屠海鸣：中国楼市太暴利

金　姬

随着中国房地产市场日渐规范以及地价、建材和人工的普遍上涨,我今后15%的利润可能都没有。

屠海鸣是一位很特殊的地产商。他生于新闻世家,本人亦曾从事新闻业,1988年与母亲一同获得“上海十佳记者”殊荣;在新闻事业巅峰时期却只身前往香港创业,在1992年小平南巡讲话后“嗅”出商机,成立了上海豪都房地产开发经营有限公司。17年来,豪都房产始终坚持15%的“阳光利润”,身兼上海市政协委员的屠海鸣还连续5年荣登“胡润慈善榜”前列,这在中国地产界十分罕见。如今,屠海鸣希望中国百姓“居者有其屋”,而政府有必要采取措施来维持房地产行业的健康平稳有序发展。

《新民周刊》:豪都为何始终坚持15%的“阳光利润”?

“阳光利润”是一个总的概念。我以整个项目的运作时间来测算,假设是5年,也许前两年的利润略高于15%,但把项目利润平摊在这5年里,肯定不超过15%。

豪都17年来的开盘价,始终低于上海市总体房价及周边房价,因为我心很平。国家给我很好的机遇,让我从传媒业转到房地产业发展。现在的媒体、贸易或服务业,利润未必有15%。而我做房地产只要有15%的利润,就可以让我很轻松地生活,而且这样可以薄利多销,我的产品在产销对路的情况下不会出现积压问题。阳光利润于己于人都有益处,因此豪都还会坚持下去。随着中国房地产市场日渐规范以及地价、建材和人工的普遍上涨,我想可能今后15%的利润可能都没有。

其实中国房地产业的利润是超高的。目前海外基金是整栋整栋地收购内地楼宇。它们认为中国房价始终在上涨,而且人民币会升值。海外基金还专门聘用一些分析师、研究机构为它们服务,混淆视听。海外基金之所以如此,就是看重这里房地产的高回报率。我认为中国房地产市场太暴利,让整个社会畸形发展。房价涨幅应低于GDP涨幅,现在则太高太快了。中央政府和地方政府应该出台很多控制、引导房地产的预案。房地产市场不能大起大落。

《新民周刊》:豪都早年开发的房产项目,在定价前会征询老百姓意见,这一做法是否沿用至今?

屠海鸣:豪都的楼盘主要在上海青浦徐泾,如豪都国际花园和捷克住宅小区。

1992年,豪都国际花园作为公司第一个房地产项目,开盘价1500元/平方米,远低于市场均价,几天内房源售罄。在开盘前,我们做了三千名市民的调查问卷,我根据他们的需求定价,造市民可以买得起的房子。现在很多楼盘刚开盘房价比较平,但迅速涨价。我们不会低开高走,价格始终很平稳。

豪都现在不是给市民做问卷调查来定价,而是看投放广告后的老百姓回复电话的情况。捷克住宅小区一期开盘是4800元/平方米,当时上海均价已经6000多元了。如今,捷克住宅小区三期价保持在9000多元/平方米,而上海1万元/平方米以内的房子已经很少了。

《新民周刊》:早在2002年,身为上海政协委员的您就提交了《本市房价涨幅过高,市民盼能予降温》的提案。作为一名地产商却抱怨房价涨幅过高?

屠海鸣:我目前有三个身份,我自己排列顺序,首先是政协委员。这一身份要求我了解、关心上海的发展,积极观察,把国内外很好的经验反映给政府,参政议政。

2002年上海房价涨幅太快,因为许多开发商都背靠申博成功,大肆炒作楼盘,而政府部门并未全部意识到这一点。有个老太太动迁,拿着动迁款却买不到房子,她写了封信给我。我就把这件事反映给韩正市长,2002年到市政府提出上海整体房地产应实现三个基本概念:以本地市民为主;以普通商品房为主;以工薪阶层为主。后来,上海市委、市政府形成了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的楼市调控原则,就是以我当时的发言为基础的。这让我很有成就感。

我的第二个身份是慈善家,今天的自己得益于社会,让我有好机遇参与房地产事业。所以把利润一部分回报社会。我最近刚去了毛主席家乡。那里正在建设社会主义新农村,很多地方却还没有路灯。所以我一个人一下子就捐助了6个村庄的所有路灯。

第三位才是本职工作,当然我也是很认真在做房地产。房子是一件综合艺术品。豪都不像个别房地产公司,只能跑500米的却要跑1000米。豪都能跑500米,但只跑100米。把产品做精做细很重要,而不是做大做强。现在出问题的一些房地产商,往往扩张过度。我1992年进入房地产行业,像我这种单纯的独资企业生存下来并走在行业前列的已经不多了。其他的或出事、或掉队、或被淘汰。

《新民周刊》:您对今年中国地王频现的现象有何看法?

屠海鸣:汤臣一品当初售价10万/平方米时,曾被千夫所指。现在上海超过10万/平方米的楼盘有13个,而且还会越来越多。很多楼盘规划本来是中高档,但土地存量有限、产品稀缺、上海两个中心建设等刚性原因吸引了很多外来人口。所以开发商追求高端楼盘,能卖更贵的就不会卖便宜,这样的市场并不健康。

政府部门应该有所干预。特别是土地用地制度。今年以来所有土地几乎都是国企、央企拍下;有些是上市公司为做出业绩不计成本拿地;有些是准备上市的公司拼命圈地,哪怕是高利貸借钱;还有就是海外基金到上海通过房产公司拿地。这四种现象要引起政府高度关注。

首先,国企央企的利润很低,回报率不理想,但它们拿得到银行贷款。所谓今年地王拿地的背后,都是金融行业在支撑。因为国家4万亿刺激,银行就把资金投向国有企业,这样最方便也最安心。其次,房地产央企流行一句话:在北京、上海、广州等特大城市拿地,绝对不亏本。因此造成今年一线城市频现地王的局面,它们往往不会把视角投向二、三线市场。第三,上海土地供应量虽有所加快,但总量很低。上海土地招挂牌制度急需完善。

今年地王频现,也推动房价疯涨。面粉贵过面包,终有一天泡沫会破灭。

《新民周刊》:这样看来,房地产市场的非理性发展也正在挤压非国有房地产企业的生存空间?

屠海鸣:上海有4800多家房产公司,80%以上是民营性质。这些企业和我一样,有充足现金流,因为房子卖光了,但没有后续土地跟上。因为这几年土地都在国有房地产企业手里。因此,民营企业往往楼盘做得很慢,否则以后没事做了;眼光聚焦二、三线市场;或者“不务正业”,投入金融市场或文化产业;更多则是在观望。

我认为房地产企业拿地不应该全让国有企业“一枝独秀”,而是应该“百花齐放”。否则一旦泡沫破灭,房地产不稳,国企可能无所谓,土地可以捂盘。国家不会处理国有企业,否则就是“国有资产流失”。如果形势不好,国企拿地不开发,政府也没办法。

前不久上海市规划土地局到市人大、政协征询意见,准备学习香港的勾地制度。这种制度是政府和开发商谈个价格,然后公开拍卖,如果没人买,则给之前谈好的开发商。这样保证土地不会流失,而且政府办理土地开发手续很简便。但这政策已经引发香港高房价的后果,因此我并不主张完全照搬香港模式。我建议实行土地预申请制度,土地未必“价高者得”,而是在符合市场整体规划、未来发展、百姓需求、和谐社会的情况下,谁的条件合理就给谁。