“北水”涌港炒楼拐点已现？

戴平

10月25日，百名香港市民和泛民主派立法会议员，参与了一场“无壳蜗牛大游行”，要求复建居屋、重售公屋，并反对楼价飙高。组织团体指，若政府不解决问题，11月将发起第二波游行。与此同时，民建联及行政会议成员也在另一场合表态支持复建居屋，认为有助解决市民住屋需要。

虽然身为区议员，任启邦却也“感同身受”，与手推婴儿车的妻子一同参与游行。他无奈表示，楼价在短短一年急升了30%，甚至打乱生育计划，“收入根本追不到楼价！”

至此，今年以来，内地客来港炒房并不断推高房价的事态，由经济层面上升为社会事件。之前声称政府不应干预市场的特首曾荫权，也在舆论压力下收回言论。

事实上，2009年年初，一批又一批大陆投资者现身香港楼市，不断斥资购买豪宅及黄金地段大型楼盘时，香港是为之鼓舞的，因为金融风暴后疲弱的住宅物业市场正需要这样的强心针。但时至今日，大陆资金在香港楼市的比例迅速增加的同时，也将香港的楼市推向一个新高位，又一巨大的泡沫开始形成。这不只造成香港人望楼兴叹、无奈焦虑，对大陆投资者而言，也将承担越来越高的入市风险。

内地投资港楼市的三波浪潮

9月26日是个周六，早上9时左右，约30名内地富豪在香港景鸿移民顾问公司老板关景鸿的带领下，浩浩荡荡坐着早班火车，从广州来香港参观当地新楼盘。

戴着镶钻眼镜、手执名牌手袋的李女士，月前已一掷约3000万港元买下“擎天半岛”楼盘一个100多平方米的海景房，成功申请投资移民来港居住。这次，李女士希望再买一房作投资之用。本身在上海从事地产行业的李女士认为，今年香港楼市已升了近三成，短期升幅未必很多，可是长远而言，优质单位仍有理想的投资价值。

为了对抗金融海啸后遗症，全世界多个国家去年大量印钱，造成资金泛滥。结果之一便是，今年年初以来，大陆资金不断南下。这股“北水南调”的热钱，乃成为香港楼市的活跃力量，并变成当地地产发展商销售的主要对象。在新楼盘开售前北上巡回宣传，或者举办内地客来港参观楼盘等活动，也成为今年香港物业市场的一大特色。

更有甚者，9月初传出消息，香港首富李嘉诚旗下的长实集团表示，半山一个豪宅楼盘将只卖给内地客人，拒售港人。事件引起香港社会一片哗然。虽然有代理认为，长实这次是宣传成分居多，但不讳言内地客出价又快又狠，“香港人买房一定争不过内地人”。

其实，回顾过去，大陆资金并非第一次涌港投资楼市。1997年回归前，也曾出现一批国企大手购入香港物业的情况。当时高地价政策、高通胀、经济增长等因素，令香港1990年代楼价暴升。直至1990年代末楼市泡沫爆破，不少国企的物业至今仍未回到当初的买入价。

第二次大陆资金南来，则在2007年。当时内地传出开放个人投资香港股市的限制，刚好当年8月香港开售的新楼盘天水围“柏慧豪园”呎价与深圳一线楼盘的呎价接近，于是不少香港地产代理安排旅游车接载内地买家到售楼处参观。不过，当时资金自由行只是容许内地投资者投资港股，与“买房”毫无关系，因此，当时的内地投资者仍属少数，所占比例极小。

相比之下，去年年底以来特别是近几个月，内地投资者越来越频繁地现身香港一些新盘售楼处，签约占比迅速提高。尽管迄今没有一项有关内地客投资香港地产的权威统计数据发表，但根据一些地产代理商以各自资料作出的估算，其结论均是目前内地资金在香港楼市约占二至三成。更有人推算豪华公寓部分，内地买家占到一半。

值得注意的是，眼下，内地客不仅投资新盘，也开始介入二手住宅买卖，最受内地客欢迎的楼盘包括九龙站“擎天半岛”及“漾日居”、粉岭“名都”及“牵晴间”、沙田“第一城”等，反映内地客投资范围正在扩展，已开始向港岛等地渗透。

哪些内地客香港炒楼

根据中银香港10月中旬发表的报告，目前进入香港楼市的内地投资者主要分为两类。一是直接投资者。这类投资者在内地股市、楼市均有不少投资，他们热衷于购买中低价位的楼房，特别是新界北部及西部的一手及二手楼盘。

二是投资移民。根据香港入境处提供的资料，今年上半年申请投资移民香港的人数及获批者中，投资资产类别一项，投资房地产的资金约86亿元，占全部投资资产的28%。

两相比较，“实际上内地投资移民买楼的兴趣及投入要大得多”。

一早已瞄准大陆投资者为主要客源的香港地产代理公司金丰易居，其执行董事及行政副总裁刘志杰，见证了2003年至今内地买家入市模式的改变。

受访时，刘志杰表示，2003年，许多大陆投资者来香港置业时并无经验，选择的地方也很分散，“但现在来港的投资者，都很熟悉香港情况，他们除了考虑地段、面积、景观外，也讲究保值及升值力。只要客人有实力，一笔过付钞的情况并非罕见”。

