我国住房抵押贷款证券化风险防范

刘东坡　刘　艳

提要个人住房抵押贷款证券化是一种新的金融工具，对商业银行发展和金融市场完善等具有积极的作用，也符合市场经济发展规律。但是，住房抵押贷款证券化的实施，涉及发放贷款银行、特设目的机构(SPV)、证券发行机构、信用担保机构等中间机构以及投资者等多个当事人，具有很大的风险性。本文从住房抵押贷款证券化的概念入手，重点分析提前偿付风险、利率风险和信用风险，并提出相应的风险防范措施。

关键词：住房抵押贷款；MBS；证券化

中图分类号：F830.5文献标识码：A

一、住房抵押贷款证券化的概念

住房抵押贷款证券化（简称MBS）是资产证券化的一种，它是指银行等金融机构在具备一定条件时将经营个人住房抵押业务所拥有的抵押债权转让给一家特设目的机构（SPV），由该机构（SPV）按照一定的标准进行组合包装，然后分割成小单位的有价证券，以其所形成的现金流作为偿付基础，在资本市场上向公众或证券投资者公开发售，以实现进一步融通资金的过程。住房抵押贷款证券化改变了“贷款—回收—再贷款”这一传统银行信贷模式，构建了“贷款—抵押债权出售—再贷款”的新型运作模式，是银行等金融机构增加资本流动性，分散风险的重要工具之一，也是改善资本结构，提高资本充足率的有效手段。

二、住房抵押贷款证券化风险分析的意义

随着我国金融市场的不断完善，住房抵押贷款证券化正成为我国商业银行的现实选择和必由之路。但是，住房抵押贷款证券化的实施是一把锋利的“双刃剑”。从积极作用来看，住房抵押贷款证券化不仅能够提高商业银行的盈利能力、降低经营风险、改善资产负债结构，而且还能有效拓展房地产业的资金来源，增加金融市场的投资品种，对我国的金融改革具有重要意义。但是，从另一方面来看，住房抵押贷款证券化的实施，涉及发放贷款银行、特设目的机构（SPV）、证券发行机构、信用担保机构等中间机构以及投资者等多个当事人，从而将传统的贷款功能分散给多个有限责任的承受者，这就使住房抵押贷款证券化的风险呈现出连续性和复杂性，一旦某个环节发生问题，就有可能影响这个金融系统的稳定性。因此，在大规模房贷证券化实施之前，对各种可能出现的风险因素逐一进行分析，对防范和分散金融风险，化解房地产泡沫现象，促进住房抵押贷款证券化在我国境内的顺利进行具有一定的现实意义。

三、我国住房抵押贷款证券化风险分析

住房抵押贷款证券化是一项庞大的系统工程，涉及到多个参与主体和复杂的流程构造，从而可能面临由诸多不确定性因素引发的风险。要想全面地对住房抵押贷款证券化进行分析难度较大，但从住房抵押贷款证券化方案设计的角度考虑，证券化风险主要表现为证券化运作过程中所面临的提前偿付风险、利率风险（市场风险）和信用风险。

1、提前偿付风险。提前偿付是指借款人在贷款到期日之前不受惩罚的先行偿付部分或全部的贷款。由于提前偿付，证券发行人难以为这笔未预料到的现金及时找到合适的投资渠道，或即使找到了新的投资渠道，但这项投资可能与原来的投资收益不同，结果使得贷款组合的现金流入量不匹配或不平衡，因而形成再投资风险。因此，借款人的提前偿付首先带来基础资产现金流量的不确定性，然后通过住房抵押贷款证券化结构，影响到抵押贷款证券投资者所获得的现金流量的不确定性。它一方面影响了贷款人的贷款收益率或者影响了借款人的借款成本；另一方面也影响了债券发行人和投资者的利益和成本。

2、利率风险。利率风险，也称市场风险，是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。住房抵押贷款债券一般是以固定息票的形式发行的。由于贷款组合的利率是浮动的，若贷款利率下调，则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的风险。因此，利率风险是住房抵押贷款证券化交易中，最难以规避与管理的一种基本风险。具体包括三层含义：一是利率变化会导致抵押贷款证券价格发生变化，从而影响投资者获利的大小；二是利率变化会导致抵押贷款证券利息收入再投资收益率的变化；三是利率变化会导致抵押贷款证券本金流量发生变化，进而给投资者的收益带来影响。

3、信用风险。信用风险是指住房抵押贷款的借款人因某种原因未按时支付或者停止支付贷款合同约定的现金流，由此产生不利于投资者的风险。它包括有关债务人根本不支付，或者不按时支付，或者支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。借款人延迟支付本息或停止履行合同条款，导致发行机构无法按时支付投资者的本息，直接影响投资者投资收益的实现，降低证券的信用等级，增加投资风险产生。而当证券的违约风险高时，按照收益与风险对应原则，发行机构必须向投资者支付较高的违约风险溢价，从而增大融资成本，进而影响MBS的实施和推进。

