“两会”引导房地产市场走向

程小满

两会刚刚落幕，其中关于房地产业的部分基本完成。温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”。同时，两会上代表们就房地产问题也有精彩的思想碰撞，而两会后房地产政策的走向也值得关注。大力发展保障性住房

总理在工作报告中，明确了对保障性住房的支持。“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。”

最大程度地实现“住有所居”

国务院参事、著名经济学家任玉岭：理解政府的住房政策首先要理解住房对社会来说的根本属性问题、住房政策的目标是什么。住房本身兼有重要的社会保障性，不仅是经济问题，更重要的是社会问题、民生问题、政治问题。最大程度地实现“住有所居”，社会才能安定和谐，古今中外概莫能免。目前住房市场的基本问题是房价脱离了大多数居民的购买能力，推动房价上涨的已不仅仅是城市化的刚性需求。事实上，国内外的热钱和开发商的人为炒作共同参与了房价推高的过程。最终，市场化并没有完全解决老百姓特别是新市民的住房问题，无论从面积和价格来说，老百姓能买得起的房子市场供应太少，市场供应的房子也因价格过高面临滞销的局面。

总理关于促进房地产市场稳定健康发展的报告内容大部分谈的是保障性住房、棚户区改造、林区工人住房及小户型低价位住房的落实，说明政府完全明白目前市场面临的根本问题、十分关注“住有所居”的民生大事。房地产政策首先是要保障大多数人的住房需要，然后才是拉动经济增长的问题。加大廉租房的投资和棚户区的改造、加大广大群众可承受住房的建设力度、理顺限价房的价格，只有低价房投放市场力度加大，房价走高的趋势才能有效逆转，市场也会马上活跃起来。在这方面，沈阳市的情况可供参照。沈阳的房价目前基本控制在5000元以内，就是因为当地政府十分重视棚户区的改造，大量低价房的问世有效抑制了商品房价炒作的空间。只要解决了有效供应问题，房地产对大约64个行业的拉动自然就会体现出来。

报告只字不提房价，但政策招招都在促使房价理性回归，这才是政策最高明之处。如此，三年后房地产将最终形成保障性住房、商品房和租赁房的多元化体系，有理由相信，对居民购买力和内需形成极大“挤出效应”的房价将不再成为我们这个时代的困惑。

二套房贷并未完全放开

总理在工作报告中也没有忽略商品房，报告中称“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”

点评：房产市场将实现从投资型向消费型的转变

温总理报告一结束。很多人就开始猜测官方正式放开了二套房贷，这其中存在对政策的某些误读。为此，中国银监会主席刘明康表示。并没有完全放开二套房贷，住房抵押贷款风险始终存在，所以要加强管理。“总理报告中所说的二套房是指普通自住型二套房。”

实际上，去年1271国务院出台的相关文件已经明确，已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。也就是说，总理的报告关于“二套房贷”的陈述，与之前出台的政策并无大的改变。

由此，我们可以发现总理报告中的又一个亮点。即无论政府出台什么政策，都是立足与降低居民房地产消费成本，立足于消费而非投资。无论是税费的减免，还是有条件地放开二套房贷，加大中小套型、中低价位普通商品房建设，都是立足于降低居民房地产消费的成本，立足于消费，而不是去炒房地产，去救开发商。这意味着，我国房地产市场从政策而言，将实现从投资型向消费型的转变。

加大对中小套型的支持

总理在工作报告中提到，要“促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”

点评：政府的政策还是以满足大多数人的居住消费为目的

关于取消“90／70”政策的问题，一直为开发商所诟病，认为这种硬性规定不利于住宅产品的丰富性。但是，众所周知，在没有这个政策规定前，小户型一直是开发商不喜欢做的产品，户型越做越大。原因还是利益问题。大户型更容易做成高档产品，高档产品利润高这是众所周知的。但是房子大，老百姓买不起也是事实。随着“90／70”政策的不断深化和落实，小户型产品才逐渐增多。尽管增多，可是小户型产品依然是楼市销售量的保证。因此，政府依然对这类房屋加大支持，促进住房消费。因此，尽管胡褒森在其提案中提到要取消“90／70”限制，这在短期内是不可能实现，只会按照当地的情况，有条件地放开。完全取消不可能。政府的政策还是以满足大多数人的居住消费为目的。现在，市场上对于普通住宅的需求仍然很大。3月7日，记者随搜房网组织的看房团去看项目，当天报名参加看房团的共有7000多人，再次创下了搜房卡会员看房的新高。同时，搜房网推出了第二批总额为1亿元的购房消费券，在看房现场派发，申领者非常踊跃。由此可以看出，楼市的需求还是客观存在的。

