你正被谁误导?

常 新

在地产界或任何一个热点领域，观点纷呈之际总有人告诫你：不要被那些别有用心的人误导。然而，中国投资者、消费者的悲哀在于：这么多惊人言论，究竟该听谁的?

就在中国房地产市场处于风雨飘摇中时，有多家媒体报道称，外资投行一边唱多一边积极出货。这让人们产生丰富联想，也许这就是楼市交易“量跌价升”的原因。

看多还是看空?

在房地产领域，一些机构专家的言行，在某种程度上，可能或多或少地存在着其商业利益等目的。

《东方早报》报道文章指出：由于业绩惊人，上半年，外资投行开始大肆看多中国地产股。尽管中国房地产并没有真正走出调整周期，但一些外资们一直在舆论上唱多中国房地产。有的甚至不排除是说谎的可能。

尽管多家媒体对此表示认同，并列举了大量数据，但事实上，外资投行正在频繁调高对中国经济增长的预期。

野村证券首席经济学家孙明春在最近一期《中国概述》的报告中再次调高对中国经济增长的预期，他将2009年的GDP增长预期从8.1％上调至8.5％，2010年GDP增长从10.0％上调至10.5％。

孙明春认为，随着房地产市场的复苏，中国房地产开发投资增长率将会进一步上升，将推动2009年下半年和2010年的投资增长，瑞银的汪涛有类似的看法，她认为目前中国房地产行业复苏才刚刚开始，在2010年全年经济增长都将从中获益。

野村的行为不是一家外资投行的单独行动，亚洲开发银行在9月22日公布的《2009年亚洲发展展望》中对2009年中国经济增长的预期从3月份的7％上调至8.2％，瑞士联合银行集团(瑞银集团)高级中国经济学家汪涛在最新一期报告中预计2009年3季度GDP同比增速接近9％，4季度接近10％。高盛预言今年中国经济增速有望达到9.4％，汇丰中国预计中国GDP增速在4季度接近10％。

随着中国经济数据不断好转，外资投行上调中国增长的频率也在加快，自6月底摩根大通将2009年GDP增幅从7.2％上调至7.8％后，之后一个月又从7.8％修正至8.4％。

与此同时，名义城镇固定资产投资年同比增幅达到33.0％，其中8月份房地产开发投资增长率从7月份的19.6％骤升34.6％，同时8月份外商直接投资流入量首次出现增长，这表明私人部门投资开始好转。

热钱继续进军地产

据相关资料显示，2008年房地产行业资金缺口高达7100亿元人民币，相当于行业最高峰的2007年新增房产中长期贷款的两倍，平均每家内资开发商资金缺口达1201万元人民币，相当于2007年年销售收入的24％。虽然2009年资金缺口预测有可能缩窄。但如果行业的成交量不能够回暖，那么会有更多曾经高价购地的企业将面临付清土地出让金压力。

在面临生死大限之时，更多的房地产企业开始不惜代价向PE基金进行融资。挤掉一部分泡沫以后的房企，又成了砧板上的肥肉，这对于境外资本而言却成为难得的机遇。

事实证明，外资PE已经开始大举涌入中国，意图“抄底”中国房地产市场。尽管央行和商务部早有针对外国人购房的限制规定，但是外资PE也有足够的应对手法。

据不完全统计，有数家海外投资机构自2003年开始进入中国的房地产市场，四处出手收罗优质项目，购入金额在350亿元人民币以上。市场人士估计，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍，估计总市值在1000亿元人民币左右。

从长三角地区来看，上海、杭州、宁波、南京等都是经济的前列城市，也一直以来是投资商和个人投资者的首选城市，但随着一线城市(这里所指的一线城市是根据投资潜力分类，为非官方分类方式)的投资成本加大、竞争激烈等原因，一些投资商们已经将目光转向了二三线城市，以下是两个例子：

前不久，位于苏州的印象城购物中心开业，这是继郑州印象城和去年率先入市的常熟印象城后，大摩与合作伙伴在二线城市开张的第三个商业地产项目。

2006年，摩根士丹利旗下房产基金联合美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团和深国投商用置业有限公司建立了合资公司，专门在中国二线重点城市投资建设大型连锁购物中心，项目统一命名为“印象城”。

另外，沃尔玛、宜家、迪卡依等大型零售商纷纷把二三线城市作为国内市场拓展重点，二三线城市的商业潜力日益凸显，成为商业发展的热点地块。

市场不应盲从舆论

中国房地产市场，客观上具有明显的政策性、消息不对称、容易被舆论引导、容易产生恐慌等特点，这甚至可说是中国房地产所客观存在的软肋。

专家学者们虽然有所质疑却不得不依赖的房地产统计数据，如果真的被注入水分，如果不能客观反映房地产市场的真实情况，那么，不但客观上可能在助长外资和国内投资者的房地产投资、投机行为，而且可能给市场造成误导，给开发商、消费者的判断、决策造成误导。

尤其是，如果投资者，利用中国房地产特点，利用明知道可能失真的统计数据，出于商业等目的而言行不一，通过机构报告、专家观点等途径说谎，人为营造房地产市场舆论，改变房地产预期，甚至直接影响到房价走势，那么，就很难说一定不会影响到整个行业利益了，就很难说一定不会影响到国家利益了。

因此，市场各方，要客观地看待统计数据，理性地依据数据来做判断决策，而不应盲从于一些机构的研究报告等舆论，也不应盲从于外资舆论。不管是其机构发布的研究报告，或是其专家发布的预测观点。

问题是，不“盲从”开发商，不“盲从”机构，不“盲从”专家，那市场到底该信谁呢?