四、住房抵押贷款证券化风险防范

1、提前偿付行为的风险防范。由于提前偿付主要是经济环境变化后个人风险偏好选择的结果。经济环境的不确定性和人的有限理性，使我们不可能完全认识和把握提前偿付行为的变化规律，也不可能完全消除提前偿付风险。因此，抵押支持证券的发行人防范提前偿付风险的有效途径是通过建立风险转嫁机制，尽量减少自身承担的风险。

（1）增加再筹资成本。对由于市场利率的变化而产生的再融资倾向，可以采用增加提前还款的违约费用成本而使借款人的再融资成本增加，变得无利可图或者是获利很少。但是，这种违约条件应事先在贷款合同中说明。

（2）设计住房抵押贷款证券产品组合来防范风险。由于不同的投资者对提前偿付风险的承受能力不同，因此可以发放多个层次的住房抵押贷款证券，而各个层次的债券获得本金和利息受提前偿付的影响不同。例如，抵押担保证券将本息支付分为几档，任何一档的投资者在其本金得到偿付之前都可定期获得利息，而本金的支付则逐档依次进行。各档证券的偿付期限是不同的：期限越短，风险越小，收益也就越小；期限越长，风险越大，潜在的收益也就越大。

2、利率风险的防范。利率风险在我国既影响商业银行转让住房抵押贷款的积极性，又影响投资者持有MBS的积极性。为此，我国MBS市场的深化过程中，利率风险的回避十分重要。首先，优化商业银行的利率结构，给予利率主体——商业银行一定的自主权，让商业银行根据市场规律灵活地运用资金，合理确立证券化结构。其次，构架合理的债券利率结构，具体包括两个方面：一是建立合理的基准利率，使资本市场债券定价有公认的参考标准；二是进行利率机制改革。如在商业银行与证券发行公司之间签订利率互换协议；发行浮动利率债券，使债券利率与贷款利率相一致，以消减由于利率波动给贷款银行、SPV、担保机构，乃至债券投资者带来的不利影响。此外，还可以根据债券发行市场的需求状况，发行多档次债券以满足各种投资者的需求；证券发行法也可以利用先进的运算手段和数学工具，对贷款与债券的现金流进行优化匹配，尽量利用既定的利差空间实现保本微利。

3、信用风险的防范。信用风险主要来自抵押贷款一级市场，即抵押贷款的发放环节。控制该种风险，可通过证券产品的信用增级和完善个人信用体系两个方面来共同防范。两种防范措施所控制的阶段不同，前者是属于事后控制，后者是从源头上加以防范。

（1）证券产品的信用增级。信用增级是为投资者提供信用保护，减少违约风险的一种重要手段。通过信用增级，可以保证按时、足额的支付投资者的利息和本金，它是防范信用风险的有效手段。信用增级按其来源不同可分为内部信用增级和外部信用增级。前者是通过证券化结构的内部调整，将现金流重新分配，使债券达到所需的信用级别，主要有发行优先和次级债券，进行超额抵押担保，设立超额利差账户和现金储备账户等；后者主要通过金融担保或保险来实现，主要有政府信用担保和商业保险担保两种形式，而由政府或准政府机构担保的证券在市场上占有较大比重。

（2）建立和完善个人信用评估体系。导致借款人信用风险的一个重要原因就是借款人在传统消费观念影响下，信用消费意识淡薄，往往在经济利益驱使下，不惜牺牲个人信用，这也是我国当前没有建立个人信用制度，导致个人信用不高，只能靠道德约束而没有经济利益和法律责任约束的必然结果。随着我国居民消费观念的变化和计算机网络技术的广泛应用，我国已具备了建立和完善个人信用评估体系的条件。具体包括以下几点：首先，建立全国性的信用档案系统。各商业银行应利用信息技术建立基于贷款层面的数据库，把个人信用记录集中起来，具体包括借款者的信用记录、工作收入、家庭成员状况、财产情况、以往每笔贷款偿付情况和国民经济状况等，同时加强互联网建设，使数据库资源共享。这样，商业银行在发放贷款时，可以比较容易地审查借款人是否有可靠的资金来源，是否存在先期债务、抵押物等情况，并通过审查借款人的“还贷与收入比率”、“贷款与房价比率”以及可支配收入等指标来分析其偿付能力，做到严格的信用审核。其次，发放贷款的商业银行应建立个人贷款信用评价模型。影响借款人信用水平的因素很多，应将这些因素按重要性给定权重，将其放入信用评级评价模型中，用以分析借款人违约的概率和信用总分。该评价模型有利于银行较为客观地判断借款人的信用度，针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件，从而有效地降低银行信用风险。

（作者单位：1.合肥工业大学人文经济学院；2.安徽建筑工业学院）

参考文献：

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[2]李夏.我国住房抵押贷款证券化探讨，现代商贸工业[J].2008.11.

[3]谷冬青.住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析，商业现代化[J].2007.6.

[4]潘鹏，刘朝马.我国住房抵押贷款的风险与防范，当代经济[J].2006.11.