目前，北京市市长也表示目前北京在抓好保障性住房建设的同时，将极力调整房地产市场结构，在开发商建设分配自住改善型住宅时，从土地等多方面予以支持，争取由高中低档房组成的房地产格局，针对每一个部分，政府将分别采取不同的态度和措施，引导开发企业重点建设每6000～8000元／平方米的中档房。

加快发展二手房市场

总理的报告中，也关注到了二手房市场，成为报告中的又一亮点。报告中称：“加快发展二手房市场和住房租赁市场，鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产，规范交易行为。”“对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。”“积极发展公共租赁住房。”

点评：二手房在促进楼市销售上已经起到了越来越大的作用

这意味着，在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动，这将在一定程度上降低我国住房的自有率，进一步促进房价的合理回落。事实上，二手房在促进楼市销售上已经起到了越来越大的作用。2月份，二手房成交量甚至超过了一手房。

由此可以看出，在世界金融危机的影响下，人们更愿意选择看得见摸得着的二手房来购买，从而减少购房风险。

并且能即买即住。在政府对于转让环节的税收有所减免后。更是大大刺激了二手房的销售量，刺激了广大购房人的购房热情。不过，由于二手房市场目前还不是很规范，屡屡发生一些诸如中介携款逃逸的事情，因此，整顿二手房市场秩序，规范交易行为，才能使得房子流转起来，才能促进市场健康发展。

加强对改善型房的信贷支持

总理在工作报告中表示，“落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。”改善型房也从此成为了楼市又一热点。

将释放很大的市场需求

全国工商联房地产商会会长聂梅生：二套房当中分两部分，一部分是属于自住性的改善型房，这部分是属于消赞范围之内的，也就是属于民生范围之内的。但是二套房不仅仅如此，二套房当中有很大一部分是属于投资性的，甚至于还有投机性炒房的这部分。所以这一次从民生角度出发，如果二套房当中的改善型房的二套房贷能松绑，就将释放很大的市场需求。因为要看到我们中国现在持有的住房当中，有很多年代已经很久远，而且质量非常糟糕，有很多节能、保温都非常差。所以即便是自住性的，也有改善居住条件的要求，所以释放这一部分人的需求，是当前非常必要的。

选择购买改善型房的这部分人买房子还是为了自住，而不是投资。因此。也成为政策支持的一种类型。事实上，这类人也不少。因此其蕴藏着巨大的购买力。

政策走势

房价还要调整一段时间

2008年，受国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。

2009年，部分楼盘的较高房价仍有一定下行空间。随着房价的合理回归，政策逐步落实，自住型需求将陆续释放。近几个月交易量明显上升，可以看到，楼市也日趋成熟。在今后的走势中，楼市出现局部涨跌的可能性较大。这当中，房价的升降不光缘于地段，而是开发商实力、服务水平、房屋质量和档次、社区配套种种因素综合作用的结果。

两会后，中国楼市的市场化程度将进一步加深，洗牌加速，大项目挺立不倒。粗糙制作的小项目则难抗压力，市场亦不会出现像去年和前年一样全盘涨落的绝对化状况，对于今年买房的消费者来说，其选房的眼光也会是仁者见仁智者见智了，不会出现买了必赚，或买了必赔的状况。

2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息。据银行计算，按等额本息还款方式的按揭贷款，以上两项因素使月还款额节约18％左右。10月份，财政部、税务局决定购买90平方米以下的普通住房契税按1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。一旦房价调整到位，将会出现反弹。

从较长时间看，住房价格仍然是稳步上升的趋势。随着经济适用房和限价房大量入市，下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示：未来房价大幅波动的可能性不大，更多的楼盘、开发企业将会采取更理性务实的手段来刺激销售，价格的调整将会以温和的方式来表现，但调整行情仍会持续一段时间。也有观点认为：刺激房地产的政策已经出得差不多了，进一步出台新政的空间已经不大。因此，两会后可能有更多的开发商放弃观望而加大降价促销的力度，更多地区、更多楼盘可能加入到降价阵营。

行业洗牌加剧

有专家认为，楼市商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面。陈国强预测，明年房地产行业将会加速整合，行业“洗牌”速度会加剧。同时，许多房企会调整其包括产品结构、业务结构等在内的核心经营策略。许多企业会向商业地产、工业地产、旅游地产等持有型地产转型，同时，二、三线城市成为房地产企业的发展重点区域。此外，房企将会调整自己的管理模式，加强成本控制和信息化管理程度。

亚豪机构副总经理王英男表示：2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，短期内难以迅速回暖。

政协委员许家印在全国政协会议开幕式现场抛出重磅言论：“房地产企业的利润不应该超过5％才是合理的。”根据许家印在两会上提出的建议，虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业，但利润也应控制在合理的区间，建议国家控制利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将加大税收征缴额度。