房地产三新政的落脚点在民生

易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员。作为一位经济学家，他对整个经济领域的关注都是敏锐而深刻的，从本期开始我们与宪容一起话经济。

2008年年底国务院常务会议公告表示，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。由此出台了促进房地产市场健康稳定发展的三项政策(以下简称为“三新政”)。

■ 何谓房地产“三新政”

一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

二是进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

■ 如何理解房地产“三新政”

对房地产“三新政”，目前市场一般把它理解为仅是“决定取消改善性住房的第二套贷款限制，并减轻住房转让环节的营业税负，以进一步鼓励普通商品住房消费。同时，引导房地产开发企业积极应对市场变化，支持合理融资需求。”也就是说，房地产三新政，仅是二套住房政策放开，房地产流转环节的营业税减少及增加房地产企业融资渠道。

实际上，房地产“三新政”的含义要比这丰富得多，广泛得多。

一是强调要坚持住房市场化基本方向，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费。要保证国内房地产市场健康稳定的发展，就必须坚持房地产市场化的方向，而不是政府干预太多，更不是把国内房地产市场变成完全是政府为主导的市场，因此，最近无论地方政府托市行为，还是地方政府干扰市场的行为，都与房地产市场化方向背道而驰的。比如，有些地方政府一看到当地的房地产市场价格下跌了，看到房地产价格下跌导致当地的土地财政减少了、GDP下降了，就采取各种各样的托市政策，总是以为通过地方政府的托市来保房价，通过保房价来保证地方土地财政不减少及房地产暴利模式不改变。甚至于一些地方政府采取直接干预企业定价的方式来干预市场，这是完全违背房地产市场化原则的做法（企业对产品有完全的定价权），这样做只会扰乱市场，只会让房地产市场更加衰退与萎缩。可以说，在公告中，重申坚持房地产市场化的方向，基本的意义就在这里，就是要纠正目前房地产市场一些完全违背市场法则的东西，就是要改变目前地方政府的一些非市场化行为。

二是要保证中国房地产健康稳定的发展，就是要把国内房地产市场发展落实在民生上，落实在住房的消费性上。正如2008年经济工作会议所指出的，房地产的支柱性是与全体居民住房条件的改善性及居民住房的消费性结合在一起。这是未来国内房地产市场发展的基点。也是房地产新政的真实意义所在。

对于居民住房条件的改善性与居民住房的消费性，在这次会议上强调得十分清楚。在新政第一项，就是在全面落实安居工程，通过廉租屋等保障性住房的方式来解决城市低收入居民的基本的居住条件问题。按照中央政府的安排，3年内保障性住房建设要达近1000万户，涉及城市居民人口近3000万。如果以目前城市人口为6亿左右计算，其覆盖率为5%左右。如果加上经济适用房这种保障性住房，比如政府计划两年内投入9000亿建设保障性住房。按照这样的安排，保障性住房的城市人口覆盖率大概在10%，绝大多数城市居民的住房条件还得通过商品房的消费性来解决。

可以说，无论取消改善性住房的第二套贷款限制，还是减轻住房转让环节的营业税负，再加央行利率水平下降等，都在于如何来帮助城市居民减轻购买住房负担进入房地产市场。但是，这里放开第二套住房的限制不是重新回到2007年359号文件之前的房地产信贷政策上，更不是房地产开发商特别是所谓的房地产行业组织要求第二套住房放开建议的胜利。表面上看，这些房地产行业组织在制造各种概念与名词，希望中央政府的房地产政策重新回到2007年的房地产市场，希望借助保证经济增长及扩大内需来保持房地产行业的暴利模式。但这种愿望只能落空，只要中央政府坚持房地产是居民居住条件的改善性及住房的消费性，那么所谓的“改善性住房”，所谓的第二套住房的放开都不可能回到以投资为主导的第二套住房的政策上。

减轻住房转让环节的营业税负，这是活跃房地产二手市场的有利政策。在目前这种房地产的价格以投资为主导的价格向以消费为主导的价格转移的情况下，早些进入房地产投资的居民，会通过这种税收优惠政策让手上的住房尽早脱手。因为，这些人在股市上投资的损失早就让他们焦头烂额了，而一年来房地产市场出现周期性调整，也让他们房地产投资面临困境。而最近的房地产政策，中央政府对房地产的消费性十分明确，未来房地产市场的投资性前景肯定不会太好。在这种情况下，房地产投资者考虑的更多是如何让手中住房脱手，以便减轻房地产投资可能面对的风险与损失。因此，减轻住房流转环节中的营业税收，应该是这些房地产投资者出逃的一个机会，否则，就如股市那样，等严重套牢时，想逃也逃不了。当大量二手房涌入市场时，一定会严重冲击一手房市场，进一步造成一手房市场价格回归的压力，而不是有人所假想的那样，二手房市场一活跃，这些投资者卖掉手中房后再进入一手房市场。因为，就目前的房地产市场来看，不仅在于房地产开发商手中持有住房的空置率高，而且也在于居民手中持有住房空置率高。

三是强调房地产开发企业应积极应对市场变化，促进商品住房销售。目前房地产市场已经发生了根本性的变化，房地产市场已经由以投资为主导的市场改变为以消费为主导的市场，而两个市场价格定位及价格水平是根本不同的，因此房地产开发企业并不是等政府出台什么政策来保证以投资为主导的价格水平不改变，而是要积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。如果房地产开发商能够适应这种市场的变化，生产中低价位及中小套型的住房，那么就能够得到商业银行的金融支持，否则房地产企业的融资问题只能越来越困难。也就是说，房地产市场价格回归理性是必然，房地产开发企业要认真面对。

“三新政”内容很多，但政策的含义十分明确，即房地产的民生性与消费性是房地产健康稳定发展的基础，有人想借助新政策来重新吹大房地产泡沫可能性不会太大。而房地产市场要得以发展，就得让房地产市场由投资为主导的市场向消费为主导的市场转移，而在这转移过程中，房地产价格回归理性是根本所在。只有在此基础上，房地产内需扩大才能够产生效果，否则，中央政府出台房地产的优惠政策所产生的效果十分有限。中央在特别时期出台这些政策目的有一些特殊意义，但并没有改变房地产发展的民生性宗旨，而是进一步强化了这一宗旨。