振兴房市言过其实

赵春雷

不妨将救市与长期发展规划进行整合，短期以救火，长期以使其更健康发展。

市场正处于下行阶段，全球资产价格呈现深度缩水状态。当华尔街不再令人向往，当昔日地王失去往日的风范成为烫手山芋之时，对于市场的当下尤其是后市的走向判断，就如同换季时节乱穿衣一般，令人找不到北。

如今，对房地产市场需要不需要救市，对房地产行业需要不需要振兴，讨论之辞众说纷纭。反对救市者，最大的理由在于国内房价已经过高，需要一步到位的硬着陆，泡沫不妨一次刺破，主张让市场去自我调节。而赞成救市者，其关注点则关注于硬着陆将对整体经济所产生的严重负面后果，倾向于主张乱世用重典，出台刺激市场的强力新政以改善或扭转目前的低迷局面。

笔者认为，由美国房地产市场不景气起源的次贷危机，已经演化成目前的全球性經济危机，可以说是不远处的前车之鉴。曾经是弗里德曼信徒的美国在遭受此次危机之时，也不禁重新拾起凯恩斯大旗，可见市场机制在重大危机之前，其自我修复能力已然大打折扣，但对于整体经济的拖累却是非常明显。因此，在此情况之下，出台救市政策很有必要，对于市场信心的恢复也将有着相当明显的作用。救市并非是单纯救房价，而是应该更倾向于刺激交易量上升，令市场交易重新活跃。

此外，此次的市场低迷，究其原因除了来自市场的自我调节需要之外，更多来自百年一遇经济危机的冲击，试问哪个行业没有或多或少地受到影响。当然，救市政策出台的短期效果会因此而削弱，滞后效应也客观存在。说到底，经济基本面是决定市场冷暖的最终因素，但这都不是放之任之的理由。

笔者认为就目前而言，“振兴”二字言过其实。从发展时间和可持续发展性来看，房地产行业都属于中国的朝阳产业。受经济危机的拖累，房地产市场遭受短期盘整实属正常。但从近年来关于房地产市场的政策多有短期性的特征来看，在此关头制订一个房地产行业的长期发展规划或是更为必要。鉴于此，不妨将救市与长期发展规划进行整合，短期以救火，长期以使其更健康发展。

不妨再次明确未来中国房地产市场的发展目标。即在目前已经形成轮廓的基础上使其更为清晰，更有可执行性。在保障性住房规划与建设已经实质性启动的前提下，使商品房市场更符合商品的特征。之前，由于保障性住房尚未能完全覆盖，商品房显然承担了过多的民生责任。保障性住房与商品住房各自的面向群体和性质需要有明确的界限。投资性是商品房的“商品”特性，从中长期而言，投资功能应加以鼓励。不动产始终是最好的增值保值投资品。即使就目前而言，房地产价格的确在下行调整，但相比石油、股票等相比，它已经显示出一定的抗跌特性，不应忽视的是，在经济下行时期，几乎所有的商品价格都会进行调整。

鉴于国内尚没有完善房地产行业的融资渠道，多年以来，依赖向商业银行贷款始终是融资的主渠道。应大力发展房地产信托，拓展房地产行业的融资渠道。如此，既可以一方面缓解和分散商业银行的压力与风险，另一方面也能使房地产融资更为顺畅。当然，鉴于次贷危机就是源于证券化，因此必要的监管也是不可或缺的。

既然要控制下游的商品价格，那么也必须调控上游的原料价格与中间环节成本，换而言之，就是应该适当地降低地价和适度降低房地产交易成本。不可否认，地价始终是房价的重要组成部分，近年来，房价的确在涨，但地价的涨幅也始终毫不逊色，前两年地王的频出已经说明了这个问题。适当控制地价其实也在相应地影响房价。同理，降低房地产的交易成本，其实也就是降低购房者的购买成本，在交易不够活跃的情况，无论在心理和实质上，都会有效。（作者为独立地产评论人）■