物业纠纷—剪不断，理还乱

章　法

2007年10月1日，《物权法》开始实施，相信对物业公司和业主之间的关系来说，这是一个好的开始。然而，如今业主与物业公司之间的是是非非依然不断，真是：、

底层住户该不该缴纳电梯费

退休后，老曹用拆迁款购买了一套公寓。由于年龄大，他这次特意在20层高的楼房中挑选了底层。

开发商交了房屋之后，老曹被通知去缴纳物业费。到了物业办公室，物业工作人员拿出前期物业合同请老曹签字。并在签字后，要求老曹支付全年的物业费3800元。老曹问：“这物业费都包括什么呀？”物业人员解释道：“垃圾清理、保安、电梯运营……”

老曹奇怪了：“我住在一层，这电梯和我压根儿沾不上边儿，怎么还要收我的费呢？你这不是乱收费吗？”为此，双方各执一词，僵持起来。

按照《物业管理条例》和各地自行的物业管理规定，对电梯的运行管理和维护是物业公司应尽的义务之一。高层住宅电梯的运行维护费用，原则上是由业主使用人共同分担的，具体的费用标准则由业主使用人和服务单位通过协商来确定。

《物权法》明确规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，但是在享有权利的同时，全体业主同时也要承担相应的义务，如妥善使用、支付维修保养费用等。高层住宅中一层住户作为业主，属于共有部分的共同所有人，即应承担相应的维修保养费用。

当然，老曹提出的疑问也不无道理。鉴于此，有些地方的物业公司会加以区别对待。作为底层的业主，到底是否应该交电梯运行维护费，首先要看签署的业主公约和物业管理合同中对这个问题是否进行了具体的约定。如果没有约定，那么根据《物权法》的规定，底层业主交电梯费也是应该的。

小区的广告收益该归谁

老谢自从2005年搬到某小区之后，每天都被小区内各种各样的商业广告弄得头昏脑涨。他曾细细留意了一下，一迈入小区大门，就能看见大门口的宣传牌内，用醒目的字体写着驾校的招生信息；楼道的公告栏里贴着家教、寻租、出售、美容院优惠等信息；电梯两边是汽车专卖和证券公司的广告。晚饭后在广场散步，连座椅的靠背上都是某某药业的广告。

老谢找到物业，要求物业公司公布这些广告收入给业主冲抵物业管理费。物业公司回答得理直气壮：“这些公共部位不是业主们购房时候公摊的面积，所以业主没有权利享受这些收益。”

那么，该小区的广告收入应该归谁呢？

在业主的产权范围与小区全部范围之间，有一部分没有列入业主产权范围内，但是用于小区共同使用的面积，就是公共部分。这些公共部分属于开发商为了建设该小区必须设计规划的内容，例如小区绿地、小区设备间、小区物业管理用房、小区地面停车场等。

《物权法》第七十条对此有明确的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”依照这个规定，在《物权法》颁布之前，只要没有明确产权人的公共部位，即为全体小区业主所拥有。综上所述，小区公共场所内产生的广告收入理应由全体业主共享。

业主们应该享有的权利具体体现在以下方面：

1.知情权：小区内的公共部分是否投放广告，应该首先由物业管理公司公示，然后由全体业主投票决定或者委托业主委员会决定是否允许投放。对于楼宇电梯广告的盈利核算状况，管理公司应该定期向业主公布，款项如何使用也应由全体业主决定。

2.决定权：针对广告收入的款项如何使用，也应由全体业主决定。一般小区都会成立业主委员会，物业管理公司如果和广告公司有合作的话，需经全体业主同意，且所获的广告收入要用来冲抵物业费或更新公共设备。

装修押金该不该收

董先生最近买了一套两居室的楼房，并找了一家装修公司准备装修。没想到，当装修工人跟着董先生进入小区的时候，物业拿出一张装修管理办法，说为了防止装修公司乱施工，需要缴纳2000元装修押金。

“谁来缴这笔装修押金？押金什么时候还？万一物业公司随便找个借口，没收了押金不退给我怎么办？”董先生一下子顾虑重重……

首先要明确的是，《物业服务收费管理办法》的相关规定中，并没有装修押金一项，收取装修押金并不是进行装修的必要条件。

然而，在现实生活中，物业公司为了加强管理，往往要求住户在装修时与物业公司签订装修管理协议，待装修完成后，物业公司按装修方案进行验收，如果验收合格，如数退还押金。

如果物业公司和装修公司达成了一致意见，收取装修押金是可以的，在扣罚押金时，物业公司必须举证证明其扣除装修押金的理由，并且该款项需要纳入公共维修基金，并明示其用途。其中，物业公司和装修公司的约定是最重要的，如果装修公司不愿意交纳押金，物业公司无权强行收取，更不应该成为阻止装修公司进行装修的理由。

小区内被盗的损失谁来埋单

2008年8月，某小区的郭先生家被盗。经过核实认定：被盗现金8000元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套，共计损失价值5.9万余元。

郭先生很生气，自己每月按时足额交纳物业管理费，物业公司应赔偿自己的全部损失。但物业公司说自己认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记，无奈小偷太厉害，防不胜防。郭先生应该找小偷算账才对。

那么郭先生是否应向物业公司要求赔偿呢？

物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。

本案中，郭先生家失窃一案的发生是在小区内，而且作案者撬开大门后，在很长时间内，物业保安人员巡逻都没有发现服务范围内业主家门口的异常情况。正是由于物业公司的工作疏漏，才没有及时发现业主财产被盗，因此客观上存在过错，应当在合理限度内，承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。当然，物业公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后向盗窃者进行追偿。