城市土地整理风险分析

摘要：我国城市化道路正在逐步加快，城市土地整理以及一级土地市场开发也正在各地普遍展开，土地整理开发企业在土地整理过程存在社会风险、规划调整风险、财务资金风险、效益风险、地产泡沫风险、政府干预风险等风险因素，只有正确认识这些风险才能在企业经营管理过程中做到主动管理、主动规避风险，使城市土地整理工作可持续发展。

关键词：城市土地整理；风险规避；土地开发风险；土地市场

中图分类号：F321文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）08-0049-02

目前城市土地整理工作包括区域内居民拆迁，老企业搬迁，基础设施建设等。土地的一级开发存在的社会风险、规划调整风险、财务资金风险、效益风险、地产泡沫风险、政府干预风险等风险因素，开发企业要做到健康可持续的发展，就需要尽可能的规避上述风险并制定相应预案在风险发生时把损失降到最小。下面是我结合日常工作中所遇到的情况对公司土地开发过程中的风险的一点粗浅分析。

一、规划调整风险

土地储备是在一定的土地利用方式与利用强度下进行的，储备地块的价格与出让方式很大程度上受城市规划、土地规划所划定的用地性质、容积率等限制，如果在地块被储备而未出让期间，城市规划、土地利用总体规划进行了修订，导致用地性质、容积率变化，或土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。

比如天津海河下游开发有限公司在响螺地区、大沽船厂地区基础设施的建设中，因规划的调整区域内路网加密，该公司对已经施工完成的落网进行加密和已经施工完成的迎宾大道二期进行改线都增加了基础设施的投资。塘沽区响螺湾中心商务商业区内外省市地块的零出让也让土地整理成本难以收回。

二、财务资金风险

土地储备属于资金密集型的业务。在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。同时地价随市场的波动性较大，而且利率也存在较大变动，使一级土地开发产生较大利率风险。城市土地储备的启动需要巨额资金。

三、效益风险

土地收购成本的增长。由于拆迁新法的实施，使土地收购成本加大，具体表现在：（1）拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；（2）拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，主城区范围内实现自我平衡的地块越来越少。可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。

四、操作运营风险

土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。一级土地开发的操作运营风险就是在以上过程中出现的风险。

开发风险。我公司受托承担了土地一级开发、把“生地”变成“熟地”的职能。如果将收购的“生地”开发为“熟地”的开发成本过高，导致土地收益减少，就带来了土地的开发风险。

积压风险。它是实施中最大的内部风险。从土地储备的数量方面分析，土地储备库存的土地储备数量不可太少，也不可太多。土地储备太少，不能满足市场的需要，也达不到调控市场的目的。土地储备太多，将带来土地和资金的双重积压，造成土地储备成本增加。

出让风险。出让风险之一是土地交易“流拍”，使部分地块不能实现顺利转让，结果会导致地价低于成本出售或土地积压。

五、地产泡沫风险

地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。

六、结语

应以科学的发展观指导土地工作，统筹好各方面利益。土地储备综合体现了“五个统筹”的要求：土地储备的内容涉及农村土地与城市土地，关系到农村居民与城镇居民的长治久安及利益保障；土地储备为区域发展与社会经济发展积累大量资金，为城市建设、城市竞争力提升等做出突出贡献；在日常工作中以“五个统筹”的科学发展观为指导，综合考虑各方面要求，积极做到协调发展、均衡发展、可持续发展与全面发展。

第一，提高公司自有资金比例，以便滚动使用，以保证土地储备制度的良性运行；其次，因为公司的土地开发能够产生稳定的、可预测的现金流，且可以将土地收益分摊于整个资产存活期，为储备土地证券化提供了重要的市场基础且经济金融法律法规的健全为土地证券化提供了保障，实施土地证券化具有很好的可行性；最后，可以积极争取社会上其他的基金，包括各种公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等，争取这些基金对土地储备进行投资，以作为资金筹措了重要来源。

第二，要提高资金运转效率。要改革资金流通形式，建立动态循环的滚动式资金周转，与银行贷款政策衔接，有效利用各种政策性贷款与商业贷款，以缩短还款周期，确保资金总量平衡，建立良好的信誉，维护与银行的友好合作关系。

参考文献

[1]土地一级开发业务指南[M]．北京大地出版社，2007．

[2]土地储备管理与土地使用权招标、拍卖、挂牌、协议出让组织实施规范[M]．中国知识出版社，2007．

[3] 2007土地行政执法工作程序规范与违法纠纷案件查处依据、标准及案例评析全集[M]．中国知识出版社，2007．

作者简介：陈艳国（1983－），男，山西吕梁人，天津海河下游开发有限公司助理工程师。