物业税再启航？

廖海青

物业税是个老话题。尽管2003年10月举行的中共十六届三中全会就决定在“条件具备时开征统一规范的物业税”，但中央和地方财政收入的持续快速增长使得这一构思被束之高阁。然而随着金融危机的深化，国内房地产市场急剧降温，土地拍卖不是流拍就是价格严重缩水，地方政府卖地生财的管道受阻。2009年4月开始，国研中心、国家发改委宏观研究院、财政部财科所等官方智囊机构纷纷提交报告，推出物业税的呼声于是再度高涨。

房地产绑架地方政府

地方政府对土地财政的依赖，肇源于1994年推行的财税体制改革。此轮财税体制改革将与经济发展有关的主要税种划归中央税或共享税，将适合地方政府征收和管理的税种划为地方税。随后，中央政府不断地扩大中央税和共享税的范围，提高在共享税中中央分占的比例，降低返还给地方的比例，中央政府实际可支配的比例逐年上升。

分税制改革将财权向中央集中，但事权大多留在地7yo在当前的财税制度下，地方政府承担了60％的支出，却只分到30％左右的收入，中央与地方的利益冲突由此变得异常敏感。

一位财税专家表示，地方财政的问题是缺乏主体税种，地方税种规模太小。根据国税总局的数据，2007年地方税收收入占总税收收入比仅有9％。中央财经大学刘桓教授多次呼吁要找到足以部分支撑地方政府财政的主体税种，而物业税和遗产税正是国外通行的做法。

由于财源紧张，各地方政府为追求财源而突击卖地，“卖地生财”，批租土地成为地方政府的第二财政来源。据国务院发展研究中心的报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。

有关统计资料显示，近年来一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断扩大土地储备规模，已经造成了4000多万农民失去土地。在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5％到10％的土地收益，村一级可以得到25％到30％，而各级政府则可以得到60％到70％的收益，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。

中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征表示。“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在_定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者埋单。

曹远征认为现在的卖困局越早解决越主动，目前土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、涸泽而渔，根本不考虑下一任官员如何解决财政收入的问题。这种主要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式不可持续。

物业税助力地方政府财政转型

针对地方与中央与地方事权和财权不对称的现实，中央的目的就是要建立事权、财权和财力之间相互配套的财税体制。

财政部财科所税收研究室主任孙钢对本刊记者表示，只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益冲动。

经济学家李稻葵亦表示，当前的情况是地方政府普遍面临地方财政的可持续性问题，依赖土地转让的财政收入模式明显不可长久，在此情形下，地方财政必须启动改革。“首先应该进行物业税改革，对事权、财权的关系进行调整，其次是让地方财政可以用地方债务方式筹措资金。”

事实上，物业税在西方国家占地方税收收入的30％～50％，被认为是真正的地方税税种。财政部财科所所长贾康认为，在目前，地方政府缺少稳定大宗的税源，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。

财政部税政司副司长史耀斌表示，物业税本质并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务'促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。中财办副主任刘鹤也看好物业税在改善中国财政体制中的独特作用。其在2008年初就不厌其烦多次公开就物业税空转试点问题发言，希望能够尽快落实。但是由于金融危机，物业税的推动工作被顺延。

“当一个地方居民知道自己所缴的物业税全部归当地政府支配，就会积极监督这些税款投入区域公共服务的情况，从而促进当地公共服务品质提升。这会吸引更多人到这个地方购买房产，贡献更多物业税，使当地政府有更多财力加大公共投入，构建更优的市场发展环境，从而使地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式。”史耀斌明确表态推出物业税对稳定房价只会有好处。

孙钢对本刊记者表示，近年来贫富差距继续加大，物业税缺位是一个很重要的原因。

“尽快开征物业税，可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。”孙钢建议可以对第一套房、第二套改善性住房，投机性多套炒房划定不同税率，有效改善现在住房条件分化严重问题。

金融危机倒逼物业税出台

中国改革的经验表明，任何触动利益格局的改革都必然遭到阻碍。物业税的推出不仅消灭了土地财政，也大幅降低了地产交易税收，因此必然遭到地方政府的抵制。

国家税务总局地方税司司长赵兴玉坦承，在“十一五”末期应该推出物业税，但改革的难度非常大，“因为物业税是地方税，开征前不仅要测算纳税人的负担、能力，还要考虑中央与地方的事权如何划分、财权如何调整。无论在哪个城市试点开征物业税，对当地房地产市场短期冲击都会很大。如果这些问题不明晰，地方政府心里没底。可能就不会支持。”

赵兴玉表示，在物业税改革的影响下，土地出让金将由一次性批租改为年金制，尽管各期收入的贴现值没有减少，但对地方政府的当前期收入造成非常大的影响。那么物业税改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府将会主要考虑两个问题：物业税改革是否会导致地方公共财政出现缺口?未来的物业税将在地方公共财政中起多大作用?只有处理好这两个问题，物业税改革才可能顺利推行。

但随着金融危机的深化。一些地方政府高度依赖的“土地财政”已出现了严重问题，“土地财政”寅吃卯粮的现象难以为继，地方政府的立场亦随之开始松动。“今年房地产不景气对当地的财政影响非常大。”长沙市财政局一名官员如是说。

土地收入缩减带来的地方财政收入减少，意味着基础设施建设以及经济适用房、廉租房等保障性住房的建设存在困难，地方政府将面临经济和社会的双重压力。同时，由于土地一级开发市场上的投资大多占用银行资金，由此而引发的金融风险也会被放大。“这些问题已经到了必须由物业税来解决的时候了。”长沙市上述官员如此表示。

全国人大常委、财经委副主任委员，前中国人民银行副行长吴晓灵亦表示，房地产回调会冲击地方政府的财政预算收入，造成地方财政风险。当前第一要调整地方和中央财政从机制上保证土地利用规划，和城市建设规划的严肃性。“因为现在很多地方政府，一个书记上台就把城市规划做一个修正，这个过程中就有很多的矛盾，这里最主要的问题是现在地方财政，就是地方政府承担的事情远远超出他现在可支配的财力。因而推动财政体制的改革，是解決问题非常重要的一环。”

吴晓灵建议中央政府要尽快建立流转税、所得税和财产税三大税类，并完善财政转移支付体系，及时推出物业税。

刘桓认为，从税收制度改革的长远趋势看，流转税和企业所得税的大部分都应属于中央收入，真正属于地方的应是房产和土地收入以及来自居民个人人收入。

接受采访的官员和学者都认同物业税的推出势在必行。但关键的问题是公共财政的公开透明与科学，人大对公共财政的使用严格审核，如果做不到这一点，则任何税收都有侵夺民财的嫌疑。