关于增加保障性住房投资的若干建议

李　扬　尹中立

为了应对全球金融危机，国务院果断出台了一系列刺激经济的方案，在刺激经济的十条举措中，增加保障性住房投资放在首要位置，这不仅表明房地产行业在经济增长中的支柱产业地位，而且体现了中央以民生为本的思路，充分考虑了短期经济增长与长期结构优化之间的关系。为了更好地贯彻中央的精神，在操作层面我们提出如下建议：

一、建议中央财政设立住房保障专项基金

目前，地方政府对土地财政的依赖程度相当高，而保障性住房投资不能增加地方财政收入，因此，地方政府投资保障性住房的积极性不足。2009年的地方财政收入增长将放慢，土地出让收入也将比2007年大幅度减少，在此背景下地方政府对于保障性住房投资的积极性会更低。

因此，中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资给予贴息或转移支付，以调动地方政府在增加保障性住房方面的投资积极性。

二、增加保障性住房投资与存量商品住房投资的矛盾

当前，商品住房的存量投资相当大，按照在建工程的面积计算约20亿平方米，总投资约5万亿元人民币，2008年商品住房的销售比2007年明显减少，开发商资金周转出现明显紧张，增加保障性住房投资将使商品住房的销售更加困难。目前，政府可通过逆向拍卖的方式购买存量商品住房。

所谓逆向拍卖是指政府给出一定区域房地产价格的指导价，让开发商参与竞拍，价低者卖给政府，政府将其用于保障用房，卖（或租）给中低收入群体。

根据我们初步测算，在北京、上海等城市，现在已经建成的商品住房都是3年前买的土地，有较大的降价空间，在2007年底的价格基础上降价40%左右开发商并不会亏损。如果按照开发商成本价格逆向拍卖一部分商品住房，其价格与经济适用房相当接近，政府可以直接将这些房子作为经济适用房出售给符合条件的居民。此举可以缓解开发商的资金紧张局面，还可以减少政府建房的时间及人力成本。

逆向回购商品住房的关键是操作程序上需要确保“公开、公平、公正”，防止暗箱操作。

三、保障性住房在分配过程中存在突出问题，政府对低收入群体的政策优惠有可能被高收入者侵占

目前的经济适用房政策在运行过程中出现很多弊端，其关键在于管理及分配上存在问题。可通过两条途径解决这些问题，一是严格限制经济适用房的单位户型面积，可以控制在一定范围内（如50平方米左右）；二是对保障性住房采取封闭式运行，禁止在二级市场自由买卖经济适用房。购买经济适用房的居民，其收入水平提高

后，允许将经济适用房卖给政府，由政府按照适当的价格回购。

四、将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上，让30%左右的低收入群体享受政府的政策

优惠

自2007年国务院24号文件出台之后，各地都不同程度地扩大保障性住房的覆盖范围，但目前的覆盖范围还是太小，存在“夹心层”。目前尤其要关注刚刚走出校门的大学生的住房保障问题，很多农村出身的大学生是依靠助学贷款完成学业的，在步入工作岗位之初即有还贷的压力，根本无力自行解决住房问题。解决这些大学生的住房问题不仅有助于构建社会主义和谐社会，而且有助于缩小城乡收入差别，提高我国城市化和工业化的进程。

五、优先保障廉租房投资

在我国的住房保障体系中，主要包括经济适用房和廉租房。从运行效果看，廉租房效果比经济适用房要好，经济适用房往往成为寻租的对象。从国外的经验看，住房自有率最高的只有70%（2006年的美国），政府对低收入者提供的住房保障主要是提供廉租房。

但我国廉租房的资金来源非常有限，主要从公积金收益中提取，截止到2007年底我国投资到廉租房的资金累计不到100亿元人民币。今后，应加大对廉租房的投资力度。

（李扬系中国社科院金融所所长，尹中立系中国社科院金融所副研究员）