我国绿色地产的发展前景与美国ＬＥＥＤＴＭ的效用
2009-04-29余彬
余 彬
[摘要]随着经济技术水平的高速发展、生活水平的日益提高，人们对生存环境质量的要求也不断提升。但在高速城市化进程中，各种不利因素也逐渐凸显，生态平衡破坏、环境污染加剧、自然资源枯竭、能源危机严重、历史人文景观失，等等。进入21世纪以来，可持续发展已成为人类共同的主题。绿色建筑是当今世界建筑发展的必然趋势，而绿色地产就是这一趋势的具化形式。文章通过对圆内、国外相关研究及现状分析，结合我国房地产的发展趋势，研究绿色地产的市场前景及应用LEED体系营造绿色宜居环境的可行性。
[关键词]绿色建筑；绿色地产；可持续发展；LEED认证
[作者简介]余彬，广西大学在职硕士研究生，广西建设职业技术学院教师，工程师、品牌管理师。研究方向：城市规划，广西南宁，530004
[中图分类号]F293，3
[文献标识码]A
[文章编号]1007-7723(2009)06-0116-0003
一、国外绿色建筑发展概况及相关案例简述
绿色建筑是现代建筑的一种主要发展形态。它站在可持续发展的高度，对项目进行优化整合设计，需综合考虑土地开发、生态平衡、水资源有效利用、能源节约、环境与景观协调、材料与资源更新、室内环境营造及建筑的创新设计等问题，体现了国际社会对现代人生活、居住、工作、游憩、出行等行为与自然环境相协调的先进设计理念。
因建筑本身的不可移动性，地域特色鲜明，所以各国绿色建筑的发展也具有各自的独特之处。
(一)发展概况
1，瑞典：寒带采暖节能典范
瑞典地处北欧，冬季漫长寒冷，建筑物最主要的能源消耗在于采暖。其节能住宅从外观上看多采用深色涂料和建材，方位上多面南背北，门窗多朝南、西北向，以便于室内采光；墙体部位主要使用空心砖墙及其复合墙技术，便于建筑吸收的太阳能易保存于墙内，不至于迅速流失；屋内白天通过窗户由太阳加热，夜间则通过隔热材料和砖墙加热。所有门窗均使用双层设计以防止冷风渗透和传热损失。地源热泵逐渐进入普通家庭，因其比电锅炉供热节省2／3电能，比燃料锅炉节省1／2能量，平均可节约用户30％～40％的供热费用。此外，房屋多安装温度传感器，可使供暖系统随时感知室内外温度变化，自动调整锅炉或热泵的供热效率。
2，日本：高度智能化节能住宅
高度智能化是日本住宅的一个显著特征。1988年初成立的“住宅信息化推进协会”促进了日本智能住宅的发展。据统计，日本新建建筑物中60％以上是智能型的，其目标是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术，连接于家庭智能化系统上，进行集中的或异地的监视、控制和管理，以达到安全、便利、舒适及多元化信息服务的目的。日本住宅太阳能应用较普遍，通过屋顶吸阳板采集太阳能，经自身的太阳能电池自动控制系统，根据房内需要自动地向室内输入热(冷)风并供应热水。居住小区太阳能利用不仅可节省电能，同时也可改善、保护和优化环境，是一种绿色能源。住宅的建造往往还采用新型绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用，节省能源。
3，美国：政府推动成功节能计划
建筑业是美国经济的支柱之一，建筑耗能在美国能源消耗中占重要比例。据统计，近年来美国住房每年消耗能源折合约3500亿美元。美国人口约2.5亿，近2／3的家庭有自己的房屋，人均住房面积近60m2,居世界首位。美国能源部提出的“建筑技术计划”，从各个细节出发，详细解释了该如何做才能节能，并推荐符合“能源之星”节能标准的建材，在细节上做得非常完善：既包括加强墙体等结构的保温隔热能力，也包括在供暖和供冷的来源、输送渠道及实现方式上节约能源。以建造一幢住宅为例，节能涉及了墙体的隔热层、门窗玻璃、屋顶与地下室的隔热性、通风空调管道的气密性和隔热性，以及热水器和热水管道的保温效率等。
(二)案例
英国：BedZED社区节能模版
ZED意为零能耗开发，Bed代表该社区的地名贝丁顿。该社区建设始于2000年10月，2002年3月竣工人住。其技术依托组合了各种已被广泛认同的基本方法：减少能源、水及汽车的使用，但并不追求高科技，创造了一种人们期望而又支付得起的生活方式。整体的设计理念在于最大限度地利用自然能源、减少环境污染、实现零化石能源使用的目的；实现能源需求与废物处理实现基本循环利用的居住模式，为城市住宅建筑实现可持续发展提供一个综合性解决方案，同时解决环境、社会、经济等不同方面的需求。
