经济适用房之惑

有消息说，在国家投资政策的推动下，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。一些城市拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”，逐渐减少经济适用房建设、分配规模。一时间，关于经济适用房的负面消息也不断传来：

——福州市2008年经济适用房、限价房选房顺序号在福州市房管局准时开摇，可最终限价房的总申请人数还不及供应房源的十分之一，这与2007年10个申请人“争抢”一套限价房的“盛况”相去甚远。

——武汉415套经济适用房不再需要摇号，而是按登记的先后顺序“先到先得”，购买者只要持经济适用房资格证明和身份证就可以办理手续。这是该市实行摇号销售3年以来，首个因有效购房人数不足而直接销售的经济适用房项目。

——让许多低收入家庭期盼以久的昆明首批子君村经济适用房正式开盘销售，然而，一开盘就因诸多购房者无力一次性付款等各种因素而陷入了尴尬的境地。

于是，主张停建经济适用房者评论：“经济适用房既不经济又不适用的特征。使得这一政府公共福利政策在某种程度上，并没有真正帮助低收入者。”经济适用房，再次成为人们关注的焦点。

为何冷落经济适用房?

目前看来，建设廉租房能获得中央财政资金支持，或为地方政府冷落经济适用房原因之一。另外，少建经济适用房还能够“稳定”当地房价不受冲击，使得土地财政收入不至于缩水，可能也是地方考虑的重要因素。

审视房地产市场的现实情况，前两年楼市火热时，经济适用房价格也随商品房节节攀升，地方政府乐于出地，开发商既从事公益又有利可图，自然有热情。而目前商品房价格走低，经济适用房与商品房之间价差日益缩小，而其配套设施又逊于商品房，销售也不如以往火热。资金普遍紧张的开发商们，已全线收缩战线，对经济适用房建设自然难燃热情。

值得注意的是，在弃建经济适用房的同时，有的地方政府并未开始大规模建设廉租房，而是以财政资金购买商品房作为廉租房，相当于直接消化商品房库存，以图刺激低迷状态的房地产市场。甚至还有些地方政府采取直接购房补贴的办法，停建经济适用房，对符合经济适用房申请的家庭发放一定数额的购房补贴，刺激这些家庭到市场上购买商品房。这些方式都有促进商品房销售，稳定当地房价。进而稳定地价的考虑。

国家兴建保障性住房之大计，既为刺激经济，更是改善低收入家庭生活状况的民生工程。地方政府要摒弃私利，以满足困难群众需求作为出发点，不仅要大力发展廉租房，也要针对经济适用房存在的种种问题不断进行改善，不可一弃了之。(中证网万晶)

经济适用房需要去“经”留“济”

诚然，当前个别地市经济适用房出现了滞销，但应该看到，就全国而言，经适房还是广受欢迎的，也就是说，问题并不是共性的。而且，不应该忽视一个现实，这些受到市民冷落的经适房，大多存在着“价格偏高、位置偏远、配套偏缺”的“三偏现象”。正是“三偏”的存在，导致了市民的购买欲望下降。

“三偏”产生的根源在哪里?这可能还得归结于土地财政。在目前地方财政构成中，土地收入一直占据着重要位置。出于利益最大化的考虑，一些地方政府往往把最好的地块用来开发商品房。而把经适房建到城市边缘区域，故有“经适房边缘化”一说。而且，财政在运作上一直趋于“惜投”的状况，配套严重不足，而且经济适用房不“经济”，导致在目前商品房降价的现实下，失去了价格优势。

如何解决经济适用房滞销的问题，这需要相关方面解放思想、更新观念，当前最重要的是去“经”留“济”。所谓“经”是“经济利益”的意思，即不要奢望从经济适用房身上谋利。所谓“济”则是“惠济民生”的意思，公权应该将其视之为民生工程，不但不从中谋利，反而加大财政配套力度，从而让经适房不被边缘化，具有比较优势。倘能如此，相信经适房必定会迎冬怒放，走出无人问津的尴尬。(《证券时报》毛建国)

