楼市迎来“小阳春”？

杨少锋

房价的下跌带动成交量的上涨是市场自然调整的一种必然结局。

笔者曾经在2008年的《新民周刊》专栏文章中指出，受困资金链危机，２０08年底将是中国房地产最低迷的时候，房价最低谷将在２０08年12月到２０09年3月之间，之后房地产将逐步回暖。

春节之后，楼市成交就如同天气一样一天一天地回暖，北京众多项目经理又开始忙碌的日子。北京市房地产交易管理网统计的数据显示，2月份，北京新房网上签约套数为8282套，日均签约数达到了296套，相比去年同期上涨了2倍多。2月份北京全市商品房成交面积达到69万平方米，环比增长168%，同比增长22%，已经基本上接近２０08年平均水平。需要强调的是，从多年房地产的成交情况看，几乎全国所有的城市，春节之后的一个月都是全年成交量最低迷的月份，而２０09年的2月，楼市成交量相比２０08年有了巨大的涨幅。而截至3月14日，3月份网上签约期房住宅成交量达到5573套，平均日销售数据达到400套，而２０07、２０08年的同期成交量为100套/天-200套/天左右。２０09年3月份的成交量基本是２０08年3月份的两倍左右。也接近了２０08年最高时候的水平，北京楼市迎来难得的“小阳春”。

楼市成交量大幅上涨的并非只有北京，根据中国指数研究院数据显示，2月份30个重点监测的大中城市中，24个城市成交均大幅上涨，苏州、武汉成交量几乎翻番，重庆、天津、成都成交量涨幅都达到50%以上。由此可见，需求的回暖已经是一个普遍现象。

笔者认为，楼市成交量的上升，有着以下几个方面的综合原因：第一、经过２０08年一年时间的等待和观望，有一些购房者认为房价已经达到心理预期，开始入市需求逐步释放；第二、２０08年底的一波降价潮中，各个城市均有不少项目采取一步到位的降价策略，价格已经降到比较吸引人的价位；以北京为例，东三环的珠江帝景项目，２０08年底价格从23000元/平方米直接降到17000元/平方米的均价，价格基本回落到２０07年初水平，这个价格在这个区位，对许多客户确实产生了巨大的吸引力。三、国家各种利好政策的出台减少了购房者的负担，尤其是贷款利息和首付的降低，购房门槛的大幅降低非常有效地促进了需求的回暖。

房價的下跌带动成交量的上涨是市场自然调整的一种必然结局，如果房价下跌到位了（不管是一个城市的房价还是一个项目的房价），而成交反而更加低迷，房地产市场就该崩盘了，中国楼市就成次贷中的美国楼市了。

但是，成交量的上涨是否会带来房价的反弹？笔者认为，至少２０09年上半年，楼市还将处于价跌量升的情况。因为现在的情况就是开发商不降价，房子成交量就上不去，卖得好的肯定是那些价格比较有吸引力的项目。随着成交量的稳步上升，当开发商发现不需要继续降价房子也能好卖、当客户发现再不买房房价可能就会涨或者是就买不到房子的时候，房价的平衡点就将到来，楼市就会出现量升价平的情况，而这个时期，将会持续比较长的时间。现在的市场，是买卖双方在博弈，房价永远也不会跌到购房者都能买得起的程度，也不可能会涨到开发商所期望的水平，而是在购房者的意志之上和开发商的意志之下取一个平衡。当然，相当长一段时间之后，楼市会达到价量齐升，但这个阶段的出现，需要等待经济的复苏之后。

考虑到在金融危机中，房地产真实的购买需求受到严重损伤、目前房地产行业资金链依旧紧张、商品房存量积压严重空置面积较大，即使楼市回暖，房价也难以反弹。经历过这一轮楼市的调整，开发商和购房者都将趋于理性，房地产市场有望迎来一个健康稳定发展的时期。（作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理）■