丁祖昱：“地王”要会做蛋糕

金　姬　邱晨辰

地王是被迫的,没有一个开发商愿意做地王,开发商总归是希望拿一个便宜的价格去买地。

作为易居中国旗下克而瑞(中国)信息技术有限公司总裁,丁祖昱在克而瑞与新浪乐居在美国上市的前夕处于“静默期”;而作为上海易居房地产研究院副院长,当许多地产老总在企业中报披露前选择“暂时性封口”时,身兼住房和城乡建设部特聘专家的丁祖昱感到有资格对于今年上半年的楼市怪象说点什么,毕竟克而瑞拥有中国最强大的房地产系统,数据覆盖全国70个城市的所有楼盘。在如此矛盾的情绪下,他在8月中旬的一个周末接受了《新民周刊》的专访。

《新民周刊》:8月10日中国首届高端地产峰会活动上,坐在您身边的国金证券首席经济学家金岩石说房地产是投资品,星河湾一天销售40亿不是中国纪录是世界纪录。据说8月8日星河湾开盘当天,一位年轻女子因为买不到房而当场嚎啕大哭,现场观摩的一位外地开发商老板回忆:“那情景非常凄美”。您对这一狂热事件怎么看?

丁祖昱:首先,金岩石说的投资品是个复合概念,不是单纯的投资的概念,在中国哪怕是老百姓买的第一套房,都相当于投资。其次,这个世界纪录是除中国香港之外的。如果不是在上海星河湾酒店举行的交流会上,如果当时台下坐着的不是开发商的话,金岩石的话乍听起来就会让人觉得中国房地产市场变得特别奇怪而不可理喻。

《新民周刊》:那您觉得目前的中国房地产市场没有过热或泡沫化现象?

丁祖昱:目前房地产市场整体处于回暖期的第一个阶段。不可否认,有些一、二线城市出现过热现象,我认为原因是政府调整过头。但是市场已经开始调整了,而且很多楼盘还没有达到自己的上线。

从克而瑞掌握的数据来看,从今年8月以来,中低端楼盘持续上升的房价已经开始停止,楼价超过了现阶段的购买力,比如原来卖100万的楼盘购房者拼一下出110万还承受得起,现在130万的楼盘他就不买了。而对于高端楼盘来说,价格变化还不是很敏感,无法估计这批人的购买力水平。就拿星河湾来说,1000万到1500万的房子是目前卖得最好的。而2000万以上的房子就少有问津了。所以要相信市场的调整能力,不必太过担心。

至于政府宏观调控,还是应该继续维持房地产市场的回暖,而不是打压抑制,哪怕现在出现一些过热的苗头,但市场会自己调整的。当然,市场的调整相对滞后一些,跌会跌得过头一点,升也会升得过头一点,它始终不会处于很合适的位置。

《新民周刊》:今年上半年中国楼市新闻出现频率很高的一个词就是“地王”,而07年很多地王拿的地到现在都没开发。您不觉得2009年地王频现并不是个好兆头吗?

丁祖昱:首先,楼盘总会有一个最高价,所以地王的产生是正常的。一个地王出现后,还会有下一个地王。其次,地王是被迫的,没有一个开发商愿意做地王,开发商总归是希望拿一个便宜的价格去买地。第三,不是人人都做得了地王,做地王得资金力量雄厚,而且还要能够通过专业水准把面粉变成蛋糕而不是面包,因为这样才能卖出更好的价钱。

其实很多时候地王是哑巴吃黄连有苦说不出,这几年很多地王下场都是很悲惨的,只要一退地,上亿的订金就没了。而且地王不会影响整体房价的走势,房地产市场绝对不是唯成本论,否则就不会有退地的事情发生了。所以我们也不必对地王过分关注,地王自有地王的消耗方式,市场之手会解决的。

《新民周刊》:通过克而瑞的分析,您觉得今年下半年房价的走势会怎样?