站在全局经济发展和公共利益的角度看，当前不少地方政府弃建经适房的做法是不合时宜的。

一方面，用弃建、并轨的方式，来转嫁、转移经适房建设和分配过程中出现的问题，并不能保证这些问题不会出现在廉租房上。另一方面，“各司其职”的经连房和廉租房，面对的是不同群体的住房要求，所能起到的预期效用也是彼此独立的。简单化保障性住房建设，只会使“各司其职”的保障性住房建设失去其固有的调节、保障并重的作用，一旦房价乱象再度出现，回调难度将更大。

为改变部分地方政府弃建经适房的举动，一方面，国家相关部门有必要出台合适的政策，用挂钩政绩考核等方式，督促地方政府保质保量完成6000亿元经适房投资建设。另一方面，对于当前经适房建设、分配过程中出现的涉及效率和公平等问题，各级政府要加大规范管理的力度。(《南方都市报》李记)

弃建经适房应与房价调整并行

应当说，弃建经济适用房是一个适当的调整。只要配套的措施完善，弃建经济适用房不会造成保障的缺少，那些本应该被经济适用房政策保障的家庭并不会因此而权利受损。但这并不意味着弃建需要完善的就仅是与中低收入家庭安置相关的措施，事实上弃建之后，还需要房价调整的跟进才能真正消除弃建的综合影响。只有房价调整到一个合理的范围内，弃建才不会影响到中低收入家庭的住房梦，才不会影响到中等收入家庭的住房梦。

弃建时很多地方政府选择了购买商品房作为廉租旁，购买的目的既是扩大廉和旁的保障范围，也是消化本地的商品房存量，这样的购买可能实现双赢，但也可能导致商品旁价格的居高不下，此时那些只能靠市场来解决住房问题的中等收入家庭难免受到影响。所以，弃建经济适用房需要房价调整的并行，只有让房价维持在一个合理的程度，弃建的效果才能真正体现。(《南方都市报》乾羽)

廉租房取代经济适用房不现实

众所周知，经济适用房和廉租房是未来三年房地产行业的重点建设领域。根据住房和城乡建设部的最新规划。9000亿元资金要投向住房保障领域，会提供400万套经济适用房、200万套廉租房，以及对农林矿区棚户进行改造等。这些计划的执行无疑需要一个稳定的制度环境。

廉租房单独承担住房保障任务不符合国情。中国内地国土面积辽阔，居住文化深入人心，同时租房制度建设不完善，廉租房不太可能单独成为解决居民居住问题的完全之策。

另外，廉租房不能解决居民长久的居住需求。目前廉租房的建设标准是50平方米每套，对于一户家庭而言，这是最低的需求，并不能充分满足居民更加自由个性的居住要求。并且由于存在收入方面的标准，如果收入超过了居住廉租房的标准。按规定就要退出廉租房去购买产权房。这中间实际上会存在很多漏洞。可能造成所谓的夹心层住房问题，廉租房和商品房之间无法实现“无缝连接”。这个中间层就需要经济适用房来填补。

因此，用廉租房全面取代经济适用房承担住房保障任务不太现实，经济适用房在今后仍将继续发挥重要作用。(《第一财经日报》回建强)

保障房三年指标落实经适房建设要适度

国务院办公厅已下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，可以视作对该会议出台的“国三条”政策的具体落实。

与“国三条”相比，《意见》中增添了一些更为细化的指标。在经济适用房方面，从2009到2011的三年之间里，全国要平均每年新增130万套经济适用住房。这也说明了政府当前依然将经适房作为保障性住房的一个重要组成部分，目前尚无“并轨”的意愿。

“一些发达国家在总结经验教训时，认为当时确定的保障性范围有些大了，给政府造成了过大的财政压力。”中国自身需要考虑到这些长远的风险和可能引发的问题，政府应该鼓励扩大经适房建设的规模，但一定要适度。

按照2007年三部委发布的《经济适用住房管理办法》，经适房单套的建筑面积应该控制在60平方米左右。据此计算，从2009年开始的三年内，中国每年建设的经适住房总量应当在7800万平方米左右。

(《第一财经日报》刘展超)