县域房地产市场面临的形势及对策

金贯桥　刘华松　张　波

摘 要：本文通过分析平邑县房地产市场存的在的问题，找出适应县城房地产发展的路子，对稳定房价，走可持续发展的路子提出了看法。

关键词：房地产；旧城改造；十一五规划；开发强度；融资多元化；可持续发展

2008年以来，我国房地产市场持续低迷，中央政府为此推出了一系列关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策。分析目前县城一级房地产业的形势，对房地产开发商进行有效的引导和管理，对县城房地产业的发展具有重要的现实意义。

1 我县目前房地产市场存在的问题

2008年全国房地产市场商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。受全国大气候的影响，我县房地产市场也持续疲软，土地交易及开发建设面积、房产销售面积呈明显下滑趋势。原因主要有以下几个方面：

1.1 商品房价格阶段性涨幅过快。“十五”期间，我县商品住宅的价格一直未停止过上涨，且涨幅较高，6年来平均房价翻番。对经济较落后，收入水平相对较低地区，大部分居民买不起房。并受全国房地产市场影响，形成了买房少，观望多的局面。

1.2 商品房供应结构不够合理。大多数消费者需要的中、低价位、小户型商品房供应明显不足，中、高价、大户型商品房供应相对偏多。另外，经济适用住房、廉租住房比例不高，不能满足低收入家庭的住房需求。

1.3 近几年，土地出让金等收费相比往年有大幅度提高。开发商的盈利空间相对变小，也造成了投资商的主观意愿下降。近段时间国家出台多项政策以维护房地产市场的稳定和挽救房地产市场信心。然而，从以上的矛盾来看，我县房地产市场持续低迷的现象并没有得到根本解决。

2 近几年我县房地产政策

2.1 住房建设“十一五”规划的编制。前段时间，建设部统一组织各地编制完成了“住房建设'十一五'发展规划”，我县住房建设“十一五”规划的编制坚持了市场导向的原则，加强了政府对市场规划的制定和市场主体行为的监督作用。合理确定了房地产投资总额和新开工项目总量，及时调整了住房供应结构，对稳定住房价格，促进市场有序健康发展有着重要意义。依据住房建设用地供应结构，确保规划期内，中低价位、中小套型住房建设用地比重占年度住房建设用地总量的70%以上。继续落实住房开发项目套型比例的相关规定。新建或改建住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项强制性指标的规定，符合相关套型建筑面积结构比例的规定。住房建设规划为我县房地产开发方向提供了很好的依据。

2.2 与国家统一调控相结合，启动了旧城区危房改造。从2007年起，我县加快了旧城改造的力度，完成县城18个村庄的控制规划编制，规划范围内总人口2.96万人，总占地456.23公顷。并依照规划进行了部分区域的先期改造工程，促进了房地产市场平稳健康发展。

3 振兴房地产市场的对策

3.1 继续扩大旧城改造，特别是城中村改造。由于过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章。土地和空间的减少明显制约了县城的进一步发展。特别是“城中村”这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，违章建筑和“城中村”问题已经成为城市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。“城中村”不仅村内环境难以改善，居民的生活质量难以获得持续提高，许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，与构建和谐社会的要求相距甚远。旧城改造是在建设用地日趋紧张的形势下缓解住房压力，解决大部分因难居民住房难的一项重要举措，并有利于促进房地产在当前形势下的发展。

3.2 依据住房建设“十一五”规划，继续保障廉租房、经济适用房建设。对中低收入者来说，即便房价再降，他们还是买不起。要实现居者有其屋，市场并不能解决一切。因此，要坚持以人为本的原则，把人的需求与发展作为规划的首要出发点，将城市最低收入和住房困难家庭纳入公共住房保障体系，推进和谐社会建设。政府要建立和落实稳定的住房保障资金筹措渠道，保障性住房的步伐应该继续前进。县城年度土地出让净收益的一定比例用于政策性住房建设。财政要加大支持力度，加强资金监管，促进政策性住房建设资金管理，节约使用。多投入廉租房的建设，并以配建为主。在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。

3.3 适当提高住房建设开发强度。县城土地资源日益紧缺，目前状况下规划容积率不高，开发成本却逐步增高。而房地产开发商为了追求利益的最大化，为提高容积率，甚至不惜违法。堵不如疏导，依据节约利用土地的原则，在符合各项规划以及各项规划控制原则和规范的前提下，适当提高住房建筑的容积率水平，也不失一个两全其美的方法。工业建筑要适当提高容积率，公共建筑要适当提高建筑密度，居住建筑要在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率。

3.4 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。增强房地产市场信息透明度，规划、国土、统计和房地产主管部门要定期向社会及时公布当年的住房用地供应计划，公布年度供应的全部住房项目，含括商品住房、经济适用房、公共租赁住房的地块位置、规划条件、套型结构比例、出让时间等具体内容。全面、及时、准确地发布市场供求信息，并通过网站向市民公示。建立和完善市场监测分析工作机制，既便于市民选房、购房，也有利于稳定市场预期

3.5 坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价。

4 保障措施

4.1 融资多元化，引进外地房地产开发商。现有房地产开发企业竞争能力不强，房地产企业规模偏小，企业资质等级不高，生产效率低下，形不成集约能力。大多数房地产开发企业融资渠道单一，主要依靠售房定金、集资、预收款及银行贷款，自有资金实力不强，这对于要求资金高度密集的房地产行业来说是远远不够的。房地产企业市场观念不强，缺乏品牌意识和精品意识，没有形成企业核心竞争力等。近两年，外地房地产开发商试探性地进入我县房地产市场，有南方的，也有北方的几十家房地产企业。已在我县开展业务的有江苏的，也有我们山东的开发商。外地开发商的引进有利于我县房地产投资的多元化，对开放和发展县城房地产市场有着重要的作用。

4.2 坚持可持续发展的思路。在城乡建设中，增长方式比较粗放，发展质量和效益不高；建筑建造和使用，能源资源消耗高，利用效率低的问题比较突出；规划布局不甚合理，乱占耕地的现象时有发生；重地上建设，轻地下建设的问题还不同程度的存在。资源、能源和环境问题已成为城镇发展的重要制约因素。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，合理引导住房建设和消费。要大力发展节能省地型住宅，改变以“高投入、高消耗、高排放和低效率”为特征的粗放式增长模式。重视节能、节水、节地、节材和环境保护，走可持续发展的道路。对于旧住宅小区要立足于延长其使用寿命，区别不同情况，通过整治改造和环境整治等方式，大力改善旧住宅区居住条件和居住环境。要提高住宅的规划设计质量，实现在较小套型内创造较高的居住舒适度。进一步增强紧迫感和责任感，转变观念，切实从节约资源中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展。

5 总结：通过以上措施，必将促进房地产市场秩序良好发展，购房需求也将趋于理性，房价上涨的势头会逐步得到控制。但我们也清醒地认识到，稳定和发展房地产市场是一项综合性、长期性的工作，需要各级部门的密切协作。我们须按照国家宏观调控政策的要求，进一步加大调控力度，加强制度建设，努力建立房地产市场长效调控机制，实现县一级房地产市场稳定、持续、健康发展。