北京楼市回归“暖流”？

孙　玲

价格的疯涨在某种意义上是不健康的表现，合理的价格才能使整个房地产市场更加理性。

2009年初，北京房地产市场随着春天的到来也稍稍透露出了一丝暖意。各大楼盘相继进行打折促销，推出特价房，吸引了购房者的注意，房产交易量出现了一定幅度的回升。与此同时，二手房异军突起，销售量连续两月超过新房。

然而，这一波回暖迹象似乎并不意味着楼市的春天已经到来。摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄说，目前中国房地产库存全球最高，按照现行的房地产市场成交量，需要24个月才能消化。更有专家按照周期发展的规律推断：2009年是房地产熊市的开始。

目前房地产的现状究竟如何?购房者、房地产商为何仍在观望?

团购促销走出寒冬?

2月28日上午9时，位于北京立水桥东南侧的“公园2008”售楼处人声鼎沸，逾700人来到现场，偌大的售楼处已显得较为拥挤。据记者了解，此次由房地产门户网站搜房网组织的团购活动共推出350余套房源，截至中午12点，团购现场成交已达100多套，成交金额过亿。据了解，到目前为止，搜房网、房龙网等房地产门户网站自2008年末以来共举办了20多场类似的团购活动，在参与人数、成交金额和成交套数上都相当乐观。

2008年第四季度全国城镇储户问卷调查显示，未来三个月拟购房人数将达到近十年的最低水平。团购售房的热销似乎突破了最初的预测，给房地产的“寒冬”带来了一丝暖意。在“公园2008”的团购现场，一位售楼小姐告诉记者，“团购的低价和准现房是吸引购房者的最大因素，另外，‘公园2008地处亚奥核心区域，交通便利、环境优雅，升值潜力巨大，对购房者是非常有诱惑力的”。参加这次团购的刘女士从去年就开始关注这个区域的房子，“去年这边的价格都在1.4万以上，价格太高，现在的价格在我的预期范围内了，而且地理位置优越，整个配套设施齐全，现在买下来年底就可以住进去了”。

团购促销带来的成交量的上升是否意味着市场的回暖?中国人民大学商学院副教授、房地产经济研究专家俞明轩说，“对于一个大的楼盘，大家都能够在里面找到喜欢的户型，趋同感容易形成，在这种情况下，团购能够集聚人气。”

半年多来，房地产市场的低迷促使部分楼盘的价格有所下降，而房市成交量的萎靡也积蓄了一定的市场购买力，购买欲望有释放出来的需求，加上国家出台的一系列政策，比如加大基础设施的投资、拉动内需、4万亿元的投资计划等，在一定程度上增加了市场的信心，这些都是促进楼市近期回暖的原因。易居中国分析师薛建雄也表示，目前的成交回暖在意料之中，历年的3—5月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的刚性需求需要释放，导致回暖提前。

房地产作为不动产具有异质性的特征，这就意味着价格只是影响消费决策的其中一环。除了价格，区位因素、物业服务、周围环境配套、室内功能布局、小区平面布局等都会影响消费决策。房地产的异质性就是说没有两个同样的房产，如果价格太高，购房者继续等下去，就可能买不到自己喜欢的房子，因此，在房地产这个细分市场里，面临各种各样的需求。有些需求是要释放出来的，有些需求因为受到价格的约束还没释放出来。

俞明轩说，出现这个回暖并不意味着整个市场形势的好转，而要具体地分析这些购买者属于哪些人群。

规避期房风险，走向二手房?