该社区设计综合考虑了一系列因素，如可再生能源、完美的建筑设计、可持续材料和低环境影响等。实现了以下目标：减少电力负担、减少水供应的基础设施建筑和水污染、减少社区内交通污染排放、减少国家对化石能源的消耗、减少碳释放量；同时，由于污染减少和环保住宅带来健康问题的减少，保证住宅人口高密度的同时又能提供社区和家居的舒适性。
综上所述，各发达国家在绿色建筑的实际应用上均取得了显著成效，绿色建筑已在普通市民层面全面推广，并有相应完善的技术、体系支持。
二、国内绿色建筑与绿色地产发展现状分析
(一)我国绿色建筑发展现状分析
据有关部门测算，目前住宅总能耗已占全国能耗的37％，我国既有的城乡建筑中，98％为高能耗建筑，新建住宅中，也只有5％符合现阶段的节能标准。这导致我国单位建筑面积采暖能耗高达气候条件相近的发达国家建筑能耗的3倍左右。按建设部的指导意见，到2010年，全国城镇新建建筑将实现节能50％；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25％，中等城市完成15％，小城市完成10％；城乡新增建设用地占用耕地面积的增长幅度要在现有基础上力争减少20％；建筑建造和使用过程中的节水率在现有的基础上提高20％以上；新建建筑对不可再生资源的总消耗比现在下降10％。
由于绿色建筑传人我国只有短短10年的时间，基础研究起步晚、总体建筑质量较差、区域差异巨大、制度体系不完善、人们的绿色环保观念欠缺等因素，导致目前我国在此领域的设计水平和技术能力与工业发达国家相比存在着较大差距。随着国家经济水平的高速发展和城市化进程的加快，国民对生活条件、居住水平的要求日益提高；同时，以能源为核心的资源瓶颈却制约着我国经济的发展势头。因此，在满足人们需求的同时，为了尽量降低自然资源与能源的消耗，我国加快了倡导绿色建筑理论与实践研究的步伐，逐步建立并完善本国的绿色建筑体系。在此基础上，北京、上海、广州、深圳、杭州等经济发达地区结合自身特点，积极开展绿色建筑关键技术体系的集成研究和应用实践，取得了一定的成果。作为先行的建筑节能工程从点到面逐步扩展，目前已从最初的在少数北方城市建造单栋节能试点住宅，发展为几十个北方南方城市成批建设建筑节能示范小区，全国陆续建成的示范工程已超过100万m2。据
不完全统计，到2000年我国已累计建成节能建筑面积1.8亿m2，建成太阳房1000多万m2，太阳能热水器拥有量2600mz，居世界第一位，并以每年平均25％的速度增长；地热等建筑新能源也开始得到应用。我国的绿色建筑正处在一个新发展阶段的前夜。
(二)我国绿色建筑评估体系发展研究
在市场经济条件下，与市场的结合度实际成为衡量规章、标准可操作性水平的重要指标。针对我国现行的两套主要绿色建筑评估体系《中国生态住宅技术评估手册(2003版)》和《绿色奥运建筑评估体系》的分析可看出，我国的标准在这方面仍有欠缺，仍习惯性地沿用长期计划经济时代养成的思维模式。这种现象的出现主要是因为我国进入市场经济的时间并不长，缺乏相关经验所致。
(三)绿色建筑对房地产项目的影响与作用
改革开放以来，我国的GDP年均增长94％，同时，也成为世界上单位GDP能耗最高的国家之一。这种高消耗、高污染的增长方式，将会对国家的发展造成重大影响。为此，中央组织部和国家环保总局正在制定对地方政府政绩考核的绿色GDP(即把自然资源与环境价格化纳入市场机制。将传统意义GDP中不属于真正财富积累的部分扣除后新建的一套绿色国民经济核算体系)，以确保可持续发展的发展战略；而绿色建筑作为当今世界建筑发展的主导潮流，是人们对舒适家居生活追求理念的具体化。随着我国近年来与国际社会的快速接轨、国民收入水平的不断提高，人们对居住条件的要求也逐渐趋向于国际主流。这种种外因，必然会对我国房地产企业产生革命性的影响。另外。绿色地产因可有效地提高项目素质与技术含金量，以其舒适、节能、环保、高科技及高性价比一枝独秀，吸引了主流消费群体的关注目光，从而也使开发商的品牌形象得到提升，赢得市场声望。这必然导致各大房企修正自身的资金流向，向绿色地产投注力量以顺应形势发展，避免被市场选择机制所淘汰。因此，可以说我国的绿色地产时代已经来临。
