浅谈土地估价报告

孟　杰

【摘 要】土地估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件，是估价机构向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。估价报告书的质量高低，不仅反映估价人员的水平，而且直接关系到有关各方的利益。因此，估价机构应对报告质量给予足够重视。本文就土地估价过程中涉及到的报告格式、内容、方法等方面问题作以探讨。

【关键词】土地估价报告格式内容

土地估价报告是记述估价成果的文件，报告的规范格式由摘要、估价对象界定、土地估价结果、附件四部分组成。

一、摘要

摘要部分是就项目名称、委托方、估价期日、价格结果等方面作以简明扼要的说明，同时为了做到责任明确，加强房地产中介服务管理，须由参加本次估价的土地估价师签名，注明土地估价师资格证书号，并由土地估价机构加盖公章，以便于土地管理部门进一步审核确认。此部分值得注意的另一主要问题是对价格结果的说明应该明确。土地价格按其表示单位可分为总地价、单位面积地价和楼面地价三种类型。总地价是指待估宗地的整体价格，一般不能说明价格水平的高低；单位面积地价是指单位土地面积的土地估价；楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。对估价结果的完整说明应包括以上三种地价，并附大写金额。再有，考虑到资金的时间价值及房地产市场状况变化对土地价格的影响，必须明确所评估价格的具体时点，即估价期日。

二、估价对象界定

本部分在说明委托方、受托方及估价目的、估价日期、估价期日的同时，首先应明确估价对象、地价定义并针对具体待估宗地分析其影响因素。

1.估价对象

宗地自身条件是影响其价格水平高低的重要因素，评估土地价格时，首先应明确待估宗地的登记状况、权利状况、建筑物及地上附着物状况。土地登记状况包括土地位置、用途、四至、面积、级别、权属性质、土地登记证书号、地籍图、宗地号等。此部分对土地登记状况描述应该全面不能缺项。土地权利状况是要说明待估宗地的所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得土地使用权还要说明已使用年限和剩余使用年限。其中他项权利状况主要应说明估价对象在估价时点是否存在他项权利，如存在则应详加说明。地上建筑物及其附着物状况对土地价格有很大的影响。因此，对土地的认识，应清楚土地的现状用途。

2.地价影响因素分析

一般将土地估价的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素是指包括税收政策、产业政策、城市经济发展等对该地区的土地估价水平有普遍影响的因素；区域因素则指对某地区的土地估价有所影响的因素；个别因素是指由于土地自身的条件对土地价格水平有影响的因素。值得注意的是，不同类型的用地所要考虑的影响因素应各有侧重。

3.地价定义

土地估价因土地用途、权利状况、开发利用程度、剩余使用年限的不同而有很大差异，因此，需要对待估宗地的评估价格在以上几个方面有一定明确界定。土地用途大类一般分为居住用地、商业用地、工业用地等类型。土地价格应是在合法使用前提下的最有效使用用途的价格，因此，地价定义首先应说明所评估的地价是何种用途下的地价。土地价格按照交易的土地产权状况可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格等类型。价格定义中应对评估价格所对应的权利状况加以说明。开发利用程度应分宗地内外分别说明土地实际开发程度和本项估价所设定的开发程度。当前我国的土地交易价格主要为有限年期的土地使用权价格，使用年期的长短是影响土地的重要因素，价格定义应对土地使用权出让年限、已使用年限和剩余使用年限作明确说明。尤其对转让土地使用权的地价评估，其转让土地使用权的有效期限应为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用年限后的剩余年限，这是不容忽视的。

三、土地估价结果

估价结果部分是在前面分析的基础上，说明该项估价的依据、所遵循的主要原则及采用的主

要方法、方法选择的依据和估价结果。

1.估价依据

估价依据应针对评估对象说明本次评估所依据的主要法规政策、委托方所提供的明细资料单及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。资料的可靠性是保证估价结果准确性的必要前提。

2.估价原则

估价原则是人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，基于对房地产价格形成和运动的客观规律的认识，总结出的一些简明扼要的在估价活动中应遵守的法则、标准或应注意的问题。由于土地用途、估价目的及选用的方法不同、所考虑的估价原则也应有所区别，即估价原则应与评估对象、用途、选用的方法相对应。如替代原则是市场比较法、基准地价修正法、路线价法所应依据的主要原则；最有效使用原则是假设开发法、收益还原法的理论依据。

3.估价方法

每种估价方法都有其特点和适用范围，在应用上有它的局限性。尽管各种作用的土地估价有其共性，一宗土地也可选用几种不同的方法来评估，但对于某种特定用途的土地或作特定的目的评估，有些方法则明显不适用。如经营性用地评估,因经营性房地产的一个主要特点是用以获取收益，其价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，因此，收益法应为首选。另外，经营性房地产的转售转租比较频繁，较易获得比较案例，市场比较法是一种常用方法。但对工业用地，在难以从企业的总收益中剥离出房地产收益的情况下，就很难用收益还原法进行评估。同时，在缺乏同类房地产交易案例的情况下，也不适用市场比较法。

4.需要特殊说明的事项

对本项估价的假设条件、报告使用的限制条件、资料来源及核实、手续是否齐备、土地估价结果的有效条件和对外提供的限制条件等应作详细说明，以进一步明确委托方、受托方各应履行的责任、权利和义务。报告对此项内容应给予高度重视。以免给委托方使用报告及土地管理部门审查确认带来困难。

四、附件

附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料，房屋产权证复印件或证明材料，地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等。报告附件只有全面，才能更具法律效力。

在对估价对象的土地权利、土地登记和价格定义等方面均已作明确说明的基础上，通过对地价影响因素的分析，根据估价对象的具体条件，选择适用的估价方法，经科学测算得到客观、公正、合理的估价结果是整个评估报告的核心内容。

参考文献：

[1]胡存智，廖永林.土地估价理论与方法.北京：地质出版社，2000，09.

[2]国家标准.城镇土地估价规程.2002，07.

[3]房地产规范.吉林出版社，1999，5.

（作者单位：黑龙江省双鸭山市集贤县国土资源局）