美国房产寻求中国救赎？

王华伟

自去年底始，中国房产商及普通民众纷纷“赴美抄底看房”，如今，76家美国房产商和中介公司来到北京集体卖房，难道——

4月10日至13日，2009年中美房地产高峰论坛暨美中房地产展示交易会“高调登陆中国”。在人民大会堂举办的论坛和晚宴，门票达2800元和5600元。

此前某知名财经网站刊登了对美国房展中美主办方的长篇专访，与此同时，“家门口抄底美国房”“一票难求，必将引起看房人爆满”字样的帖子跃然出现在各大房产论坛。

美国房产高调登陆北京

21世纪房产的经理人Joel L. Cavasso的桌上摆着他和美国总统奥巴马夫妇的合影，他说，奥巴马在夏威夷的地产就是由他办理的。

这是4月10日，展会第一天。一人高的NBA球员姚明的形象广告牌，后面挂着姚明的球衣和签名篮球——在休斯敦马赛克房产代理公司的展位上，销售总经理托马斯向《中国新闻周刊》介绍休斯敦的位置、城市特色等，随后从口袋中拿出一个U盘，“从得克萨斯州，一直到我们这个楼盘的信息都在里面，你可以收下它。”记者提出传到电子邮箱就可以了，托马斯回应：“电子邮件太慢，Ashley(他的女儿)，去打印出来。”他心情急切。

除了别具特色的宣传方式，美国房产商对于看房者也有问必答。一组亚利桑那州沙漠地区的别墅每栋仅售10万美元。“这个房子每年能住6个月。” Joel说。另外一位经营沙漠房产的美国人也告诉《中国新闻周刊》，他们的房子能住8个月，夏天和冬天的温差会非常大。

展会的房源主要来自西雅图、得克萨斯、亚利桑那、纽约、福罗里达、加州和拉斯韦加斯，价格也参差不齐：位于亚利桑那的凤凰城，城区靠近大学城的公寓价格在每平米9000人民币左右；200平米的别墅，位置相当于北京六环外，价格在20万至30万美元；加州、洛杉矶、拉斯韦加斯等大城市的房价是凤凰城的3到4倍。

“法拍房”往往都有3到7折的折扣。所谓“法拍房”，是指原来的买主由于失业等原因，在一定期限内无法还贷，然后被商业银行收回的房子，而商业银行急于将这些房产出售套现，于是委托给房地产中介或者法院拍卖寻求买家。

“中国人非常有钱，中国有很多机会，而我们又想尽快把房产变现，所以我们就来了。”为奥巴马代理买房的Joel说。展会的中方主办方美中贸易发展协会副会长阎兵告诉《中国新闻周刊》：“不少美国人已经买不起房，甚至有的房子已经接近土地价格。”

今年3月份，美国失业率上升至8.5%，是1983年最高水平。达拉斯联邦储备银行主席理查德•费希尔8日预测，失业率仍将上升，年底前可能突破10%。渣打银行日前表示，美国房价已下跌33%，从房价趋势和房屋供求关系看来，预计美国房价将继续下降，从峰值到谷值的总降幅可能达40%至50%。

有分析预测美国房产价格已经到达阶段性底部。“现在是投资美国房产最好的时机。”新泽西一位房产商说。他还称，美国利率已经降到长时间以来最低的水平，这也是房价到底的标志。中国企业海外发展中心主任房产投资专家孙飞博士也认为，美国房价已经到达相当低的程度，但“到底”还要等它实体经济复苏的时候。

为什么要买美国房？

来参展的山西老板李纯一(化名)的目标是洛杉矶的房子，他告诉《中国新闻周刊》，自己在山西的产业停工了，但手里握着大量资金。听居住在洛杉矶的朋友说那儿环境好，考虑到当地教育水平较高，他也想为上小学的孩子以后留学做打算。

与此同时，一家亚利桑那房产商的展台，两个东北买房者签署了四套别墅的意向。北京人肖丽看中了一套位于佛罗里达州墨西哥湾附近的临海公寓，800平米，售价20万美元。肖丽买房的目的是为了孩子的教育，“等儿子长大了就带他过去上学。20万美元也不算多，北京四环以内的房价也得一万五，140万人民币也就买100平，而那里能买800平，我觉得很值，而且没有使用年限。”

