“小阳春”不是房价回涨的理由

马跃成

都说“春江水暖鸭先知”，今年这只鸭似乎变成了“房”。自然界花草刚刚吐绿，房地产界已是春意盎然。于是，有人大呼房地产的“小阳春”来了。于是，开发商按捺不住地开始涨房价了。于是，人们开始怀疑，“小阳春”后是什么

春节后，北京房地产业协会等六协会联合发起了“2009春暖楼市北京居民优惠购房系列活动”，首批包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等开发商主动加入。3月份，北京21家房产商联合推出26个项目累计20万平方米、2300余套优惠商品房，房源覆盖东城、宣武、朝阳等10个区县，最高让利幅度达到2630元/平方米。

逢阳春开发商涨价

随着“小阳春”的出现，使不少之前打“低价牌”的项目又开始提价。4月初开盘的远洋沁山水的开盘均价是13500元/平方米，这个价格，比去年12月该项目二期开盘均价高1500元/平方米左右。位于方庄的文成建筑，3月上旬开盘价格为14500元/平方米，而2月份其团购价仅11000元/平方米，提价幅度达3500元/平方米，是近期提价幅度最大的项目。

此外，位于广渠路的首城国际中心，春节前均价为13000元/平方米，3月份开盘均价14000元/平方米，上调1000元/平方米。位于东二环广渠门桥附近的冠城·名敦道，2月末推出新房源，均价12800元/平方米，比其前期12500元/平方米的均价高出300元。

北京楼市最近出现的“小阳春”实在是搅得购房人心动，有人猜测现在是不是抄底的时候？有人质疑房价还没有怎么下降，怎么就又开始回涨？

楼市“二八”几家欢乐几家愁

与去年底最萧条的时候相比，目前的楼市确实发生了可喜的变化，主要是交易量上来了不少。3月，北京商品住宅成交量持续放大，剔除政策性住房的影响，3月北京商品住宅市场成交面积为12.61万平方米，同比去年涨幅达93.1%。4月份，北京期、现房商品住宅合计成交了18533套，突破了自2007年以来楼市成交量的历史峰值，相比2007年7月期、现房住宅成交量最高时的15444套，还增加了3089套。

但是，以此就判断楼市最危险的时刻已经过去，恐怕为时尚早。在以上利好消息的背后，我们还要看到那些被隐藏起来的事实。北京市房地产交易的最新统计显示，3月在400多个在售楼盘中，有89个楼盘仍是“零成交”。而截至3月底，北京尚有13.4万套住宅待售，滞销面积达1769.8万多平方米。同时，在3月上旬出售的土地中，总规划建筑面积约为23万平方米，其中具有住宅性质的地块有两个，总规划建筑面积约为7万平方米。此外，上述地块多数以底价成交，楼面地价为2000多元/平方米，未出现多家开发商竞争同一地块的局面。

另一方面我们也要看到，一边是少数楼盘交易量持续高涨，一边是多个楼盘门可罗雀。对于开发商来说，依然还是“几家欢乐几家愁”，热销只是部分楼盘的游戏，不少楼盘依旧是“看客”。北京楼市4月份仍持续前三个月的“二八现象”，即“20%楼盘占据80%成交量”。这就充分说明楼市不确定的外部因素依然存在，楼市并未全面回暖。

房价高抑制有效需求

北京市社科院发布的2008～2009年《社会发展报告》认为，北京房价高于其他类似的特大城市，房贷月供超过北京一般居民接受限度。《社会发展报告》主编戴建中说， 2008年北京住宅商品房均价13000元，一套70平方米的住房价格为91万元，银行按揭首付30%即27万元以后，每月还贷约4000元。2008年居民年人均可支配收入为22690元。“北京市三口之家平均每月可支配收入为5672元，扣去4000元房贷月供，还有1700元。供3个人吃穿行用，够还是不够？”

这是一个非常现实的问题，《社会发展报告》指出，2007年底，北京市的平均房价是每平方米15162元，按照户均100平方米计算，则当年房价与收入比约为23∶1，远远高于3～6.1∶1的国际标准，也高于国内其他大中型城市。