(四)我国绿色建筑发展进程中存在的问题分析
1，社会认知存在混乱。从业界角度分析，意见不统一、认识欠全面大致反映了当前业界对此概念认知的一个基本现状。而当前国内普通消费者对绿色建筑的理解，也大多仅集中在节能、节水这两个基本层面，对于交通、材料、效率提高、污染减排等更丰富的生态内容并没有充分认识；同时，在面临具体行动时，真正意义的生态环保者非常少，人们的生态觉醒与实践之间存在脱节现象。人们对绿色概念的支持更多停留在观念的层面。
2，政府与开发商在绿色建筑问题上存在观念分歧。
3，绿色建筑技术产业化处于起步阶段，大量基础性研究工作存在空白，舶来技术有待本土化。
4，制度体系虽已初步建成，但在操作层面上尚待完善。在制度执行思路上，大多仍以行政命令的方式进行强制性推动，几乎没有任何激励性政策与之配合，制度与市场机制的结合度较差，缺乏有效的行政监管体系，制度的现实执行、贯彻度低，制度的引导性作用没能得到很好的发挥。
三、美国绿色建筑评估体系——LEEDTM概述
由美国绿色建筑委员会在1995年制定的LEEDTM(Leadership in Energy and Environmental Design Building Rating System)体系是绿色节能生态可持续性建筑的综合评估体系标准，主要目的是规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化，推动建筑的绿色集成技术发展，为建造绿色建筑提供一套可实施的技术路线。体系设计力求覆盖范围广及实施简单易行，因此，被认为是目前世界各国各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中最完善、最有影响力的评估标准，已成为世界各国建立各自建筑绿色及可持续性评估标准的范本。
LEEDTM认证采取评分的方式，对建筑的绿色节能、可持续性发展进行综合评估。LEEDTM评估体系一般从六个方面来考察绿色建筑：场地选址(Sustainable Sites)、水资源利用(Water Efficiency)、能源利用效率及大气环境保护(Energy and Atmo-sphere)、材料及资源的有效利用、室内环境质量(Indoor EnvironmentalQuality)、设计流程创新。在这六大项内容下，由若干指标构成其具体技术框架，根据每个方面的指标进行打分，综合得分结果，将通过评估的建筑分为白金、金、银和认证级别，以反映建筑的绿色水平。
LEED是以性能表现为评估标准，即每个得分点的获得乃是取决于建筑物在某方面的性能表现，与达到这个表现背后所采用的技术无关。如在LEED-NC中，如建筑物中所采用的可再生能源达到建筑物总体电力能耗的5％，则可得1分。至于这5％是采用太阳能还是风能等，由实施者自行决定。
综上所述，相对于我国现行的各种绿色建筑评估体系而言，LEEDTM体系更适用于商业地产的市场运作，有利于我国绿色地产市场的规范化、系统化。
四、结语
我国房地产市场起步于20世纪80年代，由政策性的福利房到市场化的商品房，给消费者带来的不仅是消费方式的改变，还是一场全方位的生活观念的变革。虽然市场尚不成熟，但大多市民已接受了住房商品化模式，福利性住房仅针对特定的贫困人群。因此，在城市的规划与运营中，房地产项目开发的重要性无法取代，将直接影响到城市化进程中能否合理规划、克服不利因素、整顿城市风貌、提升城市形象、顺利招商引资等一系列事由的发展。
房地产开发离不开政府支持，新型项目的开发更是如此。绿色节能项目的开发不能仅依靠企业的自觉自愿，必须有政府的政策支持。毕竟新材料、新设备、新技术的应用带来的是成本增加，投影在项目上则直接是售价的提高，而对此消费者是否愿意买单?企业以赢利为目的，不是慈善机构，如投资回报的可行性不高，绝大部分企业是不会考虑绿色地产的开发。如政府仅一味从行政上加压，只会导致企业撤资。因此，政府是否能在强调建筑节能的同时，多考虑一些相关税费减免的政策以鼓励企业投资，是导致该市场能否顺利发展起来的直接诱因。同时，在规划层面，就在市政配套设施上考虑绿色环保节能，则更利于推广绿色健康节能的生活理念，引导消费者提高绿色意识，形成城市绿色节能的整体效应，成功构建真正意义上的现代绿色宜居城市。