与中国房产的70年期限不同，美国房产实行终身拥有制，土地具有永久所有权，一经购买，上至天空大气，下至地下矿藏全部拥有。然而每年都要交房产税，税率是房产总价的1%至6%，每月还要缴纳200至300美元的管理费。

“我们几个几乎都是为了孩子买房。”与肖丽同行的兰明相中了拉斯韦加斯的一套600平米的公寓，“折合人民币才100多万，是法拍房。”“20平的房子租金至少要几百美金。”兰明的儿子在美国西部城市上初中，由于房租很贵，他想在附近买套房子。根据美国留学生和访问学者资讯系统统计，目前在美就读的留学生、访问学者以及家属人数共达112万人。

兰明自己组织了一个赴美看房团，团里的18个人3月23日这天都参加了房展会。他们大多瞄准20万美元左右的公寓楼，因为在这个价位600平米以上的空间很有诱惑力，同时对于他们而言投入不是特别大。

移民咨询展台聚集了大量参会者，加拿大亨瑞国际咨询集团的顾问严君艳向《中国新闻周刊》介绍，“即使买一套300万美元的私有房产，也不能办绿卡。通过投资移民到美国只有通过EB5计划。这个项目要求至少投入50万美元，购买一个企业或者投资一个公共项目，两年后可以正式申请绿卡。同时，还要交付律师费、开发管理和中介服务费，共计4万美元。然而，房展上的房产基本上属于私有，不能成为申请移民的条件。

除了子女上学和移民，看房者还有出于其他考虑。北京籍看房者王银祥指着阴沉的天空说道：“我们不想移民，我们想要在国外买房就是想改善一下生活环境，北京的汽车每天增长一千辆，在欧美国家的大城市你不会看到这样的天。”他说生意在中国、有一定资产积累的中国人，并不向往移民。

然而，不想移民的有钱人并不是美国房产商眼中的完美顾客。房产商告诉王银祥，没有美国绿卡可以办旅游签证，有效期一年。但让王困惑的是，一年以后怎么办？拥有房产更容易因“移民倾向”被拒签，美国房产商显然没有考虑到这些。

中国人无法挽救美国房市

由于贷款抵押的方式对于美国房已经成为过去，能拿得出几十万美金闲钱投资的中国人，资产至少要在八位数人民币以上。招商银行和贝恩咨询公司发布的《2009中国私人财富报告》说，2008年大陆个人持有可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群约30万人。

“总体上来讲，目前投资美国房产是一个抄底之举。但是也要选择好地点和楼盘，选择确实跌到底部、确实有巨大升值空间的美国房。”孙飞博士说，买美国房子进行出租，也要看租金收益比银行固定存款利率高多少，最好两到三倍，甚至更高。孙飞还称，经济复苏的时候，房价会慢慢开始上涨，然而美国房产价格的涨幅较为稳定，平均每年5%左右，以现在下降近一半来看，要用10至20年恢复到最高水平。

据《中国新闻周刊》了解，中国人买美国房不仅仅是钱的问题，参加展会的看房人多为子女留学考虑，作为投资的并不多。“真正购房的不会太多，房地产具有区域性，关键要看有没有需要。”孙飞博士证实了这一判断。

根据美联储公布的数据显示，截至去年年末，房屋总价值下降了11.2万亿美元，降至51.5万亿美元。举办方称，此次大规划的展销会共达成意向500份，即使这500份意向最终都成为签约合同，对庞大的美国房产市场也是杯水车薪，“中国人挽救美国房市”无从谈起。

“目前来看，想要中国投资者在美国投资还是遥不可及的事。”休斯敦马赛克房产商托马斯此行的目的很明确，“就是对中国人进行更多了解，把中国的信息带回我们的国家，然后会向州政府提建议，使得外国投资者获得税率等方面的优惠政策。”对于参展的结果，美国房产商大多表示，更主要的目的是宣传自己的项目。