物业公司物业管理权相关问题研究

何振良

摘要：物业公司物业管理权，其法理基础是业主的建筑物区分所有权，业主组成代议机构——业主大会及其委员会，通过决议的方式，选聘物业服务企业，将物业管理权概括授予物业公司。物业公司在授权服务的范围内行使物业管理权。

关键词：物业公司；物业管理权；业主；业主代议机构

中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）07-0081-02

对建筑物的物业管理，是基于建筑物区分所有权而产生的。建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。我国新出台的《物权法》中对建筑物区分所有权规定为“业主对建筑物的内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。该法规定的建筑物的区分所有权包括专有部分的所有权，共有部分共有权和对共有部分的共同管理权（即是基于专有权和共有权而享有的成员权）。王利明先生认为，使用“业主的建筑物区分所有权”概念更合理。显然，就立法及法理上而言，物业管理权的权利主体，是全体业主无疑。

物业管理公司虽然在履行物业管理中享有物业管理权，但这种权利并不是天生具有的，而是在物业管理的基础权利——建筑物区分所有权的基础上，通过建筑物区分所有权人——业主组成的权力机构——业主大会及其委员会基于共同管理的合意，签定《物业服务合同》，授权于物业管理公司的。

一、业主代表机构在物业管理中的角色

物业管理权人是业主（代表）大会及其执行机构业主委员会。业主委员会代表全体业主的共同意志，管理的是其所代表的业主的物业；而物业管理公司是接受聘用来管理业主的物业，其对物业的管理应该尊重业主的意愿，维护业主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所签定的物业管理服务合同管理物业。

一般来讲，物业管理服务合同中都规定了物业管理公司和业主委员会的权利义务，如：物业管理公司有权要求业主委员会协助管理，有义务把重大管理措施提交业主委员会审议；业主委员会有权审议物业管理公司制定的年度管理计划和管理服务的重大措施；业主委员会有义务协助物业管理公司落实各项管理工作等，这些都表明，物业管理过程中的决策人是业主委员会，而非物业管理公司。

只有业主委员会才是物业管理中的永久管理人，具有天生的管理责任。我国民法中的管理人是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的、带有永久性的经营管理权人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。

物业管理中的决策人是业主（代表）大会及其执行机构业主委员会。业主委员会代表全体业主的共同意志，管理的是其所代表的业主的物业；而物业管理公司是接受聘用来管理业主的物业，其对物业的管理应该尊重业主的意愿，维护业主的合法利益，其管理不是自治管理，而是按照所签定的物业管理服务合同管理物业。

二、物业公司行使物业管理权的必然性

物业公司所拥有的物业管理权并非自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来。物业公司必须通过与业主（业主自治机构）订立物业管理合同的途径，才能够获得对他人物业进行管理的资格，也即享有物业管理权。物业公司只有获得业主（业主自治机构）的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理。

1．物业管理行为不能由业主及其委员会自行作出，这是市场经济的必然要求。哈耶克认为，在个人的行为中，并不是每一种常规性都一定会产生整体秩序。他以热力定律为例类推出，在社会中，某种完全常规性的个人行为所能导致的只是失序。理性经济人是传统经济学的基本范畴与逻辑起点。但其自身仍然存在明显的缺陷，即将理性推到极端的位置，因此对现实生活逐步失去深刻性，并受到一些学者的批判。新制度经济学修改了古典经济学的理性人的假设，代之以有限理性的新假设。K.阿罗（Kenneth Joseph Arrow）认为人的行为是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的。有限理性为我们提出了一个基本命题，即由于进行经济活动的人的理性是有限的，所以无法完全把握复杂的环境与经济活动的不确定性，因而产生了信息不全、契约不全等的缺陷。因而，在进行物业管理事物上，需要委托一个更加理性的组织或者机构来管理。而这项委托，通过业主大会及其委员会集体协商，通过决议，选聘专业物业管理公司来实现。

2．物业管理行为需具备专业资格，业主大会及其委员会不具备相关条件。业主大会及其委员会作为一个代议机构，享有业主公约规定的物业管理决策的权利，但它只是物业管理权人，从我国目前各地关于物业管理的立法来看，实际上是将业主团体作为一个非法人团体来看待的。因为，各地的立法均未要求，业主团体成立要依法人成立程序进行登记。因此，业主团体不可能成为法人。《物业管理条例》明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，业主大会及其委员会不具备法人资格，不具备从事物业管理的资格和条件，自身并不能够从事物业管理。因而必须将其物业管理权授予物业管理公司。

三、业主代表机构与物业公司的法律关系

业主委员会和物业管理公司的关系，在整个物业管理关系中最为重要。探讨他们之间的关系，有助于解决物业管理中存在的许多服务问题。

理论界对于业主委员会和物业管理公司之间的关系，一直争议颇多，主要存在以下两种观点：一种观点认为他们二者是“委托代理”法律关系，持这种观点的学者认为，业主委员会是通过签定物业管理服务合同将自己的权利和义务托付给物业管理公司，让物业管理公司利用自身专业化经营的优势，达到物业小区管理效用的最大化。另一种观点认为，业主委员会和物业管理公司之间是平等民事主体的服务合同关系，从区分建筑物所有权理论来看，业主委员会和物业管理的法律关系主要是通过双方签定的《物业服务合同》得以彰显，二者应该遵循合同法的平等、公平、自愿原则，双方构建的是平等民事服务合同关系，而非委托代理法律关系。至于其法律关系的性质，应根据《物业服务合同》来分析。

物业公司的物业管理权由业主委托授权产生，通过合同确定双方的权利和义务。物业公司获得物业管理权的法律基础是物业管理合同，目前通常认为，物业管理合同属于委托合同之一种。在物业管理合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业公司处于受托人的地位，物业公司受托处理的委托事务就是物业管理。为了处理物业管理事务，物业公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的事实行为（如保安、清洁等）和法律行为（如代业主行使物上请求权等）。

笔者认为，物业服务合同并非委托合同，物业服务合同有较大的特殊性。物业服务合同中的物业管理企业可以将某些专项服务委托给专业性服务企业而无须取得业主或业主委员会的同意。而在委托合同中，委托人应当亲自处理委托事务，只有经委托人同意或在紧急情况下受托人才可以转委托。物业服务合同规范物业管理法律关系，物业管理法律关系是物业服务合同调整对象，而物业管理法律关系不是多种其他法律关系的综合或混合，而有着独立特性。它不是《合同法》规定有的“有名合同”，而是单行法规规定的“无名合同”。其性质是规范物业管理行为的服务合同。

所以，物业公司物业管理权，其法理基础是业主的建筑物区分所有权，业主组成代议机构——业主大会及其委员会，通过决议的方式，选聘物业服务企业，将物业管理权概括授予物业公司。物业公司在授权服务的范围内行使物业管理权。