业主编制招标文件的策略与技巧

王　岩

摘要：建筑产业中站在建设单位(业主)的立场，处理好建筑工程招标发包工作，签订有利于业主的施工合同，是广大业主普遍关心的事情。文章探讨了业主编制招标文件的策略与技巧。

关键词：业主；招标文件；编制招标文件；发包形式

中图分类号：F407

文献标识码：A

文章编号：1009-2374(2009)04-0014-02

根据《中华人民共和国招标投标法》和建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》等有关法规的规定，以及业主的根本利益，绝大多数工程项目都要实行招标发包，它是业主选择承包商的最佳方式之一。招标通常分为公开招标和邀请招标，其主要程序为：发布招标公告(或邀请)－编制招标文件－组织现场踏勘和答疑－开标－评标－选择中标人签订施工承包合同。其中的招标文件编制对于业主来说尤为重要，它是业主对工程最终愿望的表达。

招标文件一般包括工程情况综合说明、招标范围和要求、设计文件和图纸、主要合同条款、评标办法等主要内容。在编制招标文件时除了常规内容，笔者着重阐述业主应该重点考虑的几个问题。

一、发包形式

业主首先考虑是与一个承包商签订总施工承包合同，还是将部分专业工程划出分别与各个专业承包商签订合同。如果一个投资项目很大，其中有许多复杂的专业项目，而自己的专业管理能力又不够，则考虑选择总承包的形式。这样虽总投资难以压下来，但可避免各专业之间协调配合不当，造成返工浪费，避免工期延误等风险。

反之，专业不多且为常规项目，则考虑由业主直接与各专业承包商签订分包合同，有利于业主控制总投资。也可考虑以补偿主要承包商管理费的形式，将协调配合的责任转移给主要承包商。另外，业主对大型工程项目划分标段时，标段划分不宜太小，这样会增加业主的管理成本。

二、合同价格形式

业主考虑承包价格通常采用固定合同总价、固定合同单价、可调合同价等三种价格形式。

通常项目的施工周期不长，施工图纸详细齐全，预计可能出现的设计变更比较少，可以选择固定合同总价的形式，使业主尽早控制投资。但要特别注意控制不可预见费的确定和使用；如果项目设计深度不够，工程量可能有比较大的出入，预计会出现许多设计变更，就选择固定合同单价的形式。当工程量变化太大，需要改变施工方法而引起单价比较大的变化，就需要重新调整合同单价；如果预计在项目施工周期内会出现物价，特别是建筑材料和安装设备较大幅度的涨跌，则只能采用可调合同价或固定合同单价加调价指数的形式。

三、保函或保证金的应用

设置投标保证金，可以起到限制某些承包商一家多投或串标，保障招投标工作的连续性和严肃性。当然大量或高额的保函或保证金的使用，将会提高承包商的投标门槛，限制了许多中小承包商的投标，也可能抬高发包的价格。因此，业主应当根据工程项目的性质、工期和工艺及自身的资金情况，确定如何设置各种保函或保证金。

四、选择报价形式

在我国现阶段较常采用两种报价形式，即工程量清单报价和施工图报价。

1．工程量清单报价：由业主提供发包工程的全部工程量清单，并明确报价口径，由承包商根据自身实力、市场条件和竞争对手的情况等因素，确定各个施工项目的子项报价，计算各种其他费用，最终形成投标报价。这种报价形式是国际通用的模式，适合采用国际通用的菲迪克(FIDIC)合同条件，适宜与国际接轨，特别是在我国加入世贸组织(WTO)后，将会越来越多地采用这种报价形式。其优点是节约招标时间，便于业主在评标时分析比较各投标报价之间的差异，同时也节约了承包商的投标成本。

在涉外建设项目中采用这种报价形式，业主一定要在招标文件中明确规定工程量计算规则，也就是说要有统一的分项工程项目划分、统一的计量单位、统一的工程量计算规则。因为，同一个工程，依据不同的工程量计算规则，不仅工程量可能会有很大差距，而且所包含的工作内容也会有很大不同。例如，按照我国建设部颁布的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》，计算混凝土结构工程中的钢筋工程量，要包括接头搭接和加工损耗部分的重量。而国际上许多国家的计算规则是把这部分重量的有关费用计算在单价中。

2．施工图报价：业主提供发包工程的设计文件和施工图纸等资料，并在招标文件中给出明确的施工范围和报价口径，由投标人自行计算全部施工项目的工程量，确定单价，综合考虑各种可能出现的情况，计算出全部费用，形成投标报价。这种报价形式，以往应用较多，适用于那些设计图纸完整，业主希望实行预算包干的工程，结算时只需对设计修改、变更部分进行调整。

无论采用哪种报价形式，都应特别注意，由于我国的有关法规规定，不得在设计文件中指定材料和设备的生产经营单位。因此，业主在招标文件中一定要规定投标人必须详细填写材料(设备)明细汇总表，这样业主才能有效地控制材料(设备)的价格和质量。

五、材料设备的采购供应

通常除了业主擅长专业范围内的材料和设备，或者为了保证某些材料和设备的质量或使用效果，可以由业主提供部分材料设备外，其他材料设备均应由承包商自行采购供应。因为多数情况，业主不可能得到比承包商更低的价格，还不如把这部分利润留给承包商。减少采购、卸货、交接、仓储等麻烦，更可以防止材料的超定额含量浪费问题。避免出现想节约反而浪费的情况发生。

六、对质量、工期的要求和奖罚

业主应该根据项目的使用要求合理确定施工质量等级和施工工期，不必提出过高的要求，如国家级、省级或市级的各项质量奖杯，以免增加造价，造成浪费。况且，省级尤其是国家鲁班奖能够摊到本地区的比例是极低的，即使质量达到要求也不一定能够得到，还要受到设计、规模、用途、名额等其他条件的限制。同样，大量缩短正常的施工工期相应也会增加施工成本，并可能对施工质量有较大影响。在某些时候，建筑施工提前完成，反而会有碍设备安装的施工。

业主要在合同中根据确定的质量等级和工期要求，设置相应的惩罚(或奖励)条款，用以约束承包商。

七、工程保险

在我国现阶段，只有少数涉外工程、桥梁、堤防工程和海岸海上工程等实施了工程保险。而按照国际惯例，为了回避施工过程中可能出现的各种风险，各国已均实行了工程强制保险，这也将是我国建筑施工业今后的一个发展趋势。

工程保险较常用的有建筑工程一切险、安装工程一切险、第三者责任险(可作为附加条款)等多种。从业主方面来说，它对施工工地范围内的建筑、材料设备，其他财产等提供因气候、地质因素造成的自然灾害、意外事故、人为过失而遭受损失的赔偿，大大降低了承包商的风险。按照国外比较普遍的做法，是由承包商作为投保人来为工程项目进行投保，相对于业主承包商具有更多的风险管理责任和义务，同时也有较多的有利条件。业主应该分析工程项目的风险情况，考虑是否要求承包商投保。当然在承包商计算保险金额时，应该把业主提供的材料设备，以及业主指定分包工程的金额包括在总的保险金额之内，承包商往往会因疏忽或是为了降低保费而丢掉这一部分金额。

综上，在招标文件中有关工程质量、工期、费用结算办法等主要的合同条款一定要列在招标文件中，中标后再谈容易引起争议和反复。另外，业主在招标文件中确定的投标有效期要留有一定的余量，以免因为意外事件延期而给招标工作造成被动。对评标办法不宜公开全部细节，以免投标人有针对性地投其所好，提供虚假的资料，从而误导评标。