与团购相呼应，北京的二手房市场也开始活跃。北京房地产交易管理网数据显示，新年首月，北京二手房的交易量首次超过新房，达到7330套。2月，二手住宅签约量达9370套，日均签约量为334套，比1月上涨了14％。截至3月中旬，3月份二手房网签约量已达9093套，是去年同期交易量的近两倍。据我爱我家房地产经纪公司统计，今年春节以来，购房客户的咨询量和委托量分别比去年同期上升了73％和58％。

在链家地产的蓟门里店里，咨询购房的电话接连不断地响起。其中一位置业顾问告诉记者，近期二手房交易很好，目前三环附近的房源已经出现了供不应求的局面。对于二手房市场的活跃，中大恒基副总付严分析，首先是因为营业税减免政策只有一年，给买卖双方造成了一种交易的紧迫感。从目前新盘开盘分布上来看，四环以内新盘数量大幅减少。价格居高不下，期房的风险不确定，而二手房具有位置上的独特优势，一些首次购房的年轻上班族不得不转向二手房市场。另外，每年2月份都是返程的高潮，很多^有租房或者换房的需求，再加上二手房大多地理位置较好，房源有限，一旦价格下降就很容易卖出去。我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖指出，北京市取消了对境外机构和个人购房的限制，也在一定程度上刺激了高端二手物业市场的活跃。

对于二手房的这波活跃行情，俞明轩教授表示，目前出现的二手房交易量超过新房，除了新房的供应影响了消费者的需求外，还有一个重要原因是一手市场里有很多是期房，在当前金融危机的影响还在蔓延的情况下，选择二手房更多的是为了规避期房的风险。SOHO中国董事长潘石屹也表示，“二手房交易的突然上升是之前被营业税压抑的巨大需求突然解压爆发出来的成交量。而后几个月二手房交易的变化如何，才能真正反映市场的情况”。

关键是供需互动

北京市统计局的数据显示，全市商品房空置面积比上年末增长302.1万平方米，增幅达26.6％。去年全市商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年下降38.6％。而目前政府发布的有关房地产的政策主要是首次购房契税降至1％、个人买卖住房暂免征印花税、个人卖房暂免征土地增值税、首套房首付比例降至20％、公积金贷款利率下调0.54％、商贷利率最高可享7折优惠。从当前出台的政策来看，主要是为了促进楼市消费，减少购房者交易过程中的成本、税费以减缓其购房压力。然而，当前政策的出台对整个市场信心的恢复效果不大，房产商和购房者对政策的反应仍较为冷淡。

库存的房子为什么卖不出去?业内人士认为，一方面房产商主观上不愿意降价销售，同时，降价会带来老客户的质疑，部分楼盘因为降价已经面临了退房的纠纷。还有一些实力较强的房产商仍未降价，期待形势转好。另一方面，消费者买涨不买落。整个市场观望了这么久，消费者在面对好的房子和好的品质时仍旧没有买，说明大多数人的收入、可支配的资源同实际房价仍有较大差距。

一位在北京工作了5年的外地人告诉记者，本来已经攒了一些钱准备先首付买一套房自住，但是经济危机使得自己的工作变得不稳定，而且现在的房价不知道会不会继续下降，还是先观望一段时间再做打算。据记者了解，有同样处境和心态的潜在购房者不在少数。葛小姐是北京人，工作稳定且收入不菲，她希望趁房价下降的时候买一套房自住。可是关注了半年还是没有买房，她表示目前的房价和房源仍不能满足自己的要求。

决定价格的最终因素一定是市场。对房地产市场的信心不足导致新楼盘开发步伐放慢，库存房交易困难。购房者的信心不足反映到市场中，就是除了刚性需求的少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求选择持币观望。而多次置业需求积聚着最多的社会财富，是城市经济的主要购买力，他们的观望也必然影响整个房地产市场的发展。

北京大学房地产专家陈国强表示，“被价格等压制的市场需求得以释放后，必然引起整个房地产市场的繁荣，房地产市场在国民经济中处于重要地位，所以它会起到推动经济增长的作用”。

价格的疯涨在某种意义上是不健康的表现，但如果把价格调整到一个合理的位置，就能使整个房地产市场更加理性。只要市场有活力，这个市场就可以持续发展，关键看供给和需求能不能形成互动。