抓住机遇 打破困局 促进住宅产业和谐健康发展

郝益东

解决人民群众的住房问题，一直是党中央、国务院关心的一个具有民生和经济双重意义的重大问题。近几年国家出台的关于规范房地产业的文件都是以“住房”为出发点和落脚点。2007年国务院召开了在历史上属于首次的住房工作会议，正式使用了“住宅产业”这个词。当前社会上热议的“楼市”问题，实际所指都在住宅产业(或住宅业)范围之内。住房建设部在进行机构改革后，也进一步突出了住房管理的职能。世界上各国政府所关注的都是住宅业(housing)，而普通的房地产业(real es-tate)都是由市场自由调控的，政府很少进行直接干预。因此，讨论“住宅产业”比宽泛的房地产业更容易把当前我国面临的住房问题理清楚，以便于利用当前已经具备的各种有利条件迅速提高广大人民群众的住房水平。

一、认清形势，增强信心。抓住住宅业发展的历史机遇

中华民族历来追求安居乐业，但是真正能够实现住房梦是在改革开放以后，特别是经过十几年的住房制度改革与住宅业发展，我国总体上进入了居民住房条件最好的历史时期。从世界各国解决住房问题大体要经历两个阶段，即住房严重短缺阶段和住房改善阶段的角度来看，目前，我国城乡居民住房严重短缺已成为局部现象，人均住房面积和住房自有率都不算低，但住房的成套性、适用性、安全性比较差，部分低收入家庭住房困难的问题突出。因此，目前住房形势正处于从严重短缺转向力求改善提高的阶段。与其他发展中国家比，我国居民的住房条件总体上是最好的：与发达国家相比，我国的住宅产业已经有基础、有能力发挥后发优势，借鉴世界各国成功的经验和失败的教训，实现持续健康发展。发达国家的住房保障制度都是应对经济萧条、战后重建、自然灾害与社会动荡等极端不利的外部环境被迫建立起来的，但是我国是在顺境中，在经济社会发展又好又快的情况下主动提出了实现群众住有所居的历史任务。住宅产业实现大发展正逢其时。

当前，中央把保障性的安居工程作为扩大内需的首选，标志着住宅产业发展新的历史机遇已经到来。我国住宅产业发展具有前所未有的有利条件。一是政治思想条件。党的十七大报告把“住有所居”作为工作纲领，提到各级领导的重要工作议事日程。二是制度保障条件。经过30年的改革开放，适合国情的住房制度已经基本建立，住宅产业的发展有法可依、有章可循。三是社会条件。经过多年实践和探索，一些难点、热点问题逐步显露和解决。特别是近年来的市场起伏有利于人们进一步找准问题，认清形势，统一思想。今年以来，全国有不少城市纷纷出台了“救楼市”的政策和措施，有些城市已经收到实效。比如，长沙市把对经济适用房的支持由“暗补”改为“明补”，为政府职能利用市场机制提供了新鲜经验。四是经济条件。现在市场上大量的待售房，包括已经建成的和正在建设准备销售的，为住宅产业发展提供了实物条件：国内银行大量储蓄存款难以周转利用，为加大投资，推动住宅业发展提供了资金条件：与建筑有关的原材料都处于产能过剩状态，随着国家进一步扩大内需政策的落实，必然会大大增强住房建设的物质条件。与住房“样板”国家当年所处的环境条件相比，我国住宅业发展的主动性和有利条件也是十分明显的。例如，美国从1934年成立住房管理局，每年投入大量的财政资金资助建房和购房，到现在历经70多年，住房自有率仅达到70％左右，仍有不少住房困难者和无家可归者。再如新加坡，虽然仅是几百万人口的城市国家，政府多年致力于大量投资兴建“组屋”，住房拥有率也达到很高指标，但住房功能性仍然受到社会质疑。我们只要认清自身的有利条件，趁势而为，就能够合理吸取各国的经验教训，切实解决好当前我国住宅产业面临的各种问题，圆好人民群众的“安居梦”。

二、治理乱象，自强体制，进一步规范住宅产业发展秩序

我国住宅业历经“启动难”、“发展难”之后，目前进入了解决“公平难”的关键阶段。特别是经过近几年的高速发展，深层次矛盾突显，面临着购销停滞、救市失效、运行混乱、风险加大的问题。总体上可以用“僵持”二字来概括。这种局面的形成有其客观的原因。其一，住宅产业虽经十几年的发展，但仍然还是幼雅产业，需要有一个不断完善的过程。其二，一些人为因素，尤其是理论层面的争论不休和发展实践的突飞猛进同时并行而又相互影响，增加了问题的复杂性和解决难度。