丁祖昱:可比房价不会像今年二季度那样上升而是稳定下来,但是平均房价会因为成交结构的问题而进一步上升。我们了解到,中低端楼盘销售情况下滑,而高端楼盘销售情况良好,这样会拉高平均房价。但是只要中低端房价稳定下来就不必担心。总的来说,今年下半年会出现这样一种情况,城市化程度较高的城市,高房价会下一个台阶;而那些“十二五规划”中高速发展的二线城市,房价还会很坚挺,再上一个台阶。这也符合房地产市场的客观规律。

《新民周刊》:对于中国的人口众多而土地稀缺的特殊国情,高房价是不是无法避免?

丁祖昱:不是,这个观点要重新界定。人人要有住房,但不是人人都要买得起住房。所以在测算房价的时候,不应该拿全民收入作对比。这在发达国家可以,因为发达国家的中产阶级占了绝大部分,特别富有和极端贫穷的人只是少数。而中国是金字塔结构,一平均就平均到塔底部分去了。房价是顾及不到这么多人的,把中国的钱全部投到房地产上还是很难让所有人都买得起商品房。

在这个前提之下,如果拿中国买得起房的人的平均收入来测算的话,中国的房价不算高。其实,在中国买得起房子的也就一两亿人,他们通过金融、贷款和家庭支持,都是可以买得起城市平均价格的房子。而剩下的人则是保障房体系的范畴,所以关于保障房的建设以及中低收入者的界定就格外重要。

另外,说“中国房价高”还存在一个误区,往往是把中国的高端房价和国外的平均房价做比较。例如,我们应该把上海的房价和纽约、莫斯科甚至是孟买的房价作对比,而不是和这些地区所在的国家的平均房价相提并论。

作为超级城市的上海,其经济地位注定它会吸引大量资本和人才,三高人群成了房子的购买群体,价格当然不止高出其他地区一两倍了。这是一个复杂的问题,现在上海已经很发达了,要让房价下降是不现实的。当然,在历史发展过程中是会逐步解决这个问题的,比如说一些人不能忍受高房价,就离开这里到别的城市去发展。从这一意义来说,高房价也限制了一座特大城市的无限制膨胀。

《新民周刊》:您刚刚提到保障房体系,可是我国目前的保障房体系并不健全,所以很多老百姓才把目光投到商品房上,不是吗?

丁祖昱:一方面,经济适用房的问题,不是建筑或质量问题,而纯粹是区域和交通问题。考虑到成本,政府通常不会拿比较好的区域来建设,但是无论是交通还是配套设施都无法满足一个普通人的居住要求。从住进去到交通便利至少需要3年时间,所以我觉得如果要建设经济适用房的话,市政配套一定要先行一步,虽然会稍有浪费,但这是非常必要的。另一方面,保障房的受众群体很难界定,标准太松出现寻租现象,太严格又没人来住。上海迟迟没有进行经济适用房的选购工作,就是因为标准问题。

至于廉租房实施问题,一方面是政府资金不足,我上个月给发改委写过一篇建议,就是要利用金融、信托和REITs模式来经营廉租房,才有可能解决资金的问题;第二个问题更重要,很多符合廉租房的对象不愿意享受廉租房,因为享受了这个福利就不能享受拆迁分房了。很多廉租房的人可能住在老城区,他随时有可能拿到一大笔拆迁款,为何要放弃这上百万的未来收益而去享受没有产权的廉租房呢?这个现象政府应该重视起来。

第三个是“夹心层”问题,他们往往大学毕业两三年,商品房买不起,廉租房又和他们没关系。这个群体不适合经济适用房,关键应该在年轻人中培养梯度消费层级改善这样一种观念,在短期内跟别人分享合租一套房子,等到经济水平达到一定程度了再买房子是一样的。很多人都是慢慢积累财富最终发展起来的。我现在住的房子也是租的,虽然我自己有房产,但是我更希望享受地段、房型、配套设施更好的房子。