他说，内地买家除了广东省外，长三角也是主要客源之一。由于他们平日来港以飞机代步，往来九龙港铁站为主，所以对九龙站附近环境较熟悉，对该区的楼盘也情有独钟。

新地代理公司执行董事雷霆则指出：“内地买家讲究派头，追求独一无二、供应较少的洋房。他们一旦看中，多少钱也愿意花。譬如楼高270米的天玺，位列香港第一高厦，正好迎合内地买家追求‘优越感的心态。”他表示，大陆投资者买房较豪气，只要景观、间隔及价钱合口味，快则一次性立即支付订金，慢则还价两三次便达成交易。

更夸张的是，近月内地客来港买房愈来愈豪迈，个别买家为节省时间，往往早上乘飞机到港，下午看房买房，晚上离港，动作之快有如港人过关到深圳买菜。

例如香港《经济日报》近日引述代理消息透露，一名江苏省投资移民早前中午乘坐飞机到港，午膳后到红磡参观“富甲半山”楼盘，逗留不到半小时，便决定购入一个约140平方米的高层公寓，涉资逾1500万元，并实时以银联卡刷卡支付70万元订金。完成手续后，地产代理便驱车送其赴机场，前后在港逗留约6至7小时。

报道引述代理说：“他本来计划买两个单位，只可惜银联卡签账额有限，相信短期内他仍会再来港扫货。”

在这股内地资金带动下，不过半年时间，香港整体楼价已升幅三成，豪宅升幅更惊人，不仅超越“九七”，新盘也不断创出天价。10月底，香港地产发展商恒基宣布，位于西半山干德道的豪宅“天汇”的一个复式单位，以每呎7万元（约每平方米77万元）成交，成交价4.3亿元，成为全球最贵公寓，震慑全港。

对于该买家身份，恒基营业部总经理林达民说得隐隐晦晦，只是透露说：“他讲广东话，有浓烈的普通话口音。”在场记者听罢不明所以，发展商又对外放风，指买家是内地超级富豪，喜欢该楼盘私隐度高，有独立升降机。

对香港物业发展商来说，北水涌港买楼投资，当然雀跃。但另一方面，也引发市场对楼市加快泡沫化的忧虑。不少香港年轻人慨叹说，对年轻一代来说，在香港置业越来越困难，“如果香港是内地人的置业天堂，那就是我们的置业地狱”。

事实上，近月来，香港社会已不断有声音批评，现时香港楼价的升势虽尚未达到九七高峰期，但已完全脱离市民负担水平，呼吁特区政府出手干预。

内地买房客三大风险

对大陆居民来说，到香港投资物业市场绝不是不冒风险的。细数起来，其中的风险有三。

目前，中国大陆仍然实施外汇管制，每名中国公民每日只可汇出最多2000美元至境外，每年上限为等值5万美金的金额。

那么，大陆客来香港买房如何付款呢？香港移民顾问关景鸿指出，一般而言，大陆公民只要持有中国护照及国内身份证及3个月通讯地址，即可在香港开设银行户口，而香港银行理论上是不会过问存户资金来源的。

但有资深地产代理透露，除了正途开户外，大陆客最常用的方法其实是将款项存入内地的地下钱庄，再汇到香港——对国家而言，内地客在香港买房无疑有洗钱的嫌疑了；而对一些买家而言，最大风险是庄家随时有机会卷款逃走。

此外，也有人直接携带大量现钞过关。这样的情况一旦被发现，难逃被充公的下场或须承担法律责任。“内地政府一旦重视近期非法到港炒楼的行为而采取相应的措施，届时就会有很大风险。”

内地客到港炒房延伸出来的另一问题，是香港地产开发商或代理商为了吸引内地投资者，会主动到内地拉客。他们到内地拉客有无遵守内地法律？譬如说，楼宅说明书如果存在夸大失实成分的话，两地恐都有监管不到的灰色地带。

日前即有本港业内人士引述自己帮内地朋友在香港看房的经验指出，在香港，物业的价值来自两个组成部分，一个来自地价，一个来自建筑费。地价有机会升值，而建筑则是注定要折旧的。因此，买楼主要是买地段，而不是买建筑。而在内地客越来越多、出手又快的情形下，一些发展商遂将各色楼盘包装推广，打扮成“疑似豪宅”。一般买楼的内地人，往往只看到楼宇的外观，而看不到楼宇内藏的价值，无疑是被骗了。

最后，一个最大的问题是香港的楼价已高企。一旦这股泡沫爆破，香港楼价随时会下挫两三成，楼市随即进入“小寒冬”，届时一众在高价入市的内地投资者，将损失隆重。

事实上，近期特区政府要求各银行收紧豪宅借贷标准后，香港豪宅市道已随即降温，买卖气氛回软。有消息指，受大陆客追捧的尖沙嘴九龙站豪宅“擎天半岛”一个五座高层单位，在近日更出现赔钱离场的个案。

消息指，一名大陆买家10月中旬以1320万港元购入该单位，并已缴付楼价5%即66万元定金后，看到近期市况有变，决定离场，结果赔了那66万元订金。

“这一个案正好为近期炽热的涌港买房热泼下一盆冷水。”一名香港地产代理说。