理性认识方面有些基础性问题需要尽快澄清。比如，对住宅产业的经济性和民生性如何把握和兼顾：住宅领域的“炒房”现象如何有效解决：政府职能和市场机制的关系如何理顺：如何建立合理的价格形成机制和有效的调控方法：如何进一步加强金融交持和有效防范金融风险：如何切实处理好价位功能等显性指标与质量安全等隐性标准的关系：等等。住宅问题的复杂性要求我们必须随着发展实践的进程而不断深入研究。例如在改革开放初期为了打破“福利分房”模式的束缚，人们更多关注市场化改革：而目前收入水平和住房条件的差距不断拉大的现实又要求人们更加重视民生公正问题，对政府职能提出了新的要求。因此，要及时综合各种研究成果和讨论意见。从实际情况出发，形成统一的指导思想和政策措施，用以规范和保障房地产业的正常发展。再如，对国外的模式也要认真分析，各取所长。美国的自由市场模式、欧洲的合作建房模式、新加坡的政府建房模式都各有利弊。我国作为13亿人口的大国，决不能简单地照搬套用他们的作法。

实践方面存在的问题，有些是因为制度设计本身与实际脱节：有些是因为有法不依，致使出现住房类别繁杂、运行紊乱的局面。具体表现为：一是廉租房制度到底主要“补人头”还是“补砖头”以及二者如何互相有机结合，长期议而不决，投入不足，住房管理机构难以适应工作要求。二是经济适用房的审批、建设、规划、分配、管理等环节复杂，监督管理成本高。政府对经济适用房大量减免的税费并没有真正惠及低收入者。三是商品房投机炒房和“地王”垄断导致高房价成为顽症，终至出现紧缩银根、全局僵持。商品房中的“两限房”所附着的税费流失更加严重，而且并未起到平抑房价的作用。对豪宅所超额占用公共资源则缺乏有效的治理办法，四是所谓“小产权房”的蔓延呈加剧态势。一部分不法房地产开发商利诱乡村干部。利用集体土地非法建设商品房，直接损害耕地保护的红线，目前暂时受惠的各方主体最终都没有赢家。五是农民出租房的安全隐患日益显现。因为城中村改造和城边村整治工作没有及时展开，导致私搭乱建现象越来越严重，“筒子楼”、“握手楼”等无序建设对统筹城乡规划建设形成新的障碍。六是农村建房无主管、无规划、无法可依的问题亟待解决。发达地区正在进行的农村社区建设和撒村并点实际上是农村就地城

镇化，但是在现行二元体制下，对这部分房屋无法规范，

三、完善制度，打破困局，为应对全球金融危机和解决群众住房问题做贡献

当前，国家着力扩大内需以应对全球金融危机对我国的影响，应该说住宅产业是见效最快的领域，既可以拉动投资。又可以扩大消费，而且这种消费是长久的切实有效的消费。在人民群众衣食无忧的情况下，住行必然成为物质消费的大头，大力发展住宅业顺应民意和历史潮流。但是我国住宅产业现在面临着两种出路：一种是顺势整顿乱象，推进持续健康发展：另一种就是继续僵持下去而出现大的挫折，导致一些企业倒闭，银行坏账增加，“半拉子工程”出现，群众住房目标落空。我们必须趋利避害，把住宅业作为拉动内需的龙头产业和关系民生的公共工程，在持续、协调、健康发展中切实解决住房问题，

一是进一步深化住房制度改革。要建立政府职能和市场机制有机结合的住宅产业发展体制。政府建房和市场建房要并轨运行，主要包括经济适用房由“暗补”改为“明补”：“两限房”没有可操作性，应当停止推广：廉租房要实行委托代建插建，尤其要防止集中建设形成城市“贫民区”，影响社会稳定。

二是统一目标，合力应对。面对困难和矛盾，只有把各方面的目标统一兼顾起来，才能形成合力，和谐发展。要在中央扩大内需、增加就业、改善民生的总目标下，统一思想认识，兼顾各方利益，形成和谐、规范、健康的住宅产业建设、供应、管理和服务体系。首先要满足购房者的合理要求，既要解决住房困难问题，又要满足不同层次改善住房条件的需要。同时，保护开发商的合法利益，以规范的市场机制引导企业在有序竞争和扩大消费中获取合理利润。同时要支持地方政府用好调控权，用经济、法制和行政相结合的调控手段促进住宅业持续健康发展。城市政府要利用好土地增值收益和房地产税费收入发展基础设施建设和公共服务。金融机构要在扩大住房信贷中发展壮大金融业，防止惜贷形成坏账。

三是统筹城乡，分类指导。要适时推进农村社区、城中村改造、中心村庄的规划建设，改变农村建房无规划、无质量监管、无抗震标准的状况，推进城乡住宅产业的一体化进程。

四是完善政策，加强领导。现阶段应把住宅业列为仅次于农业的第二大民生产业，作为各级领导的重要任务，切实解决认识方面和实践方面存在的问题，集中力量狠抓若干年，在解决群众住房问题的同时，有效推进经济发展、城镇化进程和社会主义新农村建设。当前应面向中低收入家庭发放有偿低息购房券，以迅速启动住房市场。