楼市“假摔”?

孟山戎

对最新统计的楼市交易量大挫该如何解读?

从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”；以往需要两三年走过的“路”，楼市仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”，房价也上演了“撑竿跳”。房地产的纷乱程度不亚于正在热播的《风声》大戏。在关键的敏感季，无论是开发商、中介还是购房人，都在屏气凝神地观望，地产走势风向往哪儿吹?

金七银八铜九铁十

这一个月是技术困惑期，从年初开始持续半年的价量齐升，到跟下七折八折无人问津，房地产的走势开始似乎又在预演两年前的疯狂一幕。

今年1月末开始，受传统农历新年的节日效应，以及国内外经济形势的不明朗的影响，楼市新年开局不利，“量价齐跌”成了新年的第一个关键词。以北京为例，中原地产统计显示，1月的商品房销售均价仅为10085元／平方米，同比下降29.36％，环比下降20.98％。正是在浓厚危机下，北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷出台各种政策以期改变颓势。

进入3月，楼市出现转机，在房价下调和刚性需求释放，以及各种利好消息的刺激下，楼市开始出现“小阳春”，当时还引发了“楼市‘春暖暖几何?”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升。在短短不到半年的时间，“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词，尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升，更是引起业内外一片惊呼。

与此同时，房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0％，环比上涨0.9％。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。

“量价飙升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地热情，特别是6月份以来，土地成交市场—改北京—枝独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新，一批天价地王涌现。

业内人士指出，开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应，进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中—个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松，大额的信贷支持，大大地缓解了资金压力，开发商不再急于销售产品缓解资金困境，所以他们才敢于提价销售。

7月份，房价的牛市行情仍在继续，但成交量疲态已开始显露，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。“价涨量缩”似乎又成了楼市的主题词。8月，成交量下滑的态势并未出现改观。2009年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12％，按照降幅依次是，深圳—23％；杭州—22％、北京—14％、成都—14％、重庆—9％，武汉—8％、广州—7％、上海—5％、天津—3％。

10月份，一线城市似乎已经走到全面回调的边缘，尤其国庆黄金周期间，国内各大城市成交惨淡，其中广州新建商品住宅成交量下滑42.17％，同样颓势明显的还有上海、北京。

根据美联地产的统计数据显示：10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套，其中住宅为1850套，同比9月上旬总成交量11530套及11102套，下降了83％左右，10月上旬的总成交量甚至不如9月2日一天的成交量。另外，其他城市的成交情况也显示，十一之后，全国重点城市楼市大多表现低迷，成交持续显露疲态，部分城市的价格逐渐出现松动。

房价涨不动了

在楼市森林中，感受着市场真实需求的中介被认为是“嗅觉最灵敏的猎犬”。而这其中，亲身与房主、客户打交道的经纪人又是走在最前面的那一只。

“现在房价真有点儿虚高，涨不动了。”一家中介机构富力城店的小孟说。据小孟介绍：“从8月份开始，富力城一套普通二居，报价就一直在每平方米25000元左右，没有涨，而且还回调了一些，7月底最火时。报价26000元、27000元的都有，而在年初时，只有18000元左右。”

“另外，我们现在约客户也挺难的，您有时间可以到各个门店看看，以前忙得团团转的经纪人，现在闲得很，进店的人很少，不夸张地说，看见门口有人往店里看一眼，店里都有经纪人追出去。”根据现在的情况，小孟预测，以往富力城这片。每月能成交七八十套房，这几个月，能成交50套就不错了，而且房主还得把价格降降。另外，根据小盂提供的信息，现在，银行对贷款已经收紧了，不像年初那么好贷了，同时。他们公司已经接到最新精神，两年以上房源免5.5％的营业税，要恢复到5年以上才能免了。这样，明年的市场也不好说了。

“年初以来，全国楼市快速回暖，出现短期内房价背离社会普遍承受能力的局面。因此房地产市场迎来回调只是早晚的事。”一位资深房地产专家称。近日，知名地产人士易宪容又发表了“房地产市场或进入新的收缩周期”的6条“铁证”。

楼市在“假摔”?

“尽管如此，从国家经济的复苏脚步，再到房地产行业的发展潜力来看，目前的成交量低迷只是暂时的，明年房价仍将呈现上涨态势。”对于刚刚出现的楼市低迷，香港太平洋国际集团投资公司首席执行官贾卧龙提出了“楼市假摔说”，并预测明年房价继续涨，这个观点得到不少房地产业内同行的支持。就连地产大腕任志强都称：“拐点”不过是媒体的忽悠。

在分析得出“楼市暂时‘假摔，明年继续看好”这个结论的原因时，贾卧龙说。首先，中国经济复苏带动房价上涨。从目前来看，房地产市场和股票市场都基本上扛住了金融危机对其的打压，风险也逐步得以释放。国家对于房地产市场的调控也不会有较大的下行压力，只要开发商能够将心态调整好，看清形势，房价则很难有下降的空间，反而会随着中国经济的复苏而继续上涨。其次，国企做地王促使民企涨房价。今年的“地王”很多都被国企争夺，这也反映出高层对于房地产市场的信心是十分强烈的。再次，资本市场的成熟推动房价上涨。随着创业板的推出、民间融资制度的完善，都给开发商更加宽松的资金环境，推动房价继续上涨。所以，房地产市场的成交量低迷是一个短暂的情况，在各种情况的推动和促使下，明年房价依然会有所表现。

任志强在回答“销售开始下降，楼市是否又面临着新的拐点?”等问题时强调，从数据上看，目前，即使销售环比不再增长，全年的销售总量也会超过历史最高水平的2007年。同时，与去年同期相比的情况充分说明这个市场保持着良性的增长，没有理由去怀疑楼市会在中国整体经济好转中恶化。

专家：不可能大幅下调

对于贾卧龙的这个观点，全国工商联房地产商会理事陈宝存也强调：“事物的实际发展是不会按个人主观愿望发展的，不要一味指望房价大幅下降。地价决定了房价不可能大幅下调。如果价格对自己来说是合适的，我认为目前是自住型购房者出手的好时机。”

中国社会科学院学部委员、数量经济与技术经济研究所所长汪同三也表达了类似的看法。汪同三说，不管中国总体经济形势怎样，房价出现明显价格上涨的可能性不大。由于前几年房价上涨过快，已经超过了多数居民的承受能力，已经脱离了它的最广大的需求面，所以房价应该有适度的回调。“但是，我们既不希望房价有明显的反弹，也不希望由于房价的过快跌落，引起宏观经济的跌落。这样既有利于我们保持房地产市场的稳定，也有利于房地产对多数居民提供必要的住房条件。”

房地产的纷乱程度不亚于正在热播的《风声》大戏。在关键的敏感季，无论是开发商、中介还是购房人，都在屏气凝神地观望，地产走势风向往哪儿吹?