可归责于当事人的事由,使订立合同时的基础和环境发生了根本变化,从而发生显失公平,双方当事人对此均无过错;而可撤销平民事行为中出现的显失公平,多是预购方在缺乏经验,房地产市场信息不灵,或者在商品房预售标准合同签订时处于不利地位,接受了预售方的苛刻条件等情况下形成的,但是显失公平的结果,当事人有一定过错,属于应当预见而未预见。

2.认定显失公平的标准不同。A、可撤销民事行为是在该法律行为成立之时即表现出显失公平的结果,而情事变更原则是合同有效成立后,合同法律关系消灭前这个时期表现出显失公平的结果;B、可撤销民事行为是由于一方当事人对合同内容有重大误解或由于欺诈、胁迫、乘人之危、行为人欠缺行为能力等引起的,当事人存在主观过错。是否显失公平是以合同订立时双方权利义务是否对等,以及交易习惯中公认的理念来确定的;而情事变更原则是合同有效成立后,由于客观经济形势出人意料的剧烈变化,导致合同基础丧失或对价关系失衡引起的,是否显失公平以合同履行的客观情况来判断;C、可撤销民事行为一旦撤销,原则上溯及其成立之时,其效力归于消灭;而因情事变更解除合同后,原合同对其在情事变更前所履行的部分仍然有效。

(三)正确分清情事变更与不可抗力的界限

由于不可抗力与情事变更均要求具有不可预见、不可避免并不可克服的情形发生时才可适用该原则。故二者常发生重合,难以区分。但两者仍有不同之处:

1.两者性质不同。不可抗力为法定的免责事由,适用于违约责任和侵权责任,而情事变更原则仅是合同履行中的一项原则,仅是具有合同关系的双方当事人履行合同过程中适用。

2.发生的事由不同,后果不同。情事变更一般由重大社会事件引起的,如国家法律、政策的重大改变。如1993年国家(下转第95页)(上接第85页)针对房地产发展失控,房地产市场混乱等诸多问题,制定了一系列法律和政策,加强了对房地产业的管理。整顿金融秩序,中央银行紧缩银根,对信贷投资实行宏观调控,使相当一部分正在开发的工程停工,造成已经签订的预售商品房的合同不能正常履行;而不可抗力一般是由于重大的自然灾害引起的,如地震、水灾、台风等。不可抗力一旦影响合同的履行,即成为当事人的免责事由;情事变更主要是因社会经济情事的剧变造成合同有的无法履行,有的虽可履行,但结果显失公平;不可抗力则以灾难性事件的形态造成预售合同的无法履行。

3.免责情况不同。因不可抗力造成合同不能履行,除法律另有规定外,完全免责。迟延履行的,也可以免其迟延履行之民事责任;而因情事变更不能履行,则实行损失双方共担或补偿的民事责任制度。

4.关联性不同。不可抗力可以是引起情事变更的原因,情事变更更可能是不可抗力的结果,但情事变更不可能引起不可抗力,两者之间没有必然的关联性和互为性。

(四)正确分清情事变更与免责条款的界限

情事变更与免责条款都会导致当事人免于继续履行义务的法律责任。但是二者之间存在着明显的区别。免责条款既可以免除当事人的责任,又可以通过设立免责条款来限制其未来承担责任。如当事人在商品房预售合同中约定开发商在施工中遇到重大技术难题不能解决而影响工程进度时,可以不按违约处理。而情事变更主要导致合同的变更或解除。免责条款是当事人之间根据合同自由的原则所设立的,在合同履行过程中,只要出现了合同所规定的情况,就可以免除责任。而情事变更原则是由法律所规定的,当事人要求适用情事变更原则,能否得到支持,必须经过法院对事实进行审查后做出判定。免责条款的适用,不考虑当事人主观上是否可以预见,只要商品房预售合同中约定的免责事由发生,即可适用免责条款。而情事变更原则在适用时,要求当事人双方没有过错,情事变更的发生是不可归责于合同当事人的。

在商品房预售纠纷案件中,开发商或者销售商提供的商品房预售契约或补充契约中多规定了在发生情事变更情形时开发商或者销售商可以免于承担预期交房的法律责任。我国法律迄今尚无关于如何适用情事变更原则的具体规定,因此,在审判工作中,如何适用情事变更原则公平合理地解决因此而引起的商品房预售纠纷,切实保障房地产市场健康有序发展,具有重要意义。