小产权房存在的问题及其对策探究

郭 译

摘要：通过对我国大中城市小产权房现象弊端的多角度分析。证明小产权房对于国家公共利益、城市健康发展、居民个体利益都会产生损害。而要解决小产权房问题，必须从提升农地补偿标准：合理确立规划区内外的预期：构建合理有序的城市房地产市场等根源入手。

关键词：小产权房利益群体寻租

0引言

“小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书的“准商品房”。

1小产权房产生发展的原因

1.1高房价态势下的购房者的“冒险转向”近几年来，房价飞速上涨，并有不断攀升的势头，虽然国家出台各种政策、措施以稳定房价，但是事与愿违。而“小产权房“这种高价房的替代品由于不存在土地出让金等相关经费，价格低廉，与周边商品房价格相比优势明显，正好满足了大量的中低收入阶层的需要。小产权房的地价优势使买普通商品房的梦想不能实现的人甘于冒险来购买小产权房。问卷调查一道关于“即使有风险，人们仍然冒险购买农村小产权房的主要原因”的多项选择题中，受调查者的各类主要心态所占比例如下图：

1.2开发主体高收益是问题的起点作为农村集体产权的代言人，村镇政府有着较强的行事能力。而作为开发主体能够在此过程中获得较高的收益，从而他们产生违规开发建设小产权房的冲动。

1.3农地逆行定价、收益落差过大和违规成本过低是问题的根源目前农村土地征用的价格“逆行”定价和城市规划区内外收益差值巨大引致了小产权房的产生和发展。门槛效应和可以观测的巨大收益落差会促使一些地区的农村集体采取非理性手段，被动参与或主动进行小产权房建设。

2小产权房的负面影响

2.1造成国家利益受损我们探讨的国家利益是全民的整体利益，即是国家和大多数公众的利益。小产权房交易对于国家宏观层面的损害主要集中在如下几方面。

2.1.1由于小产权房的开发销售在正规的房地产开发管制体系之外，各个环节的税费全部流失。土地增值的“公的收益”被购买者、开发商和村镇政府等“小众”分配，将造成社会福利的损失。

2.1.2小产权房多建于城市边缘区，这一区域也恰是农地保护压力最大的地区。如果放纵小产权房生长而不加制约，任其对农地继续侵蚀，近将影响城市生态和发展稳定，远则威胁粮食安全，这一民生的根本。

2.1.3放纵小产权房将严重损害法制社会建设和政府公信力。小产权房是在明知产权缺陷，不受法律保护的前提下进行交易的行为，是一种对法律公然的蔑视。而其在我国已经存在和发展了十几年，政府如果不能对违法行为进行强有力的打击，就会在民众中形成“守规则的人吃亏”的认识，必然有损其威望和公信力。

2.2影响城市的发展

2.2.1盲目建设可能影响城市功能布局。城市的发展建设是一盘棋统筹，各项功能用地配比和关联要遵循科学规律，而小产权房仅以短视的简单开发收益为目标将使得城市空间走向畸形扩张的道路，将会在未来给城市发展带来尴尬的局面。

2.2.2小产权房有可能不满足城市建设基本安全要求。小产权房开发主体在建设中往往忽略工程地质、水文气象等相关专业因素，一旦建在不宜建设的地块上，将带来重大的安全隐患，小产权房的购买者不仅面临金钱财产的损失，还可能面临生命安全的威胁。

小产权房不但对国家利益和城市发展有损，它的存在和正常获利对于城市大多数守法居民而已也是一种巨大的不公平。

3解决小产权房问题的基本政策思路

通过前文的分析，我们看到小产权房的对于全局利益的种种损害，制止小产权房的继续蔓延是管理部门导引城市良性发展的重要任务。对应前文的分析，从根本上解决小产权房问题，必须从以下四个方面入手。

3.1切实提升农地补偿标准按<物权法>的规定，切实提高征地补偿标准，即将农村土地所有权主体作为与城市政府对等的主体，用经过公允评估的市场价值核定补偿标准，将超过土地管理法规定标准之上的土地增值收益同农村集体共享。确保维持农业形态的土地可以获取同改变用途的农地近似的整合收益，减低不确定的土地征用行为对农村集体的经济扰动。

3.2合理确立规划区内外的预期，减低规划区外寻租可能首先必须明确城市成长过程是动态的，以更长远的目光给予规划区内外明确的预期，减低投资主体在规划区外进行寻租的可能。第二，必须对城市规划区外的土地利用进行强势规制，通过经济杠杆和行政力量减低其作为寻租空间的可能。第三，应当从城乡融合，统筹发展的角度出发，在中国高速城市化的过程中，充分关注城市对周边农村地区的反哺，从而使得城市规划区外的农村地区也可获取良性的发展。

3.3加大对违规者的处罚力度对小产权房的违规处罚应提升，将对涉及小产权房的农村集体和建设方和开发商加大惩戒力度，减低小产权房建设者的潜在收益，坚决杜绝新增的小产权房，

3.4构建合理有序的城市房地产市场城市合理、有序的房地产市场是减低小产权房建设可能的重要支撑。对此，应注重从五个领域进行疏解。首先是需求导引一一即促进本地住民需求合理显现，减少超越消费能力的超前需求和无效需求：其次是政府需加强廉租房等保障性住房建设，使城市中低收入者居有定所：第三是健全政府的土地供给和土地投放调控监督机制，确保城市合理的土地投放i第四是提升金融货币等宏观政策的作用，通过利率、首付比例等杠杆压缩城市房地产投机空间；最后是加强普法教育，提升市民对小产权房负面影响和违规购买严重后果的认识程度，从而自觉形成对小产权房的抵制。