由于房价过高，导致北京有购买能力的有效需求远低于供给。目前，北京市住房闲置约1044.1万平方米，闲置率达34.04%。专家们认为，到2010年后，大量保障性住房的上市，不仅可以把“夹心层”住房要求从商品房市场转移出来，亦会对房地产市场价格产生“釜底抽薪的作用”，促使房价理性回归。这恰恰暗合了最近李克强副总理讲的要加大力度解决中低收入住房问题的精神。

而4月份出现的交易量上涨，实际上就是在房价下降压力下释放的部分刚性需求入市的结果。因此，不能将其简单地认为是楼市回暖的依据。

楼市回暖路漫漫其修远兮

从宏观角度来看，经济危机的形势还很严峻，虽然中国政府提出了庞大的救市计划，但由于房地产业没有进入振兴行业的前十名，救市资金流向房地产业的部分只会用于解决保障房建设。胡总书记在G20伦敦会议上直言不讳地表达说，金融危机还没有见底。温总理也讲到，今年是国家最困难的一年。

从银行的角度来说，房地产依然是被高度警惕的行业，去年年底银监会还专门就此问题发过文件。央行数据显示，1～4月份人民币各项贷款增加5.17万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款超过5万亿的计划。其中，4月贷款增加5918亿元，也是今年以来单月新增信贷首次低于1万亿元。比3月份下降近七成，少增了1.3万亿。

实际上，靠猛增贷款刺激经济未必是一个好的办法。同样，房地产市场放松银根，特别是放开开发商贷款限制额度，可能导致更大的危险。几天前，有关方面刚刚解禁开发项目35%准备金的限制，却又赶上了国家收紧房贷规模。这对开发商来说，不能不说是一个令人沮丧的消息。

有消息证实，全年新增贷款规模将控制在9万亿元左右，前四个月已经用去了5.17万亿，后面八个月还剩不到4万亿，其资金紧张状况可想而知。对房地产业也是这样，短暂的交易量上涨，必定也与贷款放量有关，地产商由于交易量有了增加就企图提高房价，只会将房地产推向死路。

一个稳定的、健康的楼市对社会、对人民、对开发商的长远利益都是有好处的。因此，在楼市交易量小回春的形势下，房价应该大幅度、大面积地下降才对，这样才能提高交易量，推动房市走向真正的理性轨道。

虽然政府的货币政策走向渐渐明晰，但是银监会和央行一直在不断重申对楼市的资金放量没有开口子。开发商的资金链在坚持了一年后，现在的形势肯定更艰难。一些开发商宁可花高利息从民间渠道融资，也不愿意降价卖房，此做法虽能解一时之困，但开发商毕竟不能靠高利贷维持生存。因此，从宏观经济的角度看，纵观国际金融危机的发展趋势，以及国家的经济政策，楼市全面回暖还根本不具备条件，楼市继续走低的大趋势也没有改变。

小阳春

按照我国的“夏历”, 是把十一月（农历十月）作为一年之开始，叫“阳”, 习惯上，把十一月叫“小阳春”。

我国有些地方把这时节的气候叫做“十月小阳春”，指的是立冬至小雪这段时间，一些果树会二次开花，呈现出好似春三月的暖和天气。

换句话说，小阳春之后才是真正的寒冬！

楼市“小阳春”真相

研究中国的房价走势，是一个比较困难的事情。原因有三；一是信息垄断；二是数据混乱；三是各种各样的炒作，使民众难辨真假。但是，无论数据如何篡改，信息如何歪曲，人们的感受是最直观的，加上媒体对相关细节的披露，人们还是能够据此对房价走势作出较为明晰的判断。

就在“小阳春”气氛弥漫、房价上涨的消息充斥坊间的背景下，一些真相陆续被媒体曝光。据4月7日的《中国青年报》报道，北京市房地产交易管理网公布的最新数据统计显示，虽然3月北京住宅共卖了1.31万套，比2月多卖了4800多套，但400多个在售楼盘中，有89个楼盘2月仍是“零成交”。而截至4月6日，北京尚有13.4万套住宅待售，滞销面积达1769.8万多平方米。

在北京的“零成交”楼盘中，多数为高档楼盘及部分性价比低的中档楼盘。这些数据透出两点信息：其一，楼市的“小阳春”行情被夸大了，熊市依旧。因为在真正的牛市中，“零成交”不可能如此大面积出现。其二，性价比低的楼盘滞销，如果房价不降，购房者不会买账。