公共产品视角下的政府调控房地产的政策选择

章　忠

摘 要：房地产是国民经济的支柱产业，房地产行业的兴衰对国家的经济发展起着至关重要的作用。政府干预房地产领域是因为房地产领域存在市场失灵的现象，房地产具有公共产品的属性。对房地产的公共产品属性进行了分析之后，给出了政府完善房地产行业市场失灵的政策选择。

关键词：房地产 公共产品 货币政策 补贴

一、引言

2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。受2007年房地产投资过热的影响，2008年上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。2008年下半年，国际上受金融危机的影响，全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%，但现在房地产市场的价格仍然偏高，普通民众难以承受。房地产行业是国民经济发展过程中最为重要的行业，通过十几年的运转，房地产的作用越来越明显，房地产行业的繁荣与否对一个国家的经济具有极强的意义。因此，调控房地产市场，抑制房地产泡沫成为亟待解决的问题。政府干预经济的基本依据是现实市场存在着缺陷即市场失灵，对于不同的市场失灵政府采用的调控手段是不一样的（如表1所示）。通过对房地产进行分析，我们可以发现房地产具有公共产品的属性，而对于公共产品必须由政府全部或部分参与提供，因此政府干预房地产市场必须关注房地产的公共产品属性。

二、房地产的经济学分析

房地产具有公共产品的属性。公共产品(Publicgoods)是私人产品的对称，是指具有消费或使用上的非竞争性和受益上的非排他性的产品，指能为绝大多数人共同消费或享用的产品或服务。如国防、公安司法等方面所具有的财物和劳务，以及义务教育、公共福利事业等。特点是一些人对这一产品的消费不会影响另一些人对它的消费，具有非竞争性；某些人对这一产品的利用，不会排斥另一些人对它的利用，具有非排他性。公共产品一般由政府或社会团体提供。由于具有排他性和非竞争性，因此为了保证最优化的公共产品的供应量，就只能由政府来供应公共产品。

土地作为人类生存的基本条件而具有公共物品的属性。但是,随着资本主义制度的发展,原始积累的需要被私有化了。土地私有化毁坏了其公共物品的属性,同时,催生了工人阶级。在资本主义的剥削下,工人除了劳动力一无所有,而且出卖劳动力的所得也很微薄,但是为了满足劳动力的再生产,资本家及其国家也意识到必须保持工人最基本的生存条件,其中就包括住房条件。因此,尽管从消费性质上看,住房属于具有排他性和竞争性的消费品,从而房地产看来也是具有排他性和竞争性的,但是在发达的资本主义国家,向穷人提供廉租房仍然是政府不可推卸的责任。根据公共经济学关于政府的职能界定,普通住房就具有了公共产品的性质。相对于富人的豪宅,普通住宅作为必要的生存条件,显然具有公共物品的性质,从而相关的房地产也就具有公共产品的属性。实际上,正是住宅的这种公共产品属性才会引发全社会对高房价的关注,并将高房价产生的原因归结为政府调控不利。

三、公共产品视角下的政府调控房地产的政策选择

房地产的闲置恰恰表明,市场经济在配置资源的有效性上存在严重的失灵,必须引入政府干预来消除这种失灵,以提高稀缺资源的使用效率。要治理房价偏高的现象,只有从上述的主要原因入手,才能从根本上解决问题。目前出台的一些政策,主要在于限制商品房的消费,而不从限制商品房的空置率上着手,难以取得好的成效。从房地产的公共产品的视角出发，政府应选择的调控手段有：

（一）补贴

补贴Subsidies是指一成员方政府或任何公共机构向某些企业或个人提供的财政捐助以及对价格或收入的支持，我国对经济适用房就采用补贴政策。经济适用房的补贴方式主要有“实物补贴”和“货币补贴”。目前在我国实行的是“实物补贴”的方式,当前我国经济适用房的建设主要享受以下优惠政策:一是建设用地实行行政划拨,免除了土地出让金；二是建设和经营中的行政事业性收费减半征收；三是小区外基础设施建设费用完全由政府负担。我国通过这些政策来减少经济适用房的开发成本,进而降低其市场价格,对具备购买资格的中低收入者进行间接的经济支持。从长期来看，从中长期来看,实行“货币补贴”方式是我国经济适用房改革的基本趋势,建立相关配套制度不仅是健全经济适用房制度的需要,同时也是发展房地产市场、完善政府职能的重要任务。

（二）税收

税收是国家满足社会公共需求，通过法律规定赋予政府的一种无偿参与社会剩余产品分配以取得财政收入的一种权利。政府凭借国家强制力参与社会分配，必然会改变社会各集团及其成员在国民收入分配中占有的份额，减少了他们可支配的收入，但是这种减少不是均等的，这种利益得失将影响纳税人的经济活动能力和行为，进而对社会经济结构产生影响。政府正好利用这种影响，有目的的对社会经济活动进行引导，从而合理调整社会经济结构。从我国房地产市场的供求状况来看，在房地产的开发和销售环节征税，只能提高房地产的价格，并不能降低开发商的利润，也不能对房地产商品的供给产生影响，反而会使房地产的投资性需求上升。因此应该充分发挥税收在房地产消费环节和保有环节的调控作用，有力地控制房地产市场的投资性需求。保有环节，我国房地产税种较少，税负较轻，使得购房者的房地产保有成本较低，不利于抑制房地产投机行为。在房地产开发销售过程中，税种多达10种，而在房地产保有阶段，只有4种。而且城镇土地使用税和耕地占用税税率偏低，难以起到合理用地和保护耕地的作用。当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。

参考文献：

[1]高鸿业.西方经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2000年版.

[2]陈共.财政学[M].北京：中国人民大学出版社，第三版.

注释：

①公共规制是指依据法律权限制约经济主体活动的行为.

②公共引导是指引导经济主体活动的政策性行为.