破解中国房地产困境 房地产结构该怎么调

靳　茂

房地产作为未来中国经济的一大消费热点，对中国经济的平稳较快发展有着十分重要的作用。遗憾的是，由于种种原因，房地产业陷入了这样的困境：一方面，房地产价格的飞涨，老百姓买不起房，无论怎么提高居民收入增长速度也跟不上房价上涨的速度；另一方面，习惯了畸高利润的地产商们不愿降低房价，而呼吁政府维持高房价救房企。近日一些地方政府出台政策要处罚降价销售的房地产企业，则把这种地方政府、房企、银行和老百姓之间的利益矛盾关系赤裸裸地展现在公众面前。

毋庸置疑，目前各地房价还是较高，老百姓买不起房是市场低迷的主因。刺激消费、改善民生的唯一办法是降低房地产价格，但是如果房价降得过快过低将造成两个后果。第一，极大地压缩开发商的利润空间，使得开发商投资开发的积极性降低，从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓；第二，可能导致大量房地产企业破产，进而累及银行业。因此，上述后果所涉及的利益主体——地方政府、房地产企业和金融企业，对降房价都不积极，而恰恰是这些利益主体对于房地产市场的发展拥有更多的发言权和主导权。

如何破解目前中国房地产的困境呢?唯有调整结构和改革模式是唯一出路。

应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合起来，加大保障性住房的供给。香港地区和新加坡的保障性住房比例分别达到了50％和84％，而近期全国各地公布的2008年住房建设计划中的保障性住房比例各地有较大差异，但大多数在10％～20％之间。其中，兰州市保障性住房比例相对较高，占总量的38.74％，而合肥市仅占到总量的1.16％。未来要学习借鉴香港地区和新加坡的经验，积极推进社会保障住宅体系的大规模建设，大幅度增加保障性住房比例，同时要加快完善全国统一的保障性住房配售条件、轮候、流转，管理等方面制度规范，杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。

还应该把促进房地产繁荣与改革中央与地方财税体制和改革房地产开发模式紧密结合起来。一方面要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方留成税收，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状；另一方面要着手改革现有的房地产开发模式，比如可以采取“政府出地，开发商建房”。政府提供成熟土地，并按“代建制”即建设主体招投标的模式实行各类房屋的建设，地产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。另外，在现行的模式下，最近国内一些地方采取限定地价和限定房价的房地产招标开发模式也值得推广。